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未能过户交易动迁安置房买卖合同纠纷

上海 08-11 14:34 悬赏 10 发布者:whoami…… 给我留言回答:(10)

律师朋友你好！

有个合同问题请教大家！

我与房东于2018年初签订《动迁房买卖合同》，房屋总价230万元，根据合同约定，分三笔支付房款60万元；由于卖方未能按照合同约定在第二笔房款支付时交付“产证办理要件”（由于政府相关部门还未能办理此要件），卖方未能履行相应义务，且此房产属于动迁安置房，房屋无产权；而我后续款项不想在继续支付，其要求赔偿30万元方可解除合同（合同约定“如买方欲撤销交易，买方没有权力收回已交的房屋款项”），而事实上房屋价格并无下跌，故我认为房东要求的赔偿金与实际损失差异悬殊，更何况卖方违约在先。

请教律师：
1，我可否以卖方未能履行其在约定时间交付产证办理要件、动迁房不具备交易能力等为由，解除合同？
2，如不能就第1条解除合同，可否以卖方未履行交付产证办理要件义务为由，行使抗辩权，要求延迟履行后续款项支付义务？
3，如以上两项方案均不可行，请教律师，在尽量减少我损失的前提下，如何解除合同？是在下一笔款项支付前我主动提起诉讼还是等支付下一笔款项后等卖方起诉？如果是我主动提起诉讼，诉讼理由是什么为好？

谢谢！

问题补充：

注意：房子要等3年才能满足过户交易条件，现在还无法办理小产证。

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全部答案

[广东-广州]
毕丽荣律师 VIP
电话：13049633889
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回复时间： 2018-08-11 14:40

这是可以直接诉讼的

[上海-黄浦区]
孟海律师 VIP
电话：18721608536
97880积分

回复时间： 2018-08-11 14:44

按照你所说情况，既然无法办理产权证，那么你自然不必付款，违约的应该是卖方，而不是买方。作为买方可以具体情况解除合同退回相关款项并追究对方的违约责任，或者要求继续履行合同配合办理产权过户手续（若确实无法办理产权则不考虑此途径）。

追问：

根据政府规定，此房须等待3年方可过户交易，无法办理产证。

回答：

那作为买方，可以选择继续等待履行合同或者解除合同。

[上海-长宁区]
徐荣康律师 VIP
电话：15021871079
1065311积分

回复时间： 2018-08-11 15:03

可以委托律师起诉的

[上海-静安区]
代雨庭律师
261842积分

回复时间： 2018-08-11 14:52

你好，你可以主动起诉，你可以卖方未能履行其在约定时间交付产证办理要件等为由，解除合同作为买方可以具体情况解除合同退回相关款项并追究对方的违约责任，或者要求继续履行合同配合办理产权过户手续，可来电详细法律咨询。

[上海-普陀区]
王珂律师
246986积分

回复时间： 2018-08-11 15:06

1、你可以催告要求他限期办理小产证，但不能据此要求解除，因为目前他不办理产证并不必然导致未来你们合同无法履行；
2、要看你后续支付房款的前提条件是否明确是要办理小产权证后再付款的。如有这样约定的话，你可以延迟付款，但建议你在付款到期日前书面告知你延付款项的原因；
3、目前来看，没有解除合同的理由，即使安置房3年上市期限有要求的，你们的合同仍然有效，只是附期限的买卖合同而已