土地承包经营权转让问题研究

摘要：农村土地承包经营权的转让作为流转农村土地承包经营权的重要手段之一，除了具备农村土地承包经营权的流转所具备的一系列共性之外,还具备自身鲜明的个性特征。我国农村土地承包实行的经营权的转让，是开展有偿变动农村土地承包经营的权利、义务在整体上或部分上发生权力的根本转让的一种普通流转方式。因此，我国的有关法律对其有着十分严格的规定：的转让要经原始发包方的同意，而不是只需要到有关部门备案即可；土地经营权流转的期限是从原承包期限内所剩余的期限开始计算，不可以像转包、出租、更换和替耕等自行进行约定；土地经营权转让的双方有着严格的资格限定等。
　　但是，随着我国农村经济的不断发展，目前我国的农村土地承包经营权转让过程依然存在着土地经营权转让合同不够规范、转让不进行登记、转让给不从事农业生产的对象，土地经营权转让后因为权力何义务的关系不明而发生土地经营权转让民事纠纷等诸多的问题。这些存在的问题逐渐揭露出我国目前在农村土地承包经营权的转让制度方面存在着对土地经营权转让的必要条件、土地经营权转让双方的资格限制过多、对土地经营权转让后的有关主体的权利与义务的规定不十分明确、对土地经营权转让采取登记自愿的相关规定不合理等法律方面的缺陷。所以完善我国农村土地承包经营权的转让制度就具有了特别重要的意义，有利于我国的新农村建设。
　　关键词：农村；土地承包经营权转让；法律问题
土地承包经营权转让问题研究
　　1土地承包经营权的概念和性质
　　1.1土地承包经营权的概念
　　由于我国是一个农业大国，对于农村土地方面的管理十分重视。农村土地承包经营权是指土地承包人（个人或组织）因为从事各种农业有关的生产或其他有关的生产经营项目目的而需要承包使用农村集体所有或国家所有的各种农业用地的权利。我国的《民法通则》第八十一条第三款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”
　　农村土地承包经营权是有一定期限的权利。根据《土地管理法》第十四条、第十五条的规定，农民集体经济组织的成员承包本集体经济组织的土地，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，期限为30年。在此期限内，个别承包经营者之间对承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。《土地管理法》、《农村土地承包经营权证管理办法》规定，承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地从事种植业生产活动，在承包方依法取得农村土地承包经营权后，应颁发农村土地承包经营权证予以确认；承包草原、水面、滩涂从事养殖业生产活动的，依照《草原法》、《渔业法》等有关规定实施确权发证。
　　我国农村农村土地承包经营权流转主体是依法享有承包经营权的农户。农户可以依自己的意思，对享有的农村土地承包经营权以转包、互换、出租、转让或者其他方式进行流转，任何组织和个人不得强迫或者阻碍。
　　在登记实践中，针对农村土地承包经营权出资方式应注意5点。
　　第一，严格审查农村土地承包经营权流转合同，不得因农村土地承包经营权的出资而改变农村土地所有权的性质和土地的农业用途。
　　第二，严格审查农村土地承包经营权出资的期限，该期限不得超出原承包期的剩余期限。
　　第三，严格审查被投资公司的经营范围，该经营范围应与农村土地承包经营权的适用范围相吻合。
　　第四，坚持由依法具有评估资格的机构对用于出资的农村土地承包经营权评估作价，然后由验资机构进行验资。
　　第五，在实施股东设立审查登记时，如果股东的首次出资标的属于农村土地承包经营权，登记机关应当要求申请人提交已办理农村土地承包经营权流转手续的证明文件。如果是在公司成立后，股东以农村土地承包经营权进行出资，申请人应当在依法办理农村土地承包经营权流转手续后，向登记机关申请办理公司实收资本的变更登记。
　　农村土地承包经营权让渡后由受让方向发包方履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原承包方与发包方的原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
