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合同纠纷

陕西 05-20 22:17 悬赏 0 发布者:134849…… 给我留言回答:(41)

我于2007年4月认购了一房地产公司开发的商品房一套。该工程为2007年县人民政府重点建设项目。当时该项目才开始挖地基，但我们以为是县上的重点项目不会出什么问题，就和该房产公司签订了认购书，并至2007年12月累计向该房产公司缴纳房款11万元（50%的房款）。认购书上约定了所购房子的位置、面积、单价、总价等内容。后来该房产公司长时间停工，施工不能接续，该房产开发项目成了烂尾楼。因开发商的原因也未能签订商品房合同。2013年该房产公司终因经营不善，修至17楼时无力再继续实施该项目。于该房产开发项目被转让给了另一家房产公司。现在该项目主体已基本完工，新接手的房产公司要求原房产公司的购房户按现价支付剩50%的房款。因为房地产开发商的违约我们买了房子后近7年还没有得到房子，且蒙受了很大的损失。请问房产开发商的做法是否合法？我们如何最大限度的维权。恳请指点迷津！

问题补充：

如果采用诉讼的方式，我们要求新开发商赔偿对我们延迟交房的损失（如：房屋使用年限缩短，支付房租，装修材料及人工价格上涨），并且维持原认购书房价不变，能否胜诉？

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全部答案

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
4554848积分

回复时间： 2014-05-21 07:37

先查明该项目是否有合法手续，没有手续的，买卖无效，有权退款并索赔。
有手续的，开发商违约认购书约定，有权解除合同并追究违约责任。

[广西-玉林]
李东军律师 VIP
电话：13877530687 QQ361210282
99386积分

回复时间： 2014-05-21 08:48

房产开发商的做法不合法。应按原约定办，协商不了可诉讼解决。

[湖北-武汉]
孙志军律师 VIP
电话：13986212641
73411积分

回复时间： 2014-05-21 13:40

可以要求继续履行合同，对方承担违约责任，支付违约金。

[湖南-长沙]
罗喜立律师 VIP
电话：18975800696
46432积分

回复时间： 2014-05-22 19:21

你好，这属于债权债务的转移，你们的权利应当由新接手的房地产公司承担法律责任。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-05-20 22:30

做法肯定违约，协商不成起诉解决吧

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-20 22:44

现房产公司接手该项目，该项目下的权利义务一并承受，因此开发商的做法是违反约定的，估计因房价问题分歧比较大，协商未果的话只能选择起诉。

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2014-05-20 22:49

开发商违约，直接委托当地律师诉讼解决；

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-20 22:55

你们与原开发商签订的认购书上有具体合同内容，可以界定为购房合同，问题是该购房合同很可能因为开发商不具有售房资格而无效，就此，你可以要求原开发商承担已缴纳款项的双倍赔偿。
你谈到原开发商经营不善将项目转让，需要搞清楚的是，他们之间转让形式，是资产转让还是项目转让，对象你这种情况的安排。
如果前后开发商对你们衔接，应联系适用原来合同。条件不变，现在要改变合同，需要双方协商一致。
如果开发商损害你们利益，不要独资维权，太难，要联合和你一样大多数人与开发商谈判，甚至要求政府出面协调解决，因为这种项目转让会有政府主导。
希望你的事情得到妥善解决，权益得到维护。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-05-20 23:23

建议联系报社电台反映

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-20 23:26

开发商的做法是违法的，你与原房地产商的认购书对新的开发公司有效。

[北京-朝阳区]
胡爱军律师
320461积分

回复时间： 2014-05-21 01:01

协商不成可以诉讼维权

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2014-05-21 07:40

可以要求按原先认购价格执行，协商不成起诉维权。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 09:00

房产公司做法违法协商不成就提起诉讼

[上海-徐汇区]
邹连香律师
115966积分

回复时间： 2014-05-21 09:12

你好，新房开商有继续履行合同之义务，要求按现价支付房款不合法，有权拒绝。如无法协商，建议走法律途径解决。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 09:16

原开发商构成违约，现房产公司接手该项目后，该项目下的权利义务一并接受受，现开发商要承担原开发商的权利和义务，你可以依据认购书起诉要求继续履行协议。

[北京-朝阳区]
张立娟律师
8549积分

回复时间： 2014-05-21 09:22

开发商的做法是违反法律及你们之间的约定的，新接手的房产公司是如何接手的，如果继续履行合同，该公司就应该按照合同约定履行合同，你们不需对房产支付更多费用。
预计房价问题分歧比较大，协商不成的话，你们可以选择诉讼。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 09:23

