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甲方将房屋出售给乙方后又拿去抵押借款了，乙方该怎么办？

上海 06-12 19:08 悬赏 0 发布者:boolin…… 给我留言回答:(31)

2006年1月，甲将拆迁后所分配的住宅房出售给乙并签定房屋买卖合同，在合同中注明：到2011年7月，此房可办理房产证时，同时过户给乙。乙方在签定合同后当场将合同约定房款一次性支付给甲，甲也将领取房屋所需文件交付给乙方。2006年7月，乙方根据甲所提供的文件自行办理了相关手续，领取了房屋并在屋中居住。甲乙双方也再无联系。
   至2011年7月，乙方与甲联系，要求办理房屋过户手续。甲回答：还不能办理房产证。乙方经了解证实。确实如此。至2012年6月，乙方了解到可以办理房产证了，乙方就多次与甲联系，要求同他一起去办理房产证。甲推脱人在外地、工作忙等，一直拖延。
   2013年2月，乙方得知甲已领取了房产证，并将此房作抵押向丙借了高利贷。即将甲告上法庭，要求甲方根据合同约定协助办理房产证过户手续。同时通过法院将房屋冻结保全。在法庭上，丙方出示了高利贷借款抵押合同（借款期限：2012年12月1日至2013年6月30日，每月利息5%)、公证书、房产证及房屋交易中心出具的房屋他项权利人（丙方）文件。据此，法庭说：无法支持乙方的诉求。据丙方所说是：物权优于债权。
    此案目前还在调解中。2013年6月30日甲还丙钱到期，但甲目前无法还钱。丙要将房屋通过法院拍卖。
   乙方在此咨询问题如下：
  1. 甲与乙的房屋买卖合同纠纷是物权纠纷还是债权纠纷？
  2.乙方告甲方，而法院加入第三方（丙方）。但第三方是放高利贷者。因第三方而不支持乙方，理由充足吗？
  3.此房是乙方（退休老人）唯一住房。如法院要拍卖，乙方该怎么办？乙方能保住此房吗？
      希望能尽快得到指点。    谢谢！

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[湖南-长沙]
罗喜立律师 VIP
电话：18975800696
46437积分

回复时间： 2013-06-13 07:53

1、当然属于债权纠纷，不属于物权纠纷。
2、由于你与甲之间的诉讼涉及到第三人合法权利，当然应当追加，但是你有权要求甲方履行过户手续，否则有权要求甲方承担所有损失。由于过户手续涉及到抵押权问题，事情会变得复杂一些，若要过户，必须取得抵押权人的同意。
3、这套房子不属于你们的房子，因为你们没有取得完全的房屋所有权。
若要达到目的，带上材料，当面咨询律师，看抵押权能不能宣告无效或依法撤销。

[山东-济南]
常相坤律师 VIP
电话：18766118539
194386积分

回复时间： 2013-06-13 09:10

你好，1、因对方不履行房屋买卖合同而发生的，属于典型债权纠纷；
2、民间借贷不高于银行同期贷款利率四倍的受法律保护，抵押权属于物权，丙方的抵押合同因为在房管局做了抵押登记而有效，受到法律保护，法院做法没错；
3、因为乙方未取得房屋合法产权；产权人还属于甲方，法院应丙方要求可以拍卖该房产；乙方只能要求甲方承担违约责任；
另外，鉴于本案案情，甲方如果资不抵债，即使乙方胜诉，也有可能无法执行；需要看甲方有没有其他财产可能执行，可以先申请法院保全甲方其他财产。

[福建-福州]
陈宇律师 VIP
电话：13774573086
1230599积分

回复时间： 2013-06-13 21:51

按照合同约定追究对方的违约责任，及时起诉。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-06-12 20:16

1，是债权纠纷。2，如果丙不知道买卖房屋，实际抵押借款，受法律保护。3，法律不属于老人的房产，可能拍卖的。4，甲方可以要求双倍赔偿。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-12 20:17

