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二手房买卖中介合同中，把交房时间定在过户和付款之前是否合理？

江苏－南京 08-15 10:58 悬赏 30 发布者:泾河龙王给我留言回答:(4)

首次出售住房，经验不足和大意签订了一份二手房中介合同，条款对我很不利：
1.买方和中介以不喜欢装修风格和家具为由，要求降价，降价之后，又说精装房的定义必须包含家具和电器，诓骗我签了设施清单。

2.买家在签订合同前提出为了防止重新装修产生气味影响后期入住，要求提前进入装修，但是中介把提前装修的时间写成了交房时间，合同上字眼是交验物业，当时签合同时我曾提出疑问，中介口头欧解释说是双方协商的提前进入装修的时间（7月1日）。后来回家后越想越不对劲，咨询专业人员说交验物业指的就是交房，就找中介和买方协商，中介以7月改9月比较好改为由，自行直接在合同上改了9月份交房，但时间仍在过户和付首付款之前一个月，所以我作为卖方还是无法接受，但也不知道怎么办。如果买方不同意协商延期，我是否可以单方面延迟交房到过户后三天内交房呢？

3. 买方和中介在签合同前，在草稿纸上给我写，送件付一半作为首付，出件时商贷付尾款，并通过小贷公司担保下款，说出件一周左右就能拿到尾款。但是此条没有写进合同，合同上条款只是写出件当日买方办理商业贷款，没有规定尾款时间和采用何种方式提前下款。事后通过聊天软件取证，证明中介和买方确实答应通过小贷公司下款。如何与买家写补充协议补充尾款时间？

问题补充：

委托人（出售方）：                                                  （简称甲方）
委托人（买受人）：                                                  （简称乙方）
委托人（中介方）：                                                  （简称丙方）

   根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲，乙方定力房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同。

第一条  标的的基本情况及价款

所有权人共有人
房屋坐落丘号
产权证号建筑面积
土地证号
房屋售价佰  拾  万   仟  佰   拾  元整（￥）
其他情况精装见设施清单    甲方净得价，过户产生的税费均由乙方承担。

第二条委托事项
1.甲方委托丙方出售以上房产，并代办    ① ， ②，等相关事宜（①产权转移②房屋交付③房款拨付）。
2.乙方委托丙方购买以上房产，并代办①，②，⑥ 等相关事宜（①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证）。

第三条甲方的义务
1.保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售次房屋无异议。
2.协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。
3.按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。
4.在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
5.按本合同约定，按期支付佣金和代办费。

第四条乙方的义务
1.按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
2.根据本合同约定的委托，代办事项，按时支付佣金和代办费用。
3.根据委托事项，乙方应于          前将各类资料备齐交于丙方，同时将由丙方代缴         的            （①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费）等约计人民币
             元交予丙方，丙方将与乙方按实结算，多退少补。

第五条丙方的义务
1.认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。
2.丙方派指定经纪人负责该房屋的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
3.根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，即使将委托事项办理的进展情况向委托人通报。
4.对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。
5.处理委托事务取得的财产，应当即使转交委托人。
6.出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。

第六条房款的支付与转付
甲、乙双方如不要求进行资金监管的，根据南京市存量房买卖合同约定的房款支付时间及方式，甲、乙双方自行办理房款的支付丙方不得代收代付房款。

第七条  房屋交付
1. 甲方应在乙方领取他项权证后       天内或于201   年    月    日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
2.若乙方在接收到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。
3.甲乙丙三方共同参加房屋的交付手续，甲方按合同规定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。

第八条佣金、代办费支付标准及方式
（一）丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第   种方式计算，想丙方支付佣金和代办费；
1. 按该房地产售房款       % ，具体数额为人民币       元。
2. 按委托代办事项支付代办费人民币       元。

（二）丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第1 种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1.按该房地产售房款  2.4  %，具体数额为人民币        元。
2.代办产权证费         元、代办土地证费         元、代办抵押贷款和他项权证
             元，共计人民币         元。
上述费用，甲、乙方应于签约当天   前支付给丙方。

（三）丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。

第九条违约责任
     （一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
       1. 无正当理由不履行合同的；
       2. 与他人串通、损害甲、乙方利益的；
       3. 故意隐瞒，提高委托标的利差；
       4. 其他过失影响甲、乙方交易的。
     （二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
       1. 无正当理由不履行合同的；
       2. 未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；
       3. 相互或与其他人串通，损害丙方利益的；
       4. 未能按照合同约定支付佣金和代办费的；
       5. 其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
     （三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第     条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
       1. 约定违约金为           元。
       2. 按标的额的    20     %，计人民币￥558000.00 元。

第十条   争议解决方式
       三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解；协商、调解不成的，按本合同约定的下列第    项进行解决：
       1.  由         仲裁委员会仲裁。
       2.  依法向人民法院提起诉讼。

第十一条  其他约定

      本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力，本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。

第十二条   合同生效
           本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式叁份，甲乙丙方各执壹份。