　　1.2土地承包经营权的性质
　　1.2.1土地承包经营权债权说–债权性质定位的缺陷
　　债权性质的土地承包经营权定位方面的缺陷，最主要体现在发包方的权力过大，如果用承包合同来调整土地承包经营权双方的权利和义务的关系，加上发包方具有强烈的行政色彩，导致土地承包经营权发包方可以在土地承包期限内和交易过程中随意变更、进行终止合同等权利的滥用行为，这种权力的滥用行为所造成的后果会严重得影响到其他土地承包经营权承包人对于承包经营土地的期望，影响到我国农民对土地承包经营权的长期投资计划和改良预期，最终不利于我国农村经济的发展。1998年我国的《土地管理法》修改后，农村土地承包经营权的固定期限被确定为30年，这一举措在一定程度上以法律的形式确定了我国农民对土地承包经营权使用的期限，减少了我国农民对承包期内土地承包经营权变更的担忧。但是，如果土地承包经营权还是定位在债权方面的话，那么从土地承包经营权本质上说，其对世的效力、土地承包经营权可转让性还是有别于物权。
　　1.2.2土地承包经营权物权说–物权性质定位的优势
　　持“土地承包经营权性质为物权”观点已成通说。如“本法确立的承包经营权，从本质上说已经实现了物权化。也就是说，农民取得的承包经营权是一种物权，而非有人认为的债权”。土地承包经营权作为物权的一种类型,已为学术界所共识。我国有关立法也确认了这一点。所谓土地承包经营权,是指自然人或法人占有集体所有或国家所有的土地从事农业生产经营活动的权利。就其法律性质来讲,是一种独立的物权。《农村土地承包法》将农村土地承包经营权进行了物权化,使土地承包经营权成为一种他物权和新型的用益物权。《农村土地承包法》诞生于农地承包经营权物权化呼声日高之际,其物权性质已是十分明显。我国的土地承包经营权和国外传统民法的永佃权相似,都是以耕作、畜牧(或养殖)为目的而使用他人土地的权利,同属于用益物权。农村土地承包经营权是一种新型物权。
　　我国农村土地承包法第一条明确规定:‘赋予农民长期而有保障的土地使用权’。因此承包经营权是物权性质的权利。土地承包经营权是一种新型的用益物权，属于财产权的范畴。我国的农村土地承包经营权是典型的用益物权而不是债权。可见,土地承包经营权属于物权的观点已成通说。其实从法律上明确土地承包经营权的用益物权属性已达共识。现行的《土地承包法》确立的承包经营权，从本质上说已经实现了物权化。也就是说，农民取得的承包经营权是一种物权。赋予土地承包经营权以物权性质的救济手段，将最大限度地保护土地承包经营权人的合法权益。
　　2我国法律对土地承包经营权的规定
　　2.1土地承包经营权流转的主要的法律渊源
　　我国关于农村土地承包经营权转让制度的完善历程大致经历了以下几个阶段：我国法律与土地政策都不允许存在农村土地承包经营权转让现象的阶段（1978—1983年）；我国的司法解释与土地政策逐步允许我国农村土地承包经营权转让现象的阶段（1984—1987年）；我国有关法律开禁与土地政策规范我国的农村土地承包经营权转让行为阶段（1988—2002年）；我国有关法律规范农村土地承包经营权转让行为阶段（2002年8月以来）。
　　2.2我国《土地承包法》对土地承包经营权的相关规定
　　依家庭承包方式所取得的农村土地承包经营权的转让《农村土地承包法》第三十二条指出：“农村土地承包经营权通过家庭承包取得的农村土地承包经营权可以依照法律规定采取互换、转让、转包、出租或者其他方式流转。”可知，依家庭承包方式所取得的农村土地承包经营权是可以依法转让的。
　　《农村土地承包法》第三十八条中指出：“农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转的，当事人（流转的双方）要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请书面登记。未经登记的，其流转的法律权属的变更不得对抗善意第三人”。
　　《农村土地承包法》第四十九条指出：“农村土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地承包经营权的，并且经依法登记获得农村土地承包经营权证或者林权证等证书的，原承包户的农村土地承包经营权可以依照法律规定采取入股、抵押、转让、出租或者其他方式流转。”可见，依招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地承包经营权也是可以依法转让的。