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

[上海-浦东新区]
李仁红律师
37610积分

回复时间： 2013-06-12 20:58

a.债权纠纷；
b.不充分；
c.不能拍卖；如法院判你败诉，你上诉；法律上应能。

我的补充： 2013-06-12 20:59

如你没有委托律师，建议委托律师；如你已经委托律师，建议追加一名律师。

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2013-06-12 21:06

1、甲与乙的房屋买卖合同纠纷是债权纠纷。

2、有抵押，无法办理过户登记。

3、房产登记在甲名下，在法律房屋还属于甲所有。乙方保住此房比较困难。

[上海-闸北区]
邹高飞律师
15151积分

回复时间： 2013-06-12 21:24

你好，可以要求对方承担违约责任。如需帮助，可以来电详询，本律师将提供专业服务。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-06-13 05:08

房屋产权以登记为准，登记在谁名下产权就归谁所有，登记产权人对房屋有任意处分权，那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下:

我的补充： 2013-06-13 05:13

1. 甲与乙的房屋买卖合同纠纷是物权纠纷还是债权纠纷？
是典型的债权纠纷。
虽然甲乙双方签订了买卖合同，甲方也将房屋交付乙方使用，但房屋始终没有过户给乙方，产权仍然归甲方所有，但基于合同的约定，甲方有将房屋过户给乙方的义务，所有这属于交付之债，乙方只能主张债权，债权实现后才能取得房屋物权，在过户前乙方只能主张债权权利，所以本案属于典型的债权纠纷。

我的补充： 2013-06-13 05:21

2.乙方告甲方，而法院加入第三方（丙方）。但第三方是放高利贷者。因第三方而不支持乙方，理由充足吗？
根据你描述的情况，法院做法不违法。
高利贷违法不受法律保护仅指高出银行利息4倍的高息部分违法，它的本金和法定利息部分是实际存在的债务，法律认可，债务人必须归还，债权人也有权到法院起诉。
更何况丙方的债权是办理了抵押登记的，而你乙方没有，根据担保法的相关规定，有抵押担保的债权优先受偿，所以你乙方和丙方同时诉讼要求实现债权时，当然是有抵押的丙方优先了，所以法院因丙方选择不支持乙方理由充足，更何况即便法院想支持乙方，房屋本身做了抵押也没法过户给乙方，说简单点，法院在这个时候想支持乙方都做不到，只能支持丙方。

我的补充： 2013-06-13 05:29

3.此房是乙方（退休老人）唯一住房。如法院要拍卖，乙方该怎么办？乙方能保住此房吗？
一般情况下，只有一套住房的，法院只会冻结，不会强行拍卖，但这个规则不适用于乙方。
因为乙方还未取得该房屋产权，这个房子在法律层面上还不是乙方的，所以也就不存在是不是唯一住房的问题，而法律上这套房屋产权归甲方所有，法院在拍卖时即便要考虑是否是唯一住房也要看甲方是否还有其他房屋，而不会考虑乙方，所以从这个角度看，法院是一定会拍卖，这个房子很难保住。
当然了，拍卖归拍卖，法律上这个房屋难以保住，但乙方还有一招，就是以老人身体不好为由赖在房屋中不走，法院即便拍卖了也执行不了，万一丙方等不及拍卖了甲方其他财产解冻了房屋，乙方还是可以要求继续履行过户的，除此运气之外，乙方要取得房屋产权是几乎不太可能了。

我的补充： 2013-06-13 06:47

4，房屋拍卖后乙方怎么办的问题。
根据你描述的情况，房屋很有可能会拍卖，乙方在主张继续履行的角度维权希望不大，房屋一旦被拍卖，乙方只能向甲方主张违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求支付违约金，另一种赔偿对方因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，
违约方可以要求适当减少。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-13 07:50

第一，甲方对乙方而言是违约责任，乙方可追究甲方的违约责任
第二，丙方的债权已以乙方的房屋作了抵押登记，经过登记的抵押经的效力优于你的债权。
第三，你若能证明丙方在办理抵押权时知道该房屋已经出卖，是对你较有利的证据。
以上仅是本律师的观点，望能帮到您

