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承租方提前半年退租，已支付剩余房租不要了，还需要承担三倍年租金吗？

10-21 17:16 悬赏 0 发布者:ask202…… 给我留言地区:浙江－杭州回答:(12)

我和房东签了一个三年的合同，每年租金60万，现在我第一年租金已经付清了，我做了半年做不下去了，想还给房东，后面租金和押金也不要了，他不同意。然后合同里面有说，如果我单方解约，要赔偿合同总额的三倍。违约金是合同总价的三倍，也就是说三年合同总额是：180万，还要乘以3，总共是540万。我想问下,这是否属于霸王条款，如果我就现在不要了，最后打官司的话要赔偿多少钱？

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最佳答案

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
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回复时间：2020年10月21日 17时36分

您好，一、协商不成，你可以向法院起诉请求解除合同；
二、虽然你构成违约，需要承担违约责任。但你们合同约定的违约金太高，根据《合同法》的规定，你可以申请法院减少违约金数额；
法律依据:《合同法》
第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《合同法解释二》
　第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
如有疑问，可以追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

追问：

还是同一个问题，我想知道目前我和她解约的话造成的她的损失是怎么界定的，是指后面两年未交的租金120万吗？

回答：

您好，一、首先，根据合同法及其司法解释的规定，违约金超过造成损失的百分之三十的，属于过分高于造成的损失，并非违约金不能超过合同总额的30%；
二、关于本案，出租人的损失如何认定，我认为，不能以后面两年未交的租金120万作为出租人的损失。因为，如果合同被解除，出租人可以将房屋再次出租，因此，出租人并非一定会损失后两年的租金；
三、如果没有确定的证据证明出租人的实际损失的，法院可以会根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

追问：

请问下，如果目前和房东没法协商好的情况下，我是不是主动提起诉讼会更加适合我的情况，我承担违约金（只是合同中的违约金太高了，我这边应该可以申请法院降低一点）？我违约了那就意味着我和房东的合同也已经解除了，我是不是可以要求他返还我剩余的租金和押金。因为我怕我现在不提起诉讼，到时候过去了半年，房子也白白空置，那时候房东再起诉我，那我反而更加被动，而且白白浪费了半年房租。所以说，是不是现在我自己主动提起诉讼会更加合适

回答：

一、建议你主动起诉，请求解除合同；
二、不是因为你违约就意味着你和房东的合同也已经解除了。你是否构成违约，取决于法院如何判决。如果合同因法院判决而解除的，你构成违约；如果法院判决驳回你解除合同的诉讼请求，则你没有违约；
三、如果法院判决解除合同的，你已经支付的租金很难要回，押金有可能要回；关于违约金，如前所述，肯定会减少。至于减少到什么程度，法院有一定自由裁量权，我认为不会很多。

其它答案

[湖南-长沙]
陈洋律师
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回复时间： 2020-10-21 17:32

首先，你无权以承担违约责任为调解解除合同，若双方不能协商一致或者均不享有约定、法定解除权，该合同继续履行，则你应一直支付房屋租金。其次，违约金总额不能超过损失的30%，约定过高可以向人民法院请求降低违约金。至于该如何操作和最终赔偿数额，可以详聊。

追问：

我想请问下，违约金总额不能超过损失的30%还是合同总额的30%。因为我看有些律师回复的是按总额。如果按照损失，那目前房东还没有什么损失。如果我后面不续租，那她就等于后面两年的租金收不到，那就是120万，还是说她的损失就是指这120万。望回答

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083495积分

回复时间： 2020-10-21 17:33

你好！细看了你的问题，现结合我的经验回复如下：
1、对于租赁合同，签订后有效。双方应该诚实守信的履行。一方违约，应该依合同约定，承担违约责任。
2、对于违约金的约定，根据法律规定，一般不超合同总额30%，对于明显超过实际损失，过高的设定，是可以要求降低的，一般来说10%-15%确定。
3、对于已经付押金和未租用的租金应该返还的。
4、结合本案，你可以向法院起诉主张解除合同，承担违约责任。也就是以牺牲违约金来解除合同。
此类案件一般10%左右，也就是18万左右。一年租金60万，房主应该退还半年30万租金及押金。
5、总的来说，你完全可以起诉处理。也不会赔偿540万。。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

追问：

违约金是合同总额的30%吗？还是损失的30%，你们不同的律师给我的答案不一样，我有点懵。

回答：

按合同总额确定，总的违约金设定不能超过实际损失。所以不会是损失的30%

追问：

合同签的三年，那三年的合同总额的话是180万，那是按照这个的30%吗？还是说按照年租金60万的30%？

回答：

按180万计算合同总额，但不会按30%这个比例赔付违约金，明显过高。这样说明白了吧

追问：

好的，明白了，谢谢回答

[浙江-杭州]
易德铭律师
40886积分

回复时间： 2020-10-21 17:40

属于霸王条款，不可能赔这么多的，赔多少要先看合同。

[河南-郑州]
王丽侠律师
220152积分

回复时间： 2020-10-21 17:56

这个是需要再结合你的合同，

[浙江-杭州]
金聪聪律师
160951积分

回复时间： 2020-10-21 18:08

请描述您回答的具体合同发我看看内容…

回答：

具体合同发我看看

[北京-朝阳区]
魏伟律师 VIP
电话：13911274248
237008积分

回复时间： 2020-10-21 18:24

不超过年租金的30%

[陕西-西安]
仁和万国律所成敦毅律师 VIP
电话：18792650986
173055积分

回复时间： 2020-10-21 19:11

《中华人民共和国侵权责任法》规定，侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。具体标准如下：
1、医疗费，以所在地治疗医院的诊断证明和单据或病历认定。
2、误工费，受害人有固定收入的，误工费的赔偿应当按照其收入的实际损失计算。受害人无固定收入，其误工费的赔偿，可以参照受害人前一年的平均收入或者当地同行业、同工种、同等劳动力的平均收入酌定。
3、伙食费，按照国家机关一般工作人员出差伙食补助标准(元/天)×住院天数赔偿。
4、残疾赔偿金，按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准，自定残之日按二十年计算。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年;七十五周岁以上的按五年计算。
5、死亡赔偿金
死亡赔偿金，按照当地居民平均可支配收入计算。
6、生活费
被抚养人的必要生活费，按照当地居民生活困难补助标准计算。
法律依据：
《中华人民共和国侵权责任法》第十六条
侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。

具体赔偿多少需要律师计算

追问：

你的回答和我的提问也不相符啊