房屋买卖合同

卖方：甲
买方：乙
现由甲方把位于``的私人房产一宗，卖给乙方，经双方共同协商，订立如下合同。
1.甲方位于``的私人房产一宗，包括已建房产和末建的地产，实际面积按房产证和土地使用证所核面积为准。
2.房产和地产卖价合计为参拾捌万元。
3.房产证和土地使用证，由甲方办理转户手续。办证款由乙方支付。
4.交款时间和办法按双方共同口头协议。
1.本合同签订时先交定金伍万元。
2.甲方把转让房屋证办理好后五天内由乙方付款给甲方贰拾伍万元，佘下部分房款捌万元在交证后壹个月内付清。
5.交房日期，乙方把房款交清后，甲方把房产证交给乙方的日期为贰零壹壹年壹月。
6.违约责任：
1.如乙方违约退回合同甲方将不再退回定金。
2.甲方房产和地产如果已经抵押债务的或权属不清，有争议的，使乙方造成损失的，甲方房产所抵押债务由甲方自己归还，并按房产地产成交价的两偿偿还给乙方。
请问这分合同：甲方没有末建房地产。也没有土地证（甲方只持有6年前法院判决书，并且法院判决时限30天内办理土地证。）请问现在办理土地证的办证款由那一方付责任。甲方没有末建房地产算不算违约。（甲方口头上讲有一块末建房地产，但已证实末建房地产不属于甲方）