司考《民法课堂笔记》精选：不动产登记及其法律效果

1.不动产物权的变动（设立、变更、转让和消灭），应当依法登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记（《物权法》第9条）。

2.不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定（《物权法》第10条）。不动产的登记地，在不动产的所在地，但特殊动产登记比较复杂，要具体问题具体分析。

3.当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料（《物权法》第11条）。农村宅基地等的“四至”，就是讲的“界址”。

4.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力（《物权法》第14条）。是“记载生效”，不是“发证生效”。

5.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力（《物权法》第15条）。此条是关于原因行为与物权变动相分离的规定（效力分离原则），非常重要，是理解《物权法》的一个枢纽。

例：甲方卖给乙方一套房屋。双方在9月1日签订了合同。在9月20日办理了过户登记（物权登记）。

解析：双方的债权合同在9月1日生效，物权（房屋所有权）在9月20日登记后转给乙方。

例：答案：C.（2007/三/6）乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？

A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任

B.合同无效，甲应返还所受领的价款

C.合同有效，甲应继续履行合同

D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失

解析：依据《物权法》第15条，排除A.《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案合同，不具有以上规定中的无效情形，故排除B.综合以上的分析，本案的合同有效。对有效合同而言，解除权在被违约人（债权人），违约人（债务人）无解除权（参见《合同法》第94条），故排除D.依据《合同法》第110条，被违约人（债权人）有权要求强制实际履行。结合以上分析，应当选C.(国家司法考试网)

6.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理（《物权法》第16条）。这是不动产公示原则效力的体现。

7.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准（《物权法》第17条）。登记簿优于产权证。

8.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供（《物权法》第18条）。“权利人”，如产权证书载明的人：“利害关系人”，如要从权利人那儿买房的人等。

9.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（《物权法》第19条）。

（1）申请更正登记的，有两类人。权利人是不动产登记簿记载的人；申请异议登记的人是利害关系人。

（2）更正登记，一是权利人书面同意；二是有证据证明登记确有错误。二者有其一即可。

（3）异议登记是一种临时登记。

（4）变更登记、异议登记不仅包括房屋，还包括其他不动产。

（5）异议登记可构成平等主体之间的侵权。比如，甲无理申请异议登记，使权利人乙丧失了某项现实的利益，乙有权请求赔偿。

（6）异议登记暂时排除了不动产登记的公示效力，也排除了第三人就该不动产善意取得的可能。就在异议登记期间（包含诉讼期间）签订的不动产转让合同而言，为效力待定。

（7）在诉讼期间，异议登记一直有效。

（8）15天的规定要记忆。

10.“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”（《物权法》第20条）预告登记有自动失效制度。

例：答案：ABCD.关于预告登记，表述正确的是哪些？

A.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记

B.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

C.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效

D.预告登记使债权具有了物权的效力

例：答案：C.（2009／三／8）甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？

A.抵押合同有效，抵押权设立

B.抵押合同无效，但抵押权设立

C.抵押合同有效，但抵押权不设立

D.抵押合同无效，抵押权不设立

解析：依据《物权法》第20条的规定，选择C，排除A、B、D.

11.一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。

12.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿（《物权法》第21条）。