二手房交易买卖双方要注意哪些问题
发布日期：2023-12-11 作者：孙宇光律师
首先，作为卖方，在委托他人出售房屋时，最好是有授权委托书，作为买方，更需要重视对方委托代理人是否有合法的委托代理手续，最好是有公证的授权委托书，以避免将来出现的纠纷。
其次，对于如何确保自己不违约问题，一是要合同对于关键条款要约定清楚，案例中就是因为对于后续款项支付上没有约定明确，导致无法确定违约责任。二是严格按照原履行方式和合同约定进行履行，卖方如果坚持按照原合同约定时间及账号要求买方支付款项，就不会出现自己违约程度过于买方的情况。买方在明知对方账号情况下，如果将款项支付到原账号，就不会出现自己履行违约情况。
再次，对于违约取证问题上。在合同约定不清楚情况下，要采取一定办法固定对方违约责任，录音、录像是一个很好的办法，但一定要对关键事实进行录音录像。案例中，买方进行录音取证的方式想取得对方违约的事实，但录音的时间不对，如果在自己第二笔款项支付前进行录音，就能证明卖方的涨价违约情况。在之后进行录音，法院是难以支持卖方根本违约的。
最后，在违约赔偿的数额上。作为起诉方，一定要正确合理的提出要求对方支付的违约金，并提供充分的证据。提出的违约金过高，在法院没有支持的情况下，损失了不必要的诉讼费用，而且给法院以漫天要价的感觉。
提出违约金时，一是要考虑到合同履行的阶段，如果合同履行阶段仅仅是支付了定金，没有入住房屋，法院会考虑这样的履行阶段给守约方造成的损失相对较少。二是要考虑到自己是否也存在违约情形，是否存在过错，如存在，法院也会酌情减少违约金数额。三是是否存在扩大损失的可能。案例中，孙某就是在合同可能存在不能履行情况下，仍然卖掉自己的房屋，造成损失，法院最终认定其扩大了损失。四是充分举证自己的损失，比如自己租房损失，自己出售房屋差价损失等。
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