因无法办理房产证退房后能否追要违约金

原告诉称
周某群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2017年9月28日签订的《商品房现房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款1011420元、契税15172元、公共维修基金14984元、代办费2000元、出证费80元、发图费102元及利息。3、判令被告赔偿原告逾期办理房屋产权证书的违约金。4、判令被告赔偿原告房屋升值损失1364380元；5、判令被告赔偿因故意隐瞒房屋抵押事实的损害赔偿金1011420元；6、诉讼费由被告承担。

事实理由，原告于2013年与被告签订《北京市商品房协议书》，后于2017年9月28日签订正式《商品房现房买卖合同》。约定由原告购买位于北京市房山区一号房屋，价款为1011420元。原告于2013年8月23日一次性支付了购房款及契税、公维费、代办费等费用，被告同日交付了房屋，原告装修后居住使用涉案房屋至今。后，原告多次要求被告办理房屋所有权登记手续，而时至今日，涉案房屋仍未取得房屋所有权证书。经查，涉案房屋自2012年起至今处于持续抵押状态且于2017年又被北京市高级人民法院采取查封措施。

原告认为，依法成立的合同受法律保护。在双方订立合同时，被告故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，属于民事欺诈行为应承担赔偿责任。在合同签订后，被告逾期办证属于违约行为应承担违约责任。现原告为维护自身权益，故诉至法院，请求依法判决。

被告辩称
R公司辩称，第一，R公司同意解除2017年9月28日与周某群签订的《商品房现房买卖合同》；第二，R公司不应向周某群支付购房款利息。周某群至今也并未向R公司实际支付该款项，因此周某群向R公司主张返还已付购房款及利息无法律及事实依据；第三，R公司不应向周某群支付违约金。双方签订的《商品房现房买卖合同》约定中，R公司支付违约金的前提是不退房，而周某群诉求解除合同并退房显然不具有主张违约金的约定条件；第四，周某群主张的损失部分过高。

理由如下：周某群并非通过正常途径购买的案涉房屋，周某群从R公司的供货商处购买此房屋，当时了解该房屋的一切现状，且低于市场价格；周某群按照评估价格与实际付款金额之差主张房屋升值损失有失公平。周某群的购房款至今也并未支付给R公司。房屋中介公司现公示的价格远低于评估价格，恳请法院调整具体金额；第五，R公司不应支付损害赔偿金。周某群购买房屋时并非从R公司通过正常途径购得，周某群购房的价格远低于市场价的原因以及2013年8月实际入住，直到2017年签订正式的购房合同，足以证明周某群对该房屋的现状非常清楚。

且在2013年8月23日R公司与周某群之父签订的《北京市商品房协议书》第六条明确约定了办理产权登记的条件：买受人同意房屋全部销售完后再办理该房屋的房产证及相关手续。之所以如此约定的原因就是双方均认可可以暂缓办理房产证。时至今日R公司仍然尚未全部销售完毕房屋，依然未达到约定办理房屋产权证的条件。因此，R公司没有故意隐瞒任何事实，均是双方认可的情况下达成的一致协议，故不应承担损害赔偿责任。

R公司向本院提出反诉请求：1、周某群将房山区一号房屋（以下简称一号房屋）自合同解除之日返还给R公司；2、判令周某群支付自2013年8月23日起至实际腾退之日的房屋占有使用费，按每月3100元的标准，暂计算至2020年8月22日金额为260400元；3、诉讼费由周某群承担。

事实和理由：2013年原被告双方签订《北京市商品房协议书》，后于2017年9月28日签订正式《商品房现房买卖合同》。R公司按照合同约定于2013年8月23日向周某群交付了案涉房屋，后周某群居住并使用房屋至今。现周某群要求解除《商品房现房买卖合同》，应承担其占用房屋期间的占有使用费，为维护自身权益，故诉至法院。

周某群针对R公司的反诉辩称：在被告方支付原告购房款及支付赔偿款的前提下，我方同意在法院判决解除合同的基础上我方同意返还涉案房屋；本案是商品房销售合同纠纷，周某群签约的最终目的是取得房屋所有权证书，根据双方合同约定，周某群已经履行了全部的合同义务，支付了全部房屋价款，R公司仅仅履行了部分合同义务，并且将已经出售给周某群的房屋再次办理了抵押登记，该行为已经构成了民事上的欺诈，本案在法院判决解除合同生效之前，原告周某群是房屋的权利人自2013年8月23日起至今使用涉案房屋为有权使用、合法使用。现因被告方构成根本违约才导致涉案合同的解除，解除的原因与原告方没有任何关联性，故R公司无权要求周某群支付房屋使用费。