　　目前《农村土地承包法》规定有其名称的农村土地承包经营权流转方式主要包括八种：（1）转包；（2）转让；（3）出租；（4）互换；（5）入股；（6）抵押；（7）继承；（8）代耕（“承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同”）。有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，承包户只要愿意流转就可以。《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条明确规定：“将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户”，企业、城镇居民等非农户不能成为受让方.村土地承包经营权的，应当报发包方备案”，由此可知，转让必须要经发包方同意，而互换、出租、转包等，则只是要向发包方报备案。
　　农村土地承包经营权转让的期限是原承包期限内剩余的期限。出让方不能和受让方再另行约定少于原承包期限内剩余的期限，院林业行政主管部门批准可以延长。故转让的期限则一般是上述承包期限内的剩余期限。农村土地承包经营权转让登记可以对抗第三人。
　　2.3《中华人民共和国农业法》对土地承包经营权的相关规定
　　《农业法》的新增规定，使农业行政管部门在进行行政管理过程中就要相应做到落实以下“五权”。
　　“一权”是保护农民对承包土地的使用权。就是要把农村的土地作为个人财产交给我国农民实行长期使用，禁止任意缩短承包期限或任意调整或是收回承包地。这是保证我国农村长期的稳定和完善我国农村土地承包关系体系的基本前提。
　　“二权”是要保护我国农民对所承包土地的自主经营权力。任何组织和个人都不能干涉我国农民的正常的农业生产经营活动，不得强迫农民种植指定的作物，不得强制农民去购买指定厂商的农业生产资料或其他农业商品，不得强制农民把农业产品销售给政府指定的企业。这些规定是巩固我国的农户家庭承包经营占据市场主体地位的必要保证。
　　“三权”是尊重我国农民对于承包土地经营权的流转选择权的自主决定。我国农民在依法取得土地的承包经营权以后，是否实行流转、流转给何人、流转的具体价格均应该由农民与承包方进行平等、自愿的双方协商确定，任何组织和个人不得强制农民按照规定去进行土地经营权的转让。这是保证农户依法享有自主土地承包经营权的现实体现。
　　“四权”是保证我国农民关于承包经营土地的收益获得权力。从承包农村土地经营的收益、转让土地承包经营权中获得的收益，应该全部归我国农民所有，农民所承包土地被征服征用或企业占用，农民应当获得补偿。这是体现保护我国农民合法土地经营承包权益的重要内容。
　　“五权”是保护我国农民对所承包土地的法定处置权。农村的土地归农民群众所在集体所有，不得进行买卖。这一点是必须要明确的。但我国农民在依法取得土地的承包经营权之后，可以依据有关法律采取互换、转让、出租等多种形式进行流转土地，农民也可以选择放弃土地的承包经营权。这是保证我国农民拥有的承包土地使用权不可分割的重要体现。
　　我国的《农业法》七十七条和七十八条分别规定，我国的农民或者农业生产的经营组织为了维护自身的合法土地承包经营权益，拥有向我国各级人民政府有关部门反映真实情况和提出合法土地权益要求的权利，人民法院和司法行政主管机关应当依照有关规定为农民提供法律援助。
　　保护农民权益，事关农业与农村改革、发展、稳定的大局。《农业法》的相应规定反映了维护广大农民群众利益的根本要求，它的颁布实施对于增强农业行政主管部门依法治农、依法护农、依法兴农的观念，提高依法行政的能力和水平，都将起着十分重要的促进作用，同时对于加强农业和农村的法制建设，也将产生深远影响。
　　2.4《关于稳定和完善土地承包关系意见的通知》中提及的规定
