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签订居间合同后买房人不履行协议也不解除合同

10-09 16:43 悬赏 0 发布者:dydai 给我留言地区:北京－通州区回答:(10)

本人在燕郊有一套房子在出售10.1假期.经过中介介绍和一买主签订中介提供的房屋居间合同.约定支付定金2万.过户当天付清全款.任何一方违约应支付守约方20%的违约金.但是居间合同的当天很晚.对方说第二天在支付定金2万.合同签字生效.
  第二天买主要求晚上在过来交.到晚上之后就不接电话了.中介通知他过来解除合同.他也不来.
   问题一.他既不履行协议.也不来解除合同.我的房子还能向第三方向出售?如出售他是否有权向我要违约金?
   问题二.如果他不履行协议也不解除合同我可以通过法院解除合同.并要求他支付房款的20%违约金赔偿我?

要求:风险代理的律师可以联系我.分成比例可以高.但是不接受非风险代理的律师.对自己都没信心的律师我怕.已经上过几次当了.

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赵亮律师
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回复时间：2013年10月09日 16时45分

有合同的按照合同约定处理，对方没有及时履行合同义务属于违约行为，你可以要求其立即履行，并主张其违约责任。
1，可以，因为对方违约在先，你可以随时解除合同并将房屋出售，同时可以主张对方违约责任，你不必承担违约责任
2，原则上你可以通过法院起诉解除合同，但实在没那个必要，你现在直接把房子卖给第三人即可，你单方有解除权
3，不需要风险代理，你也不需要律师，只要保留对方违约的证据即可。

我的补充： 2013-10-09 16:46

4，一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以拨打我的电话，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

有的律师说只有房屋买卖居间协议没法要求赔偿违约金，说必须要有正式的房屋买卖合同，大部分律师说居间协议一样有效，可以约束我，没解除合同我对外销售他可以找我麻烦，到底签的房屋买卖居间协议有没效

回答：

有效，但由于对方违约你可以单方解除，使合同归于无效。

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