甲方：                       乙方：                          丙方（盖章）：
身份证号：                    身份证号：                      营业执照注册号：

                                                      二O一七年六月四日

《房地产买卖中介合同》（编号：           ）补充约定
     经丙方专业提醒，甲乙双方达成以下付款约定：
一、乙方于 2017 年 6 月 4 日支付甲方购房首期房价款（含定金）人民币伍万元整（￥50000.00）.
二、□甲方承诺于   年   月   日前办理一手产权证、土地证、该费用由     方承担。
□甲乙双方约定于   年   月    日前办理产权过户手续，乙方于产权过户当日支付甲方房款人民币         元（￥        ）.
□甲方约定于     年     月     日前自行办理解押手续，解押后      工作日内办理产权过户手续，乙方于产权过户当日支付甲方房款人民币         元（￥        ）.
□乙方于 2017 年 9 月 10 日前暂借给甲方人民币叁拾万元整  元（￥300000.00）用于2017年 9月20日前办理解押手续。领取他项权证后 3 个工作日内办理产权过户手续，过户后自动转为房款。
乙方于产权过户当日另支付甲方房款人民币壹佰零伍万元（￥1050000.00）.
若解押后因不可抗因素致使该合同不能履行，甲方应在 10  日内将人民币壹佰肆拾万元整元（￥1400000.00）还给乙方。

三、□乙方于出件当日支付甲方房款人民币                          元（￥         ）。□乙方办理（□商业□公积金□组合）贷款人民币  壹佰叁拾捌万  元（￥1380000.00），由银行直接下于甲方账户，若由于乙方原因贷款导致不足，则任何不足部分均由乙方现金补足。
四、甲乙双方约定于2017年7月1日前交验房屋物业，物业交验完毕当日，乙方支付甲方尾款人民币壹万元整元（￥10000.00）。

五、甲乙双方再次确认本合同房价款不包含就转让上述房地产按国家法律、法规等规定的甲乙双方应支付的交易费用，全部费用由乙方另行承担并支付。房屋申报价以房产去最终核定为准，遇国家税费政策调整，如房产局，银行，税务等方面政策调整，工作时间调整或公积金管理中心等方面调整，甲乙双方相关税费以实际发生额交纳，税和费均由乙方承担，双方有乙方逾期不过户或不出件（以丙方通知为准）逾期一日按合同总价万分之五支付滞纳金，逾期超过十五日按违约处理。

六、甲乙双方买卖的房屋按套计价，不因面积做调整；因开发商面积误差多退少补的费用全部由乙方承担，甲方保证不隐瞒所售房屋任何影响交易的质量问题。

七、乙方承诺已熟知现行南京市购房政策并符合所需规定并可开具新购房住房证明、签订本合同后，因国家房产政策因素或无论任何原因导致甲乙双方买卖不能，视为丙方已完成居间任务，甲乙双方同意按本合同第八条约定金额或标准支付佣金和代办费。如发生违约，由违约方承担丙方成交价2.4%全额代理服务费及承担守约方诉讼时所支付的律师费用和其他所有办案支出。甲乙双方实际成交价以本中介合同约定的价格为准。
八、若甲方现无一手房产证，但丙方已告知在买卖契约的状态下甲乙双方仍自愿签订本合同，甲方未在约定的期间领取一手房产证而导致甲乙双方房屋不能买卖，甲方同意按本合同第八条约定金额或标准赔偿丙方。
九、甲乙承诺自该房地产权利转移之日起30日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）迁出手续，若因甲方未及时迁出户口造成乙方损失，甲方按违约处理。
十、丙方告知尊敬的客户，相关住房按揭贷款政策为国家制定之政策，本公司相关工作人员所告知政策为国家现有住房按揭贷款的服务性转述，并非本公司单方面承诺之政策，相关具体贷款政策以银行审批下款政策为准。若由于乙方原因导致贷款不足，则任何不足部分均有乙方现金补足。
十一、双方确认本合同所列之附属设施：维修基金，固定装修（若有），厨卫设施（若有）和其他物品（若有详见买卖房屋物品清单或丙方照片）已包含在合同价格内，甲方不得拆除并应随房附赠乙方。
十二、本约定签订生效后，即成为《房地产买卖中介合同》（编号：          ）不可分割的组成部分，具有同等法律效力；本约定若有主合同相抵触条款以本约定为准。

甲方：                                             乙方：

问题：若该合同条款合理，那么补充条款中第四条：
       “甲乙双方约定的交验物业当天，乙方支付尾款壹万元”中提到的尾款又如何解释，所谓尾款指的是除去定金，首付，银行贷款剩余的部分叫尾款，前三者都未发生，何来尾款呢？
1.非资金监管条件下又在过户之前就交房，过户以后才买方拒付首付和拒绝贷款手续的风险如何防范？

2.该合同条款是否属于显示公平条款呢？

3.如果单方面延迟到过户以后交房，最坏的结果会是什么？合同没有规定逾期交房怎么处理，延迟交房也不构成根本违约，并且过户之前要求交房的诉讼请求法院会不会支持呢？

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