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二手房签约，如何讨回公道？

04-04 17:56 悬赏 0 发布者:changy…… 给我留言地区:广东－东莞回答:(24)

我通过中介与卖方签了房屋居间合同，中介说：此房屋是业主的唯一住宅，房产证过五年，不用缴20%的个税。但我在签约时就成认了过户费由我出，心里想：只要不缴20%的个税就行，合约上也没注明个税一事，当在中介三方签完合约后，才知卖方有其它房产，意为着我要多缴20%的个税，我心里不服，是中介说没有20%个税我才接受签约的，请问我该如何办好？并且签约时，真正房屋所有人没到场签字。是由二分之一的所有人的老公签的字，到目前为此，真正房屋所有人还没签字。请问我是否可以废约？假若弃约，是否算我违约？我拿什么理由说服？并如何拿回我已付给卖方的定金和中介的佣金。该走什么程序？

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[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2013年04月05日 06时19分

有合同的按照合同约定处理，既然合同明确约定过户费用由你承担，那么个税应当由你缴纳。至于中介的说法，你有证据证明的，承担个税后你可以向中介追偿。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-04-05 07:47

1，关于个税由谁缴纳的问题。
在房屋买卖中，个税原则上由卖方承担，合同另有约定的除外。既然你的合同中明确约定，过户相关费用由买方承担，那么个税当然由你承担，合同义务应当履行，否则你属于违约行为。
至于中介曾经给你说过你不需要支付个税肯定是不产生法律效力的，因为对于房屋出售相关费用的承担，肯定是由房主与买方协商确定，中介作为一个居间服务机构没有房屋所有权，当然也就无权决定税费由谁承担了，所以中介对你说你不需要缴纳个税的说法，相对你们的房屋买卖合同来说是不产生任何法律效力的，对卖方而言，由你缴纳房屋个税合理合法，你也应当缴纳。
不过这里需要说明的是，如果你的房屋买卖合同中明确表明房主仅有这一套住房的，那么由于房主还有其他房屋，则房主违约，个税你就不需要承担了如果合同中没有这样的约定，则个税你承担。

我的补充： 2013-04-05 07:55

2，到目前为此，真正房屋所有人还没签字。请问我是否可以废约？
房屋出售应当由所有权人同意办理，如果所有权人无法办理，可以委托他人办理，否则属于无权处分，合同效力待定。你们之间的买卖合同不是所有权人签字的，也没有所有权人的授权委托书目前看合同效力是待定的。
对于效力待定的合同，如果权利人事后不认可，则合同无效，事后认可的合同有效。也就是说，如果现在卖方老婆不同意卖房，那么你们的合同无效，你可以要求解除买卖关系退还缴纳的房款，并追究卖方缔约过失责任。但如果卖方老婆同意，出示授权委托或直接在合同上签字，合同就确定有效了，你要解除合同，只能承担违约责任。
这种情况下，你要寄希望于无权处分合同无效的希望非常渺茫了，毕竟卖方老婆应该不会和你统一战线来对付她老公吧，只要她追认合同肯定有效。

我的补充： 2013-04-05 08:15

3，关于你如何向中介追偿。
基于合同相对性，你承担房屋个税后，是可以向中介追偿的，因为中介的过错导致你多纳税，这项直接经济损失中介应当承担。如果中介和你签订的居间服务合同有明确约定说卖方只有一套房屋的，那么合同可以作为中介过错的证据，如果合同没有约定，那么你可以搜集其他证据，如电话录音录像、证人证言等，只要能够证明中介有过错的事实即可。

我的补充： 2013-04-05 08:39

4，关于你缴纳的定金如何退还的问题。
如果卖方有违约行为，你可以要求解除合同，并要求双倍返还定金，但如果卖方没有任何违约行为，你要求解除合同则你违约，定金就无法退还了。
根据法律规定，定金不得超过合同标的额的20％，超过的部分不产生定金效力。也就是说，如果你缴纳的定金是在法定范围内的，对方违约你可以要求双倍返还，你违约定金不退。如果你缴纳的定金超过法定范围，没有超出的部分还是按照上述处理，超出的部分退还给你。