　　一、切实维护我国农业承包合同制定的严肃性。各个地区都要严格依照有关法律、法规的规定和《关于稳定和完善土地承包关系意见的通知》的要求，依法加强我国农村的农业承包合同的有效管理，用来稳定我国的家庭联产承包责任制，并将农业承包合同的管理纳入法制化管理的轨道。要坚决维护农业承包合同制定的严肃性。一方面，禁止强行解除未到法定期限的土地承包合同，对于侵害农民合法土地承包权益的行为，要进行坚决纠正；造成严重的后果者，要严肃查处，另一方面，要依法开展教育农民严格执行土地承包合同规定的权利和义务，对没有正当的理由却拒绝执行承包合同规定的义务的人员，依法进行严肃处理。
　　二、要加强对延长土地承包期工作的领导。延长土地承包期工作政策性强，设计千家万户，关系到农村经济发展改革和社会稳定的大局，各级人民政府要高度重视，加强对这项工作的领导。各级主管部门要在同级党委和人民政府的领导下，做深入细致的工作，引导农村基层干部和广大农民全面理解和正确贯彻中央政策；要深入基层调查研究，认真总结实践经验，发现问题及时处理；要督促和技术农业承包合同鼓励部门做好延长土地承包期的指导、土地承包经营权流转的监督、各类承包合同的管理、承包纠纷的调解和仲裁等工作，以避免承包纠纷的发生和蔓延，维护农村正常的生产秩序和社会的稳定。
　　3我国土地承包经营权转让的现状及特点
　　3.1我国土地承包经营权转让的现状
　　农村土地承包经营权的转让是农村生产力不断提高的要求。为了方便生产，需要调整土地。现在很多人为了农业生产的规模化集约化，通常通过购买大片的农地承包经营权来实现。造成了我国的农村耕地流失,不利粮食安全。农村土地承包经营权的流转,将导致大量农用地转化为商业开发用地,不利于国计民生和我国自给自足的粮食安全战略。农村土地承包经营权的转让是土地承包经营权物权化的要求。物权是财产权，土地承包经营权是物权的类型之一，也是财产权。既然是财产权就可以自由处分和自由转让。只有自由转让才能使资源本身的价值得到最大的发挥实现效率最大化。
　　3.2我国土地承包经营权转让的特点
　　3.2.1转让过程流程化
　　以家庭承包方式承包农村土地承包经营权转让过程中根据家庭承包合同农村土地承包经营权流转过程主要包括以下几个方面：第一，让家有土地承包经营权转让的书面申请；其次，集体组织的审计和书面同意；然后，签订书面形式的农村土地承包经营权转让合同（农村土地承包经营权转让的转让费，由转让人和受让人应当确定）；再次，向当地人民政府或者县级以上可申请变更登记；也可以不适用，但不申请登记不得对抗第三人。最后，建立受让人和集体组织新的合同关系。
　　3.2.2招标手续严格
　　在招标，拍卖，公众咨询和承包农村土地承包经营权转让过程中的招标，拍卖，公众咨询和承包农村土地承包经营权转移手续更为严格，具体表现在实践中必须申请注册。传递过程和以家庭承包方式承包农村土地承包经营权转让过程相同。
　　4我国土地承包经营权转让存在的主要问题
　　4.1土地承包经营合同不按规定签订
　　目前农村土地转让大多是农户间自发进行的，采取口头协议进行土地流转的仍然不少，大都没有通过签订流转合同来规范双方的权利和义务。即便存在为数不多的书面流转协议，大多也不同程度地存在概念不清、约定不明、权利义务不确定等问题。
　　《农村土地承包法》第三十七条指出，“农村土地承包经营权采取互换、转让、转包、出租、或其他方式流转依照法律规定流转农村土地承包经营权的，流转双方当事人应当签订书面合同。”但在实际转让过程中，转让合同存在严重不规范的现象。当下,越来越多的地方政府也已经认识到了这个问题的严重性,开始相继出台各个地方的农村土地承包经营权转让合同范本,以供农户参考。
　　4.2农民土地权益受到侵害
　　有相当一部分农户将土地承包经营权转让给非从事农业生产的人。如转让给那些拥有城市户口的人群。这是因为目前我国在这一方面上实行双方自愿登记的法律规定,在大多数的农户选择不登记的大环境下,有关的监督部门根本不清楚承包者是谁,是否符合相关的法律规定的针对依考家庭的方式承包的农村土地经营承包权转让时禁止转让给不从事农业生产活动的人群。在实践过程中,因为那些拥有城市户口的人群经济实力雄厚,他们在购买土地经营权时报价通常比较高,有些农户为了获得更高的价格,不惜违反法律规定,将其手中的承包经营权转让给非从事农业生产的人。