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-13 08:28

1、是属于合同之债的纠纷，2、因第三方（丙）与甲方已经形成有担保的债权那么第三方的债权优先受偿于无担保债权，为此法院不支持你的债权是有道理的。3、按法律规定此房还不属于乙方的房屋，因为此房还未办理过户登记手续，此物权还未转移。

[上海-徐汇区]
徐卫华
给我留言
2080积分

回复时间： 2013-06-13 09:00

1、合同有效，因为未办理预告登记，不具备准物权效力，2、对方借款是抵押物权，3、此房屋拍卖法院会遇到政策难题，难以拍卖，因为有个唯一住房安置的问题。4、对方办理抵押不影响你主张继续履行房屋买卖合同。除非法院认定履行不能。5、法院会召集你们再调解的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-13 09:05

你好：
从你讲述的情形来看，1、房屋目前仍然登记在甲方名下，根据《物权法》的规定，该房屋并不属于乙方所有，也就谈不上是乙方唯一住房的问题。2、由于买卖房屋尚未办理过户，乙方仅有合同上的权利，而无物权上的权利，因此，乙方享有的系债权，无法对抗抵押权（物权）；3、虽然是乙方告甲方，但由于涉及到第三人的权利，法院有权追加第三人参加诉讼。

[安徽-合肥]
段斌斌律师
3864积分

回复时间： 2013-06-13 09:41

从甲方向丙方办理抵押贷款的细节入手调查

[上海-长宁区]
原丹律师
95147积分

回复时间： 2013-06-13 09:56

1、甲与乙的房屋买卖合同纠纷是债权纠纷。

2、有抵押，无法办理过户登记。

3、房产登记在甲名下，在法律房屋还属于甲所有。乙方保住此房比较困难。

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[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-13 10:47

1.债权.2.如果对方不知情的话抵押是有效的.建议当面咨询律师.

[江西-景德镇]
李俊杰律师
36271积分

回复时间： 2013-06-13 11:37

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-13 12:54

1，债权纠纷；2，物权高于债权，所以抵押权高于你的债权；3，法院可以拍卖，不过老人的唯一的住房可能实际执行比较困难的。乙方可以要求甲方双倍赔偿。

[上海-徐汇区]
翟方进律师
78390积分

回复时间： 2013-06-13 13:15

1、甲与乙的房屋买卖合同纠纷是债权纠纷。
2、被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

[湖北-武汉]
武昌陈哲律师
113821积分

回复时间： 2013-06-13 13:35

涉及起诉当面咨询

[山西-太原]
闫小平律师
31703积分

回复时间： 2013-06-13 15:11

1、是债权纠纷；2、物权优于债权，法院的做法合法；3、产权登记在谁名下就是谁的房产，乙方不是法律层面的房屋所有人，保住此房困难。

[北京-丰台区]
乜庆祥律师
30046积分

回复时间： 2013-06-13 15:24

应属合同纠纷，依照合同法规定办理。

[重庆-万州]
冉兵律师
104896积分

回复时间： 2013-06-13 17:53

1、属于债权纠纷，应以合同之诉主张权利。2.只要约定的利率查过同期贷款利率的四倍，就不受法律保护。3、房屋已经登记在甲名下，乙方无权干涉。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-13 20:40

协商不成诉讼解决。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-14 09:30

1、属于债权纠纷
2、加入丙方的理由充足因为关于诉讼标的房屋他享有抵押权
3、由于未过户所以并未取得房屋的所有权法院可以依法拍卖，抵押权优于一般债权，你可以要求甲方承担违约赔偿责任

[上海-徐汇区]
邹连香律师
115966积分

回复时间： 2013-06-14 10:39

你好，甲乙双方签订的是房屋买卖合同，现甲方未在双方约定的情况下办理房屋产权过户手续，双方产生合同纠纷，属于债权纠纷。丙方在信任房产登记在甲方名下，办了房产抵押登记手续，这个抵押权受到法律保护，因此，法院认定理由是合法的。在抵押权优先于债权情形下，乙方债权只有在丙方的抵押权受到清偿情形下才能得到清偿，法院有权拍卖该房产。