我的补充： 2013-04-05 08:51

5，关于中介佣金的问题。
一般情况下，买卖双方合同成立，房屋交易成功的中介费用应当支付。而在你们本次交易中，佣金是否还需要支付就要分为两种情况了。
（1）房屋成功交易。
如果你还是要房子也能承担个税，房屋继续交易过户给你的，那么本次房屋买卖成立，你应当如约支付中介费。
（2）房屋交易失败。
如果你不想要房屋，因个税问题中介存在过错，买卖合同因此解除的，中介的居间服务未完成，你的中介费用也不必缴纳了。
不过需要说明的是，无论上述情况发生哪一个，由于中介过错是事实，你都有权向中介索赔，要求赔偿你因此造成的直接经济损失。

我的补充： 2013-04-05 09:44

6，关于你现在怎么办的问题。
既然合同已经签订，而认定合同无权处分无效的希望又非常渺茫的情况，你可以有两种选择。
（1）继续履行合同，如约支付税费后向中介索赔。
合同有效卖方又没有过错的情况下，你方要求解除合同是需要承担违约责任的，如果个税的数额不算太大，那么你可以继续履行合同将房屋过户，缴纳税费，然后再就税费损失向中介索赔。
（2）要求解除合同，承担违约责任后向中介索赔。
如果合同约定的违约金数额小于个税，你可以主动违约，提出解除合同，向卖方支付违约金，然后就赔偿的违约金及其他直接经济损失向中介索赔。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。以上几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，希望对你有所帮助。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

房屋所有权人是俩姐妹共有的，各占二分之一，即两本房产证。假若在递件过户时，任其一方的老公不到场签名，致使过户不能顺利进行时，其间对方或中介会协调叫我给卖方时间等什么的协商，我不同意协商。请问我可否以此为理说对方违约？

回答：

既然房屋登记在俩姐妹名下，那么房屋过户必须要两姐妹共同签字才能办理，房屋出售合同也必须二人同时签字或者授权委托才能成立，否则买卖合同必然无效，你可以要求退还定金，并追究卖方的缔约过失责任，要求其赔偿你因此造成的直接经济损失。
当然，即便二人都有签字或授权，而在过户时由于对方原因无法顺利办理的，就可以认定卖方违约，你就可以要求解除房屋买卖合同，要求退还已经缴纳的房款，并追究对方违约责任了。

追问：

有人说：“在对方房屋所有权人没有签字前，可以用重大误解为由要求中介解除合同”是否可以用？找机会套出中介曾经说过：“此房源是证过五年，是房主唯一房产，不用缴交个人所得税20%的话录音，”请问是否受法律保护？

回答：

基于合同相对性，这个问题需要从你和卖方的房屋买卖合同以及你和中介的居间服务合同两个角度来分析。
你有证据证明本合同签订时有重大误解的当然可以使用，但就你对本案的描述中，从房屋买没合同这个角度来说，我并没有看到重大误解的情形。所谓的重大误解是仅就合同双方来说，如果当初房主给你暗示或者明示房屋是仅有一套，那么才有可能认定为重大误解，可惜本案中房主并没有这样做，中介对你做出的任何错误信息，对你买卖合同都是不产生法律效力的，即便你要追究重大误解，也是针对你和中介的居间服务合同而言，向中介索赔罢了。
至于你说的录音，这个没有问题，上面我也说过，只要你能掌握这样内容的录音，就可以作为向中介索赔的证据使用了。

提问者对最佳答案的评价：

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[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-04-04 19:37

您好！
1.关于中介的事你只有有证据才能指明对方故意欺诈，要不可能无能为力。
2.夫妻共同财产只有他老公一个人签字，是有效的，只要对方妻子承认就行。你无法废约。
3.以您所述的情况，各方面对你都很不利。你很可能需要交纳税款，要不就需承担违约责任。
4.你得想办法证明中介存在欺诈，仔细看看合同或者看看有没证人。或者想办法套出话去录音。
5.实在不行你自己掂量下违约金加中介费与 20的税哪个高。。如果没税高就不要房子违约了。
6.建议你带上合同和材料当面预约当地的律师看看，看看是否还有突破口，毕竟网上没办法看到材料。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-04 20:22