　　我国宪法规定“农民集体”拥有我国农村的土地所有权，但在宪法修正案、《民法通则》、《土地管理法》等法律都对这种虚无的土地所有权作了过分的限制和削弱，农村集体土地所有权的收益权能和处分权能在很大程度上被弱化或被取消。而且，我国新出的《物权法》在将农村的土地承包经营权赋予物权效力的同时，对这种权利的转让处分权力目前仍有一定程度的限制和削弱。虽然我国立法的本意也许并不是为了限制我国农民的土地承包经营权的转让而是为了保护我国大多数农民的利益，防止农村土地经营权流转失去限制而可能存在的土地兼并以及农民在失去土地后产生的社会问题；但是，这种不顾实际的立法安排，虽然动机是正当，但实际上客观效果却是对我国农民对于土地处分权的限制和对土地经营权在物权方面完整性的损害。
　　4.3土地承包经营权流转服务渠道少
　　大多承包户在转让过程中通常选择不登记，这样就不能对抗善意第三人。农户大多以自行流转为主，极少履行报批、报备案或申请变更登记等法定手续，流转任意性大。有的农村土地承包经营权流转多次，几经转手，因未登记造成权属清，而村里也不尽了解,容易产生矛盾。
　　农地流转供求信息渠道少。一方面，有哪些农户需要出租、转包承包地经营权，并以怎样的条件出租、转包哪些地块等等受让方不得而知；另一方面，承包地的受让方是谁，他们以怎样的条件、方式希望获得怎样的承包地地块，等等，农户无从知晓。这样，就限制了承包地经营权的有效流转。成了决策观察范围的流转没有改变农户分散经营的生产方式，难以取得应有的规模效益。
　　4.4缺乏良好的土地争议和补偿措施
　　4.4.1公共利益的概念缺乏明确的界定
　　我国《宪法》第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予适当补偿。”我国《土地管理法》及《物权法》等相关立法对对征地目的规定不清，给了政府过大的操作空间，使披着“公共利益”外衣的局部利益或个人利益钻了法律的空子，冠冕堂皇的侵害被征地农民的利益。
　　4.4.2征地补偿标准的制定不合理
　　我国法律规定应当保持被征地农民的原有生活水平不下降，按照土地原有用途予以补偿，土地征收补偿的费用依据法定标准来确定。我国《土地管理法》第47条规定：“征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过土地被征收前三年平均年产值的十五倍”。另外该条第六款又作了一个最高限额的补偿规定，就是如按上述标准无法满足最低生活保障的，经批准可以增加，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
　　5完善我国土地承包经营权转让问题的对策
　　5.1土地承包经营权流转要严格依法进行
　　农村土地承包经营权转让后，如受让方与转让方发生纠纷的，应该依据《农村土地承包法》第56条的规定，按农村土地承包经营权转让合同的违约责任处理。依据不同情形进行不同的法律适用。其一，受让方与发包方之间是因为违反承包合同约定内容而发生纠纷的，按合同债权法律规范中的违约责任来处理。其二，受让方与发包方之间是因为发包方侵害受让方土地承包经营权法定权利而发生纠纷的，则应该依据物权法律规范（《农村土地承包法》中规定的“争议的解决和法律责任”中有关条款）进行处理。
　　5.2尊重农民意愿，维护农民权益
　　依照法律规定，农民对自己依法获得的土地承包使用权，依法可以通过转包、出租、互换、转让等方式进行土地承包经营权流转。土地承包经营权流转有利于解决人地矛盾，充分利用土地，对于稳定土地承包关系、发展农业经济有积极作用，因此，国家政策和法律都对土地承包经营权流转予以肯定。但同时又强调，土地承包经营权流转必须在土地承包关系稳定的前提下进行，必须在农民自愿的基础上进行，并且不得违法改变土地用途。在新农村建设中我们必须坚决防止一种倾向：违背农民意愿，收回农民的承包地，强制推行土地承包经营权流转，搞规模经营，侵害农民的经营自主权。从总体上看，我国绝大多数农村目前尚不具备大规模土地承包经营权流转的条件。有必要搞土地集中使用、规模经营的，也必须坚持依法、自愿、有偿的原则，在农民自愿的前提下进行。
　　5.3加强土地承包经营权流转服务工作
