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最高判例解读|关于烂尾楼停贷纠纷的裁判规则

发布日期:2022-07-20    作者:张晓晗律师

本文转自最高判例研究!仅供学习!
我国《城市房地产管理法》针对商品房销售确立了预售制度。该制度设立初衷是针对我国市场经济发展初期极不发达的房地产市场供给状况,鼓励社会资本从事商品住宅开发,扶持房地产业发展。作为房地产开发企业融资的重要手段,预售制度确实促进了房地产市场的发展和繁荣,但同时也成为房产市场乱象丛生的主要根源,诸如虚增公摊、重复抵押、延迟交房等。近来,“烂尾楼业主集体停贷”冲上微博热搜,引发公众广泛热议。因“烂尾楼停贷”所引起的纠纷日益增多,本文以此为研究对象,以2018年以来人民法院作出的相关裁判文书为主要范围,归纳、提炼“烂尾楼停贷”纠纷裁判的理念与趋势,以期通过对我国案例的研究来指导司法实践。
截至2022年7月,在中国裁判文书网中输入“停贷(关键词)、房屋买卖合同纠纷(案由)、金融借款合同纠纷(案由)”检索出民事裁判文书共578篇,其中,由高级人民法院裁判的有6篇,由中级人民法院裁判的有69篇。在具体案例的选取上,本节遵循以下“两个优先”原则:第一,优先选择审判层级较高的裁判文书。第二,优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选,本节最终选择了5篇裁判文书作为本节的研究对象。文书分别为(2019)浙07民终6852号、(2021)湘03民终263号、(2019)浙07民终6823号、(2020)桂12民终434号、(2018)粤民申7516号。
基本理论
所谓“烂尾楼”,一般是指取得施工许可证开工建设后,因资金、技术、规划等原因停工,或者超过预计竣工时间一定期限没有验收竣工的工程。
“烂尾楼”案件中所涉法律关系主要包括以下五种:
1.建设工程合同纠纷。这其中又包括建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、分包合同纠纷、监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷等。
2.房屋买卖合同纠纷。主要包括商品房预约、预售、销售、委托代理销售合同纠纷等。
3.关联合同纠纷。主要指与建设施工相关联的合同纠纷形式,如关于建工材料的买卖合同纠纷。
4.借款合同纠纷。主要涉及金融借款合同纠纷、同业拆借纠纷、企业借贷纠纷、民间借贷纠纷、小额借款合同纠纷等。
5.案外人执行异议之诉。在大量“烂尾楼”案件中,法院对车位、房产查封后,业主们提起的案外人异议之诉。
(参考文献:童晓宁、张永颖:多元化纠纷解决机制改革实证研究——以“烂尾楼”纠纷处置为视角,载《人民司法(应用)》2019年第10期,第83页。)
裁判规则
实务要点一:
在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间,借款人对未依约偿还借款不存在主观过错时,其行为不属于失信行为。
案件:浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍侵权责任纠纷案
审理法院:浙江省金华市中级人民法院
案号:(2019)浙07民终6852号
来源:中国裁判文书网
金华市中级人民法院认为:
金某萍自2015年7月14日签订合同后至2018年2月20日止,均按合同约定履行还款义务,2018年3月份未按约定偿付本息,是因为与此同时,金某萍提起商品房预售合同纠纷诉讼,要求解除其与中服公司的商品房买卖以及其与农商行、中服公司签订的购房借款合同,因此,金某萍对于自2018年3月份开始的借款未按合同约定履行义务并不存在主观上的过错,不能以此认定金某萍存在失信行为,故一审判决农商行应当撤销金某萍因贷款自2018年3月起产生的不良征信记录并无不妥。


实务要点二:
商品房买卖合同的解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现时,当事人有权请求解除按揭贷款合同。
案件:中国建设银行股份有限公司湘潭市分行、衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司与彭某艳、徐某英房屋买卖合同纠纷案
审理法院:湖南省湘潭市中级人民法院
案号:(2021)湘03民终263号
来源:中国裁判文书网
湘潭市中级人民法院认为:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条(现为21条)规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”第25条第2款(现为21条)规定,“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”彭某艳、徐某英与腾誉公司之间的《商品房买卖合同》已经解除,彭某艳、徐某英作为当事人向建行湘潭分行提出解除按揭贷款合同符合法律规定,一审法院予以支持并无不当。