协商不成，诉讼起诉。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 09:51

肯定违法，建议业主们商议起诉开发商

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-05-21 10:12

你好，向法院起诉要求解除合同，退还房款，赔偿损失

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 10:27

你好：新的开发商应该按照你们与老开发商签订的合同履行。

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2014-05-21 11:04

1、先明确认购书合同效力问题；
2、合同有效的情况下，按原合同履行。

[山西-长治]
刘志勇律师
30770积分

回复时间： 2014-05-21 11:06

你好！
    根据你提供的信息解析如下：
    1、原开发商存在违约，现在的开发商也存在违约，因为现开发商在原开发商转让时已经全部接受了原开发商的一切权利义务，也就是将全部的债权、债务、合同等等全部承继过来了，现开发商应当按照2007年订购的房屋交付给你们房产；
    2、现开发商为了某种利益需要相应涨价，那么应当与所有以前的购房后协商处理，对于房屋的价款以及使用权年限等等相应协商，不然不能单方面“涨价”；
    3、你们可以与开发商积极的协商，建议找上你们购房时的购房户，一同找开发商协商，还可以找你们县政府予以协调；
    4、如果协商不成，你们可以起诉要求交房，并承担违约责任等等。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2014-05-21 12:21

开发商肯定不合法，协商是不能的，必须起诉维权。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 13:07

您好，新的开发商不能只享受原开发商的权利，而不承担原开发商的义务。

找你们要房款可以，得有合同依据；但是，同时，对方必须按照合同承担相应的违约责任！

怎么样？解答到重点没有？若还有疑问，可补充提出，或来电详询

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 14:07

协商不成可以依法起诉

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 14:13

你们与原开发商签订的认购书上有具体合同内容，可以界定为购房合同，你们与原开发商签订的认购书上有具体合同内容，可以界定为购房合同，问题是该购房合同很可能因为开发商不具有售房资格而无效，因此，你可以要求原开发商赔偿你已经缴纳的购房款的双倍。
你谈到原开发商经营不善将项目转让，需要搞清楚的是，他们之间转让形式，是资产转让还是项目转让，如果前后开发商对你们衔接，应联系适用原来合同。条件不变，现在要改变合同，需要双方协商一致。
如果开发商损害你们利益，不要单独维权，要联合和你一样大多数人与开发商谈判，甚至要求政府出面协调解决，因为这种项目转让会有政府主导。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-05-21 15:56

该项目下的权利义务一并承受，因此开发商的做法是违反约定的，估计因房价问题分歧比较大，协商未果的话只能选择起诉。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-21 15:58

根据你的叙述，可以知道三点事实:1、与你签订合同的房地产公司只是将开发项目转让给了另外一家房地产公司。2、买了七年都还没有得到房子。3、接手的房地产公司要求你们支付剩余的房款。
   本案涉及两个问题：一是项目转让之前签订的商品房买卖合同权利义务是否随该项目的转让一并转让？二是原商品房买卖合同中约定双方产生争议时，由仲裁委员会裁决还是向法院诉讼？
    通常房地产项目转让时，转让方和受让方会在转让合同中约定，转让方已签订的商品房买卖合同由受让方履行，也就是说合同的权利和义务一并转让给受让方。但这个约定不能约束购房人。《合同法》规定，合同一方当事人将其合同权利转让给第三方时，必须通知合同另一方当事人；合同一方当事人将其合同义务转让给第三方时，必须征得合同另一方当事人同意。
    根据合同的相对性原理，当房地产项目转让双方之间就合同义务的转让作出的约定未经购房人同意时，购房人仍然可以将当新旧开发商之间未就已签订的商品房买卖合同的转让作出明确约定时（这种情况极少），业主兢只能要求旧开发商承担违约责任，而要求新开发商承担履约责任。前者是因为项目转让并不必然导致商品房买卖合同的转让；后者是因为项目转让后，只有新开发商有能力承担履约责任。最初与你签订合同的开发商作为相对方，应当成为本案被诉方，我们有权要求其承担违约责任，同时有权要求新开发商承担履约责任。
     根据以上的分析可以得出如下结论：新房产开发商的做法是否合法取决于以下两种情况及应对办法：1、项目转让了，但合同没有转让，则应由原开发商承担违约责任；2、项目转让且合同也同时转让并且通知你们了，则合同全部条款，包括仲裁条款一并转让。则不影响你们告新开发商承担违约责任。3、项目转让但没有经过你们同意，此时可以告原开发商要求其承担违约责任。
     本案的理论依据如下：合同法第八十条　债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条　债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十二条　债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。
第八十三条　债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
第八十四条　债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十五条　债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。
第八十六条　债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。
第八十七条　法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第八十八条　当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

[重庆-万州]
冉兵律师
104896积分

回复时间： 2014-05-21 16:03

对方已经违约，可以要求对方承担违约责任。关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述定金返还和赔偿责任，你可以出示你和对方沟通交流的录音录像、短信凭证等，证明对方有过错，要求撤销合同退还定金并要求赔偿你因此造成的全部直接经济损失，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由对方对你进行赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。