　　土地流转是涉及广大农民土地承包权益和农村基本经营制度的大事。党的十七届三中全会把加强土地承包经营权流转管理和服务作为稳定完善农村基本经营制度、健全严格规范的农村土地管理制度的重要内容。近些年来，全市农业部门在正确引导和规范土地流转方面做了大量工作，为推进土地向规模经营集中发挥了重要作用，全市土地流转总体是平稳有序的。但一些地方违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地农业用途以及随意违反土地流转合同约定，流转行为本身不规范等问题仍有发生，迫切需要农业部门加强管理和服务。农业部门要充分认识做好当前土地流转管理和服务工作的重要性和紧迫性，增强责任感和使命感，把加强土地流转管理和服务工作作为三农工作的重要任务，认真落实党的十七届三中全会《决定》和农村土地承包法律法规规章规定、全面执行《成都市农村土地承包经营权流转管理办法（试行）》的各项规定，扎实做好土地流转的管理和服务工作，正确指导土地流转平稳健康发展。
　　农业部门要建立制度、落实机构和人员，加强对土地流转行为的服务、指导、监督和管理。要按照农村土地承包法律法规、《xxx、xxxx关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号文件）和政府《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》的要求，抓紧建立健全各级农村土地承包流转管理服务机构，明确其农村土地承包和流转管理的职能职责，落实专职工作人员，保障其工作经费和人员待遇，改善工作条件。土地承包流转管理服务机构应承担执行土地承包和流转管理的政策法规、建立土地流转合同、台帐和档案管理制度、监管农村土地流转交易行为和土地规模经营项目、统计上报土地流转数据等管理职责和受理政策法规咨询、收集发布土地流转信息、协调处理流转纠纷、受理流转价格评估、指导流转合同签订、协调利益关系、指导农村产权交易机构办理土地承包经营权流转交易业务等服务职责。
　　5.4做好农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作
　　5.4.1政府有关部门要坚持公开、公正、公平的三原则
　　我国农村土地的承包经营权纠纷调解仲裁工作应当实行程序公开、信息透明的原则，除了涉及我国国家秘密、商业秘密和个人隐私问题以及双方当事人约定不能公开的内容以外，应当依法进行公开的调解或开庭审理程序；对于符合调解或是仲裁条件的我国发包方农户，均拥有申请进行调解或仲裁的合法权利，双方的当事人平等的享有各自陈述、辩论的权利；法庭裁决的结果要符合我国法律和国家相关土地经营权转让政策的规定，确保土地经营承包权当事人的公平的权益和社会普遍的正义。
　　5.4.2要坚持高效率、高质量的原则
　　有关部门要坚持调解优先的实际原则，仲裁庭对农村的土地承包经营纠纷案例应当先进行调解工作。允许发包方农民进行口头的申请，不以双方的书面协议为调解前提，依法启动相应的仲裁程序。对于那些权利和义务关系明确的土地经营权纠纷，经双方的申请，仲裁庭可以先行裁定维持现状、恢复农业生产以及停止取土、占地等行为。开庭可以在纠纷涉及土地所在地的乡（镇）或者村进行，也可以在农村土地承包仲裁委员会所在地进行。当事人双方要求在乡（镇）或者村开庭的，应当在该乡（镇）或者村开庭。
　　5.4.3坚持依据事实、符合法律原则
　　要全面、深入、客观地查清与案件有关的事实情况，包括纠纷发生的原因、发展过程、现实状况以及争议各方的争执所在等。在查清事实的基础上，根据法律有关规定确定当事人各方的权利义务，确定承担责任的方式。
　　农村土地承包经营权转让后，其受让方享有的权利与流出方享有的权利相同：（1）受让方从转让方中取原承包期限内剩余期限的农村土地承包经营权，受让方获得的只是剩余期限的土地使用权，并没有获得出让方依其集体组织成员所获得的再次承包权利。承包方只是在剩余的期限内拥有使用和获取我国农村承包地被依法政府征用、企业占用的，有权依据相关法律获得相应政府和企业补偿的权利。（2）原来的承包方在依法转让其土地承包经营权之后，如果其在新一轮发放承包经营权之前再向发包方提出要求以家庭承包的方式来承包农村的土地，原发包方应该不同意其请求。但承包方仍然享有在新一轮的农村土地经营权承包中还可以通过传统的家庭承包方式来承包农村的土地，并且可以再次进行转让。
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