二手房要在一年后才能过户要怎么做才能规避风险

我在上海，看中一套二手房，总价格140万，因为卖家我也认识，想私下交易，省点中介费，但有一个问题，房子是动迁房，现在还不能过户，要等明年7月才能过户，卖家的房产证是有的，唯一的问题是现在不能过户。
卖家急着用钱，让我先给他50万，剩下的钱等明年7月过户后我贷到款后再给，请问我怎么做才能规避风险？我也在网上查到些信息，说是要签个协议再公正就可以了，
我有几个担心的问题，如下，肯请您逐一回答：
1. 请问这个协议跟购房合同有什么区别？
2. 签了这个协议后，卖家又把房子再次卖给其他人怎么办？我如何做才能约束到卖家不能这样做？
3. 签了这个协议后，卖家目前手上房产证归谁保管？归卖家的话，卖家又拿去抵押贷款什么的怎么办？
4. 能否给我一个这种协议的范本？我想看看有什么内容。
5. 我还有别的什么风险？
6. 我想请个律师做这项交易的顾问，就在签协议或合同时出面把关一下，要多少钱？有人愿意接吗？