实务要点三:
针对逾期后至合同解除期间未归还的银行贷款本息,偿还责任的划分依商品房担保贷款合同约定。
案件:浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍金融借款合同纠纷案
审理法院:浙江省金华市中级人民法院
案号:(2019)浙07民终6823号
来源:中国裁判文书网
金华市中级人民法院认为:
金某萍作为借款人,中服公司作为保证人,与东阳农商行签订了《个人购房借款合同》,东阳农商行作为贷款人,已按合同履行了相应义务,有权要求金某萍、中服公司依约履行义务。涉案《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》解除后,东阳农商行作为担保权人,有权要求出卖人即中服公司返还尚未归还的贷款本息。一审法院考虑到商品房担保贷款合同的特殊性(即涉案贷款实际上由东阳农商行直接支付到了开发商中服公司的账户)和本案的具体情况,为减少不必要的重复、繁琐和诉累,对逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息和合同解除后应归还银行的贷款本息分别作出处理。对逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息,按合同约定判决由金某萍承担归还责任,由保证人中服公司承担连带清偿责任,依据充分。


实务要点四:
商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理过程中,开发商违约致按揭贷款合同解除时,为合理平衡各方权利义务,购房者向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。
案件:莫某、卢某英、中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行与广西伟弘房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案
审理法院:广西壮族自治区河池市中级人民法院
案号:(2020)桂12民终434号
来源:中国裁判文书网
河池市中级人民法院认为:
《个人购房/购车借款及担保合同》解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房者应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房者已经偿还的本金及利息。但如果机械地依据合同相对性原则认定当事人的责任,则会导致三方权利义务严重失衡。在合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房者向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。具体到本案,从合同内容来看,在商品房买卖合同中,购房者支付房款,伟弘公司交付房屋;在按揭贷款合同中,邮政银行将购房者所贷款项直接支付给伟弘公司,伟弘公司系实际用款人,购房者并不支配贷款,但需偿还贷款本息。如果合同均能正常履行,各方权利义务关系可保持平衡。但本案中,因伟弘公司不能交付房屋而致使商品房买卖合同、按揭贷款合同均解除,导致各方权利义务关系严重失衡。具体表现为:伟弘公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者的首付款及邮政银行的按揭贷款;邮政银行既享有抵押权又享有对购房者、伟弘公司的债权;而购房者未取得房屋,却支付了首付款,且还需偿还按揭贷款,造成购房者非但得不到房屋,反而背负债务,不符合公平正义原则。因此,为了减少当事人的诉累,合理平衡各方当事人权利义务,在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时,可由贷款的实际收取方即开发商伟弘公司直接将购房贷款返还邮政银行,购房者已归还的贷款本金和利息亦由伟弘公司返还。


实务要点五:
在有充分证据证明银行违规发放贷款的过错行为致商品房项目烂尾时,借款人自起诉之日起至商品房交付前无需承担偿还本息的义务。
案件:招商银行股份有限公司惠州分行与黄某婷、光耀集团有限公司金融借款合同纠纷案
审理法院:广东省高级人民法院
案号:(2018)粤民申7516号
来源:中国裁判文书网
广东省高级人民法院认为:
招行惠州分行与黄某婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户,而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户,而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此,惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的函表明,惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户,由房管部门监管使用,违规可能引发不良后果。而且,招行惠州分行就案涉贷款出具《具结书》,承诺将买受人所购商品房的后续房款(按揭款)全部存入预收款专用账户,如有违反愿承担责任。由此可见,招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下,仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户,并出具与实际付款行为不符的具结书,其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错,一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,已向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回,在案涉商品房具备交付条件之时黄某婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,并无不当。
· 小结 ·

“烂尾楼业主强制停贷 ”风波不断,各地购房者纷纷发出停贷告知书,引发社会舆论和媒体关注。在司法实务中,人民法院在针对“烂尾楼停贷”纠纷中形成了诸多可供参考的裁判规则。其一,在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间,借款人对未依约偿还借款不存在主观过错时,其行为不属于失信行为。其二,商品房买卖合同的解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现时,当事人有权请求解除按揭贷款合同。其三,针对逾期后至合同解除期间未归还的银行贷款本息,偿还责任的划分依商品房担保贷款合同约定。其四,商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理过程中,开发商违约致按揭贷款合同解除时,为合理平衡各方权利义务,购房者向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。其五,在有充分证据证明银行违规发放贷款的过错行为致商品房项目烂尾时,借款人自起诉之日起至商品房交付前无需承担偿还本息的义务。


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