被告方要求支付占有使用费没有事实及法律依据，且在其反诉中要求按照3100元计算，与市场标准严重不符，明显虚高。综上，请求人民法院驳回被告的反诉请求，支持我方的诉讼请求。

本院查明
2013年8月23日，周父（周某群之父）与R公司签订《北京市商品房协议书》，约定购买北京市房山区一号房屋，房屋总金额1011420元，买受人一次性付款。同日。周某群向案外人孙某华交纳了全部购房款，R公司向周某群交付了房屋。2015年5月20日周父向R公司交纳了契税、公共维修基金、代办费、出证费、发图费共计32338元，R公司出具了收据。

2017年9月28日，周某群与R公司签订《商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定由周某群购买房山区一号，房屋实测建筑面积共74.92平方米，套内建筑面积62.32平方米，总价款人民币壹佰零拾壹万壹仟肆佰贰拾零元整。合同第四条抵押情况约定，该商品房的抵押情况为：该商品房未设定抵押。第九条交付条件约定，出卖人应当在2017年12月1日前向买受人交付该商品房。第十一条交接手续中约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、产权代办费、分户发证图费、房屋所有权证印花税。第十八条权属转移登记约定，出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

商品房交付使用后，双方同意，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人未能在商品房交付之日起三年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照当日存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按年向买受人支付已付总房款千分之零点一的违约金。
本案审理过程中，R公司申请对一号房屋价值进行评估，总价237.58万元。

周某群与周父均称《北京市商品房协议书》系周父代周某群签署，2015年5月20日交纳的费用系周父代周某群交纳。一号房屋自交付之日起至今一直由周某群占有使用。R公司称北京市商品房协议书系与周父签订，房屋契税等费用亦系周父交纳，因周父不具有北京市购房资格，后与周某群签订买卖合同，认可一号房屋由周某群主张相应权利。

关于购房款的交纳情况，周某群称R公司与孙某华于2013年达成《结算协议书》，R公司以一号房屋折抵工程款1011420元。周某群向孙某华转账支付购房款，周父与R公司签订《北京市商品房协议书》。R公司称将一号房屋以抵账方式给了A公司，金额为1011420元。折抵后A公司将房屋销售，R公司与实际购房人签订合同。2020年1月8日R公司为周某群出具了金额为1011420元的发票。
2009年——2017年，一号房屋多次设立抵押登记，部分抵押尚未注销。

一号房屋被北京市高级人民法院继续查封，查封期限为2020年10月29日至2023年10月28日。

裁判结果
一、确认R公司与周某群2017年9月28日签订的《商品房现房买卖合同》于2020年5月9日解除；
二、北京R公司于本判决生效后15日内返还周某群购房款1011420元；
三、北京R公司于本判决生效后15日内返还周某群契税、公共维修基金、代办费、出证费、发图费共计32338元；

四、北京R公司于本判决生效后15日内赔偿周某群损失1364380元；
五、周某群于本判决生效后15日内将坐落于房山区一号房屋返还北京R公司；
六、驳回周某群其他诉讼请求；
七、驳回R公司其他反诉请求。

律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周某群与R公司签订现房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。周某群交纳了全部购房款，R公司交付了一号房屋。双方签订的合同明确载明一号房屋没有设定抵押，但双方签订合同时，一号房屋已被设立抵押登记，后又被法院查封，抵押至今尚未注销，查封至今尚未解除。现合同约定的办理产权转移登记期限早已届满，周某群无法获得一号房屋产权证书，合同目的无法实现。周某群要求解除合同，R公司亦同意解除，法院对此不持异议。

关于合同解除的时间，法院依法确认起诉状副本送达R公司之日即2020年5月9日。周某群要求R公司返还购房款、契税、公共维修基金、代办费、出证费、发图费等费用，均有事实及法律依据应予支持。关于周某群要求R公司赔偿逾期办理房屋产权证书违约金的请求有合同依据，但法院依法确认合同已于双方约定的办理产权转移登记期限届满前解除，故法院对该项诉讼请求不予支持。

本案中，R公司与周某群签订《商品房现房买卖合同》之时，案涉房屋已经抵押，R公司故意隐瞒案涉房屋抵押的事实，导致案涉合同解除，给周某群造成了损失。对于损失的数额法院根据本案情况本着公平的原则予以酌定。周某群诉讼请求过高部分，法院不予支持。
对于R公司要求的房屋占有使用费，因R公司隐瞒案涉房屋抵押的事实，导致案涉合同解除，具有过错，故法院对于该项诉讼请求不予支持。