司法考试民法之优先购买权

《物权法》第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

1．按份共有人的优先购买权

须注意以下几点：

（1）按份共有人优先购买权的要件：①某一按份共有人向第三人转让自己的份额。②按份共有人须以与第三人同等的条件提出购买（同等条件包括价款、支付方式、担保的同等）。③须在知道后的合理期限（是一个除斥期间）内行使。合理期限经过，优先购买权消灭。但合理期间是多长，暂时法无明文。

（2）若有两个以上按份共有人主张优先购买权，由转让份额的按份共有人决定将其份额转让给哪一个共有人（这是出题人的观点）。

（3）根据《城镇房屋租赁解释》第24条的规定，按份共有人的优先购买权优先于房屋承租人的优先购买权。换言之，若按份共有人行使优先购买权，则房屋承租人不享有优先购买权。法律 育 网

2．共同共有人的优先购买权

根据《民通意见》第92条的规定，在共同共有财产分割后，原共同共有人出卖分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于“一个整体”或者“配套使用”的，其他原共有人可以主张优先购买权。

【例题】甲、乙按20%和80%的份额共有一间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？（05年·卷三·12题）

A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权

B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权

C.乙、丙、丁都有优先购买权

D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权

【答案】C