集资建房指标签订的转让协议具有法律效力吗
原告诉称
李某军、孙某海向本院提出诉讼请求:1.解除李某军、孙某海与吴某强于2009年10月15日签订的《集资建房权利转让协议书》;2.要求吴某强将坐落于昌平区一号房屋(以下简称涉案房屋)腾空并交付李某军、孙某海;3.本案诉讼费由吴某强承担。
事实和理由:二原告为夫妻,2009年10月李某军所在单位为职工集资建房。李某军购买其中的一套房屋(即涉案房屋)。李某军、孙某海与吴某强于2009年10月15日签订了《集资建房权利转让协议书》,约定以7万元价格将该房屋购房权利转让给吴某强,吴某强承担房屋的购房款及费用。2016年12月,原告收到法院传票,被告要求原告将房屋过户至其名下。庭审中,吴某强称其无购房资格,后撤诉,李某军、孙某海认为《集资建房权利转让协议书》无法继续履行,该协议应解除,故诉至法院。
被告辩称
吴某强辩称,不同意李某军、孙某海的诉讼请求。2009年原被告双方签订协议书,2011年北京开始限购,2012年涉案房屋取得房产证,当时吴某强具备购房资格,但李某军、孙某海因房价上涨不配合导致房屋没有过户。目前吴某强不具备购房资格,但符合北京市高院会议纪要可以过户的情形。吴某强限购之前签订的购房合同,而且已经实际支付全款且实际占有,合同解除对双方权利义务造成明显失衡。
吴某强向本院提出反诉请求:1.确认双方于2009年10月15日签订的协议书有效;2.确认吴某强有权继续占有使用房屋;3.判令李某军配合吴某强办理涉案房屋过户手续。诉讼过程中,吴某强撤回第一项、第二项反诉请求。事实与理由:李某军、孙某海与吴某强于2009年10月15日签订《集资建房权利义务转让协议书》,约定了房屋价格及过户问题。当时北京没有对购房人资格进行限制。可是房产证下发之后,李某军、孙某海因房屋价格上涨,迟迟不给吴某强办理房屋产权转移登记。现李某军、孙某海起诉解除合同,违背诚实信用原则。
李某军、孙某海对吴某强的反诉辩称,不同意吴某强的反诉请求。协议书于2009年10月15日签订,北京市京十五条是2011年2月15日作出,涉案房屋房产证办理日期是2012年12月10日。因为有房贷,2013年10月30日办理了房屋抵押登记,之后才拿到房产证,所以不存在吴某强所述2012年其具备购房资格而被我方耽误的情形。现在房贷还没有还清。吴某强并不具备购房资格,无法购买涉案房屋,合同无法继续履行,按照法律规定应当予以解除。
本院查明
李某军、孙某海为夫妻关系。
2009年10月15日,李某军(乙方)与北京Y集团有限公司(甲方)签订《集资购房销售合同》,约定:本集资购房项目位于北京市昌平区。同日,李某军、孙某海(甲方)与吴某强(乙方)签订了《集资建房权利义务转让协议书》。协议书约定
:甲方即将获得集资房屋的权利。由于甲方无力参与单位建房集资,经双方友好协商,就甲方转让其集资建房权给乙方;乙方向甲方一次性支付权利转让金70000元整,其中2009年10月15日首付234949元,余款房屋过户时一次性付清;
本协议书签订的同时,乙方以甲方名义向甲方所在单位交纳集资建房款确认金584949元;在甲方取得此房的房产证之日起15日内,双方到房屋管理部门办理房屋抵押手续,将此房抵押给乙方。在本协议约定房屋能够办理房屋过户手续之日起60日内,双方按照法律规定办理房屋过户,所需费用由乙方承担。合同还约定了其他内容。
2009年10月13日,吴某强向李某军支付涉案房屋转让金70000元。
2009年10月15日,吴某强以李某军名义支付首付款234949元。
2010年11月19日,李某军以其名义向农行海淀东区支行贷款35万元,贷款到期日至2025年11月18日,该笔贷款一直由吴某强进行偿还。截至2020年11月12日,李某军尚欠贷款本金数额是142607.63元。
2011年2月15日,北京市人民政府办公厅发出京政办发[2011]8号文件,规定:对于无法提供连续5年(含)以上纳税证明或缴纳社保证明的非北京市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。
2011年7月30日,吴某强办理涉案房屋入住手续,并居住使用至今。
经本院核实,涉案房屋登记李某军个人单独所有,房屋性质为按经济适用房管理,登记时间为2012年12月10日,抵押登记时间为2013年10月30日。
关于吴某强的购房资格,截至2020年11月17日,经查询,吴某强家庭购房核验均未通过,不具备北京市购房资格,家庭名下无北京市住房。
裁判结果
一、吴某强代李某军向银行偿还李某军就北京市昌平区一号房屋剩余的贷款本金及利息,于本判决生效后七日内执行;
二、李某军及银行协助吴某强办理北京市昌平区一号房屋的抵押权注销手续,于本判决第一项履行完毕后五日内执行;
三、李某军协助吴某强将北京市昌平区一号房屋的产权转移登记至吴某强名下,因过户产生的全部税费由吴某强负担,于本判决第二项履行完毕后五日内执行;
四、驳回李某军、孙某海的全部诉讼请求。
律师点评
依法成立的合同,对双方具有约束力。本案中李某军、孙某海与吴某强签订的《集资建房权利转让协议书》是李某军、孙某海与吴某强的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,双方应依约履行。
借名买房是指,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同。本案中,李某军、孙某海与吴某强约定借名买房,吴某强已向李某军、孙某海实际支付转让款并支付购房款,李某军应依约与吴某强办理房屋过户。现李某军、孙某海主张因吴某强不具有北京购房资格要求解除合同,但从时间上看,买卖双方在2009年签订合同并支付购房款,2010年开始偿还贷款,2011年房屋交付并居住使用。吴某强属于在2011年2月17日住房限购政策出台之前已经订立房屋买卖合同,支付购房款及抵押贷款,并实际占有使用房屋至今,是其家庭目前唯一居住使用的房屋,虽然吴某强家庭目前无在京购房资格,但解除合同会导致吴某强与李某军、孙某海之间利益明显失衡。
关于房屋过户,吴某强同意一次性偿还贷款解除抵押并承担过户产生的所有税费。综上,对于吴某强要求李某军办理房屋过户登记的诉讼请求,法院予以支持。对于李某军、孙某海要求解除合同,及吴某强腾退并返还房屋的诉讼请求,无事实和法律依据,法院不予支持。
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