购房后对方未及时过户起诉要求解除合同纠纷

原告诉称
赵先生向本院提出诉讼请求：要求解除与二被告2009年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。2、要求二被告返还已付购房款115万元。3、要求二被告赔偿损失544万元。
事实与理由：2009年5月13日，赵先生与高先生签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，约定高先生将北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）出售给赵先生，售房款115万元。买卖合同签订后，赵先生向高先生支付了首付款55万元，高先生将涉案房屋交付赵先生。涉案房屋所有权证下发后，赵先生要求高先生办理房屋所有权转移登记手续，高先生拒不配合。
经过一系列诉讼，最终北京市朝阳区人民法院作出判决买卖合同有效，继续履行，高先生配合办理房屋注销抵押登记及过户手续。判决生效后，赵先生申请强制执行，并于2019年9月25日向法院交付了购买涉案房屋余款及利息共计83万元（其中购房余款60万元，利息23万元）。早在2012年，因高先生拒不偿还银行贷款被H银行诉至法院。
经法院主持调解，高先生与H银行和解，法院出具调解书，高先生同意在2012年6月28日前向H银行支付本金619322.99元及罚息、利息和复利。但是，高先生并未履行清偿义务。2019年7月8日，法院恢复执行程序，并依法将涉案房屋拍卖，最终以659万元价格成交，涉案房屋现已过户至案外人名下。由于高先生的违约行为，导致涉案房屋抵押登记注销手续无法办理，赵先生未能取得涉案房屋所有权，双方所签买卖合同无法继续履行。
因此，赵先生提起诉讼，要求解除双方签订的买卖合同，并要求高先生和吴女士返还购房款、赔偿经济损失，以维护合法权益。

被告辩称
二被告辩称：一、涉案房屋已被法院拍卖，买卖双方签署的买卖合同无法继续履行，依法应当解除。但是，赵先生主张的损失属于其自身不能履行义务造成的，无权要求二被告赔偿。本案争议的根本原因在于赵先生无力支付合同约定的购房尾款，导致二被告无法偿还银行贷款，最终导致涉案房屋被H银行申请拍卖。
赵先生明知H银行与高先生因贷款引发的诉讼及强制执行等情况，相关证据也证实高先生曾多次督促赵先生及时履行付款义务，并多次协助赵先生与H银行沟通贷款清偿事宜，但赵先生以种种理由推脱付款，增加了利息、罚息以及执行拍卖费用的支出，造成了巨大的损失，责任应由赵先生自行承担。
二、赵先生应当赔偿二被告全部损失。双方提交的证据充分证实，本案基本事实是赵先生违背基本的诚实信用原则，既不履行合同义务，也不履行判决义务，其诉讼请求不仅不应当支持，还应赔偿因此给二被告造成的损失。北京市朝阳区人民法院判决书生效后，赵先生仍不履行义务，其占有房屋失去正当依据。从2009年6月双方交易至2020年6月涉案房屋被依法拍卖，赵先生占用房屋长达11年，其应按照同地段房屋租赁市场租金标准向二被告支付房屋占用费。
北京市朝阳区人民法院作出的判决，对二被告该部分反诉不予支持是错误的，二被告保留申诉的权利。三、二被告多次表达愿意协商解决争议，但赵先生均置之不理。涉案房屋被拍卖后，赵先生先后以同一事实在法院三次提起诉讼，其中两次诉讼因未交纳诉讼费被法院裁定按撤诉处理，一次裁定不予受理。赵先生的诉讼行为，不仅损害了二被告的合法权益，还极大浪费司法资源，严重损害了司法权威，应对其进行惩戒。
H银行述称：该案涉及的贷款已经全部清偿。赵先生诉讼请求与H银行无关。