中介存在欺诈行为，可以要求中介不中说明或在谈话中录音，让中介承担责任或诉讼要回损失

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-04-04 20:29

1、关于20%个税，只要交易不管几套房，一套也要缴纳的；2、他们说的没有个税，如果有证据证明可以认定为欺诈合同，可以变更撤销的；3、如果没有证据你要解除合同，一般要承担违约责任的；你可以用不知道要承担20%的个税，属于国家最新政策变化，无法承受为由解除合同，还是有可能的不承担违约责任的。

[广东-东莞]
李翠英律师
72988积分

回复时间： 2013-04-04 21:55

1、中介的话，你要有证据才行的。
2、所有权人没有签字，如果其老公没有依法授权，在对方追认前，你可以撤销。
建议作一份录音证据，套出之前中介承认过保证不缴百分之二十的个税，这样就对你很有利了。

[湖北-武汉]
蒋艳超律师 VIP
电话：13720286680
348338积分

回复时间： 2013-04-05 09:00

赵律师说的很全面了已经

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2013-04-05 09:39

目前看，你的合同属于效力待定，如果真正的房屋所有人签字确认的话，合同就产生了法律效力。你没有权利单方撕毁合同，合同中约定过户费用你承担，但费油与税是没有关联的，税负是对应税人而言的，纳税是对方的法定义务，这种义务是不能转移的，所以，在履行合同中，你可以要求对方承担应由其自己承担的税负。

[上海-杨浦区]
王晔律师
133582积分

回复时间： 2013-04-05 12:38

所有权人没有签字，如果其老公没有依法授权，在对方追认前，你可以撤销。作一份录音证据，套出之前中介承认过保证不缴百分之二十的个税，这样就对你很有利了。

[云南-昆明]
许传中律师
93487积分

回复时间： 2013-04-05 13:16

你好，协商，协商不成，可以起诉卖方和中介。

[辽宁-沈阳]
王兆瑞律师
199积分

回复时间： 2013-04-05 15:43

如果你有证据证明中介当初向你做出了明确说明，该房产没有20%的个税，现在又出现了20%的个税，那么你可以以重大误解为由与中介解除居间合同，

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2013-04-05 15:58

可以重大误解解除合同

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-04-05 16:06

中介承担责任

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-05 20:12

问题的关键是你得拿到中介欺诈的证据

[-]
黄德伟
给我留言
17积分

回复时间： 2013-04-06 07:12

一顾客在我那买手机和一张新办的联通卡，没过一小时回来啦说手机打不出电话，我给他试啦不是手机问题，新卡生效慢，我说等等就好啦，他不听就要退，我不干，他用手用力把我手机柜台砸啦，玻璃把柜台的三台手机划伤，我打110他们说不属于大案子我的损失一般能追回多少钱

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[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2013-04-06 09:45

真正房屋所有人没到场签字可以行驶撤销权，争取撤销处理

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-06 22:35

1.中介存在欺诈行为，但是需要证据证明（最后能录音）；
2.如果是在被欺诈的情况下签的协议，可以去法院起诉解除合同。
建议：可以打电话咨询具体说一下整个事情的过程，帮你看一下协议。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2013-04-07 00:08

中介存在欺诈行为，但是需要证据证明（录音）；
如果是在被欺诈的情况下签的协议，可以去法院起诉解除合同。
可以打电话咨询具体说一下整个事情的过程，帮你看一下协议.

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-07 15:41

你好，中介的行为不构成对你的欺诈和重大误解，毕竟合同是在你和卖方之间签订。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-07 16:25

你好，你的问题有二：一是中介存在欺诈行为，让中介承担责任；二是你的购房合同是效力待定的合同，要经过其他共有权人同意该合同才生效。

[天津-武清区]
王学福律师
135500积分

回复时间： 2013-04-08 08:14

关键是看证据啊，如果有中介欺诈的证据，前面的问题都会迎刃而解。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-08 09:03

首先，根据规定，个税是有卖方承担。
其次，中介没有把交易对象及交易标的物的
基本情况弄清，使你产生重大误解，中介存在过错，你可以解除中介合同，要求返还中介佣金。房屋属于共同所有，共同所有人不在合同上签字，你们是无法办理过户手续的，因此你可以要求解除买房合同，返还定金。
不是因为你的原因解除中介合同及买房合同，因此，你不属于违约。不用支付违约金，相反，如果你有损失，你有权要求对方赔偿你的损失。