解析一起换购拆迁房屋借名买房纠纷

原告诉称
原告诉称：原告之夫张某明与被告系多年朋友关系。2007年6月，原、被告口头协议将涉案房屋（回迁房）产权转让给原告，原告交纳房款并居住使用，待涉案房屋取得房产证后再由被告协助原告办理过户手续。2007年6月11日，被告与M公司签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋建筑面积93.10平方米两居室一套，合同价款总计359039元。同日，被告通知原告交纳购房款并将《房屋买卖合同》原件交予原告，原告将上述款项交给了M公司，M公司为原告开具了收据，之后被告积极配合原告办理了新房入住各项手续。原告自2007年入住涉案房屋至今，物业费、供暖费各项费用均由原告支付。近一年来，北京房价攀升，被告流露反悔意图，并提出给原告60万元补偿收回房屋，遭到原告拒绝。现在被告未通知原告情况下办理了涉案房屋房产证，并拒绝为原告办理过户手续。故诉至法院要求，被告立即将北京市朝阳区一号房屋过户给原告并承担过户费用。

被告辩称
被告辩称：不同意原告诉讼请求。双方是借用关系而非买卖关系，只是借用房屋时原告配偶张某明与被告对于借房有三个方案，其中原告提出两个方案：一是原告有大房子时就将涉案房屋还给被告；二是如原告自己留用涉案房屋，就用原告拆迁安置房屋置换。被告提出一个方案，在被告需要房屋时原告将涉案房屋归还被告。
被告与张某明虽是战友，但也不可能最基本的房屋买卖合同都不签订，对房屋价格、如何付款、何时交付和过户均没有约定，故双方并非买卖关系而是借用关系。原告并未支付全部购房款，而是被告在2007年6月11日补交剩余房款259039元时向原告借款10万元。双方录音中提到的60万元并非被告后悔卖方给原告的补偿款，而是原告儿子做生意亏损被告帮其周转。涉案房屋是拆迁安置房，被安置人并非被告一人，也无权将其出售。

本院查明
经审理查明：案外人张某明系原告配偶，其与被告原系战友。2005年被告因房屋拆迁安置，在案外人M公司（以下简称M公司）办理了回迁购房手续，共购入5套回迁房。根据本院从M公司调取的《售楼核算单》、《说明》、《记账凭证》等档案材料可以认定以下事实：（一）5套回迁房中现房2套、期房3套。一号房屋为其中一套。销售面积93.10平方米，总价359039元。被告拆迁获得拆迁补偿款669522元，2套现房的购房款550428元全部从拆迁补偿款中直接扣除，另需交纳3套期房的购房定金34万元（涉案房屋10万元），扣除剩余的全部拆迁补偿款后仍需补差价款220906元。（四）M公司出具的收据显示：“2005年6月12日收到李某钦交来房屋置换差款220906元”，2005年6月12日《北京市农村信用社现金缴款回单》中数额亦为220906元。（五）M公司2007年6月16日《记账凭证》两张中显示收到被告支付的房款。
涉案房屋自交房后，原告及张某明对其进行了装修，涉案房屋此后一直处于原告控制之下。庭审中，原告出示了涉案房屋《房屋买卖合同》、购房款收据、供暖费收据、物业费收据原件，以证明相关原始凭证均在其手中，涉案房屋是其购买的。其中《房屋买卖合同》为被告与M公司于2007年6月11日签订，房屋价款为359039元，付款方式及期限为买受人在签订合同时按一次性付款方式支付全款。购房款收据显示：“2007年6月11日今收到李某钦交来一号房屋房款人民币359039元”。
庭审中，原告与被告均提交了录音证据，内容为2016年、2017年原告与被告、张某明与被告之间的多次通话、谈话的录音，录音内容主要围绕涉案房屋纠纷的解决问题。双方对各自提交的录音真实性均未提出异议。录音中反映的与本案有关的内容有：（一）原告称涉案房屋的房款全部为其支付，被告并未对此进行否认。（二）双方曾有约定，待张某明西直河的房屋拆迁安置时有优惠购房面积时，由被告使用优惠购房面积购房，但至今西直河房屋未拆迁。（三）被告多次主张其不是卖房，而是借房和换房，但对借房和换房前后表述不一致。原告提交了房屋所有权转移登记档案并申请证人黄某出庭作证，以证明其2007年6月出售自己名下位于北京市朝阳区二号房屋给黄某，用售房款36万元支付了涉案房屋的购房款。被告对该证据真实性认可，但认为涉案房屋房款交付时间是2007年6月11日，与原告出售二号房屋的时间不符，黄某陈述的支付房款36万元的时间与原告所述不符。
另查，被告认可原告过涉案房屋部分购房款进行出资，经进一步询问，被告称原告仅出资10万元，但表示原告所出的10万元性质应为借款，其曾欲还给原告，但因涉案房屋一直由原告占用故原告没要。被告认可2007年6月11日支付M公司涉案房屋购房款时，原告一同前往办理。


裁判结果
一、被告李某钦于本判决生效后十五日内将北京市朝阳区一号房屋房屋所有权转移登记至原告赵美荣名下。
二、驳回原告之其他诉讼请求。

律师点评
本案原告起诉的案由为房屋买卖合同纠纷，但结合其对事实的陈述及证据，其主张被告将涉案房屋过户给其依据为:原告经被告同意使用被告购房指标，并享受相应优惠面积，出资购买了涉案房屋。故原告主张诉请的请求权基础应为借名买房合同关系，故法院将本案案由更改为合同纠纷。
本案争议焦点为双方是否存在借名买房合同关系。从查明的事实来看，双方就涉案房屋并未进行任何书面约定。原告为证明借名关系事实的存在，举证证明涉案房屋的购房款收据、购房合同原件均在其手中，自涉案房屋交付后就由其控制并交纳物业费、供暖费等费用。被告虽然主张其系因原告提出住房困难而将涉案房屋借给原告居住，但其在与原告的对话中对涉案房屋购房款系原告所出从未作出实质否认，结合购房款收据和购房合同原件都在原告手中及原告和被告一同前往支付涉案房屋购房款的事实来看，可以认定涉案房屋购房款系由原告出资，这并不符合借房的特征。
另外，被告拆迁安置购买了5套房屋，除涉案房屋之外的四套均在优惠面积内，而涉案房屋因面积已超出优惠面积控制范围，需要以超出优惠价1500余元的商品价购买其中41.50平方米的面积，被告将其让渡给他人购买也符合当地相似借名买房关系中的实际。相应地，原告及张某明曾答应待张某明房屋拆迁安置时，由被告使用相应购房指标和优惠面积购房，这实为原告借用被告名义和优惠面积购买涉案房屋而给被告作出的对价承诺，也是符合常理的，这一对价暂时无法兑现不应否定双方对涉案房屋借名买卖所作出的合意。故法院认定，双方对借名买房存在合意，且涉案房屋购房款系原告出资，自交付后一直由原告占有并交纳相关费用，应认定双方之间存在借名买房关系，现原告主张被告将涉案房屋所有权转移登记至其名下，法院予以支持。原告主张被告负担所有权转移登记过程中产生的有关费用，并无合同依据亦与交易习惯不符，故法院不予支持。