法院查明
2007年7月31日，高先生与北京T公司签订《北京市商品房预售合同》，约定高先生以贷款方式向北京T公司购买涉案房屋，购房总价83.26万元，首付款17.26万元，余额66万元由高先生和吴女士向H银行贷款支付。
2009年5月13日，高先生作为出卖人与买受人赵先生签订买卖合同，约定高先生将涉案房屋出售给赵先生，房屋成交价款115万元。当日，双方及居间方北京某中介公司签订补充协议，约定高先生同意将涉案房屋以净得价115万元出售给赵先生。
赵先生同意在2009年6月1日前将购房首付款55万元自行打给高先生，剩余款将在房产证下发后办理产权过户时再支付给高先生。买卖合同签订后，赵先生依约向高先生支付了首付款55万元，高先生将涉案房屋交付赵先生。
2010年7月8日，高先生和吴女士登记为涉案房屋所有权人。同年，吴女士将赵先生、高先生诉至本院，以高先生未经其同意出售涉案房屋，要求确认买卖合同无效。2011年1月25日，本院依法判决驳回吴女士诉讼请求。吴女士不服判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，依法作出判决驳回上诉，维持原判。
2012年5月28日，本院就H银行与高先生金融借款合同纠纷一案作出调解书，高先生于2012年6月28日前给付H银行贷款本金619322.99元以及截至到2012年5月24日的利息、罚息和复利12916.68元，并支付自2012年5月25日起自实际给付之日止的利息、罚息和复利。
之后，高先生未按照调解协议约定向H银行清偿贷款本息。截止到2014年3月13日，高先生未清偿的贷款本金及罚息和复利为768378.17元。
2013年，赵先生在本院提起诉讼，要求高先生继续履行买卖合同，并要求高先生和吴女士协助办理涉案房屋所有权转移登记。2013年9月13日，本院判决高先生继续履行买卖合同，并判决赵先生于判决生效后30日内支付高先生剩余房款60万元。同时判决高先生和吴女士于判决生效之日起30日内共同向H银行偿还剩余贷款，办理抵押登记注销手续；如高先生和吴女士未按期履行还贷义务，赵先生有权代为清偿并办理抵押登记注销手续；高先生和吴女士在抵押登记手续注销后10日内协助赵先生办理涉案房屋所有权转移登记手续，将涉案房屋所有权转移登记至赵先生名下。
2014年2月11日，本院出具生效证明书，证明判决书已于2014年2月11日发生法律效力。2019年7月8日，本院依法作出执行裁定书，裁定拍卖被执行人高先生所属涉案房屋。2020年6月19日，本院出具网络竞价成交确认书，确认涉案房屋成交价为659万元。
期间，赵先生于2019年9月25日向本院自动履行专用账户转款83万元。2019年12月24日，H银行收到执行案款83万元；2020年10月22日，H银行收到涉案房屋拍卖执行案款972091.71元。至此，H银行共计收到贷款本息1802091.71元，贷款清偿完毕。

裁判结果
一、解除赵先生与高先生签署的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、高先生和吴女士于本判决生效之日起十日内退还赵先生购房款一百一十五万元。
三、高先生和吴女士于本判决生效之日起十日内赔偿赵先生经济损失四百六十三万。
四、驳回赵先生其他诉讼请求。

律师点评
由于涉案房屋已被强制拍卖，赵先生与高先生所签买卖合同已无法实际履行，故赵先生要求解除买卖合同，符合事实与法律规定，法院予以支持。合同解除后，高先生应将购房款115万元返还赵先生（其中55万元为首付款，赵先生代高先生偿还H银行的贷款60万元作为向高先生支付的尾款）。双方所签买卖合同虽因涉案房屋被强制拍卖而无法履行，但买卖合同已被法院确认合法有效，如高先生自觉履行出卖人义务，所得收益仅为115万元售房款，且售房尾款60万元尚不足以清偿高先生欠付H银行贷款本息，其实际获利不足55万元首付款，故高先生主张经济损失，没有任何事实依据。
如买卖合同得以正常履行，赵先生将获得涉案房屋升值利益，即拍卖款659万元扣除购房款115万元的余额544万元，但赵先生并未在2014年2月11日判决书生效之日起30日内即2014年3月13日前向高先生支付剩余房款60万元，故2014年3月14日之后发生的罚息和复利1033713.54元，应由赵先生和高先生分担，按照赵先生应支付高先生购房款60万元所占2014年3月13日贷款本息768378.17元比例，法院确定由赵先生承担807191.24元，由高先生承担226522.3元。
因此，赵先生实际损失为4630000元（涉案房屋拍卖款659万元减去双方约定的购房款115万元和赵先生因承担的罚息和复利得出），应由高先生和吴女士赔偿，赵先生主张的其余部分，法院不予支持。