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房地产中介服务费用和房地产过户纠纷！

上海－普陀区 07-17 21:01 悬赏 20 发布者:wsstuo…… 给我留言回答:(3)

背景：
1.我的父亲代我同房东和房产中介达成房屋购买事宜，其中与中介约定的是总计2万元（包括上下家）的中介费，且有我方承担。卖方可以作证。口头约定
2.我的父亲在未得到我的委托授权的情况下，与房产中介和房东签署了房屋买卖居间协议，在我父亲被误导的请况下，居间协议中写明中介费为买卖双方各自支付1%。
3.我与中介和卖家签署了房屋买卖合同，并支付了首付，且向中介要求立即与卖家联系办理审税和过户。
4.我与银行签订了贷款协议，协议规定我在规定的时间内需完成贷款则可以享受9折优惠。
纠纷：
1.当我向中介提出要求立即办理过户流程时，中介提出种种理由要求涨中介费，不答应就扣留卖家房产证，拖延或者不给我过户。
问题：
1.我父亲签署的居间协议是否有效
2. 如居间协议无效，中介是否有权基于我与中介，上家签订的房屋买卖合同扣留上家房产证而不配合我过户？
3.如果我因以上问题没有按照银行规定时间完成放款，而损失9折的利率，是否可以找中介赔偿？

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全部答案

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2014-07-17 21:59

1、你如按居间协议的约定，与上家签订房屋买卖合同，在法律上属于你对你父亲代签的居间协议认可。应当有效。

2、中介没有权利扣留房产证，也无权要求增加中介费。

3、可要求中介赔偿你方损失。

4、若需帮助，可来电或预约当面洽谈。

追问：

张律师，非常感谢您的回复。如果第一条成立的话，是不是意味着我必须接受1%的中介费，而不是之前我获知的中介口头承诺的2万元中介费？事实上按照1%来算我将承担近4万多的中介费。

张律师，我仔细研究了合同法中关于追认的定义。在本案中我父亲签署了<<房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，而我签署了《上海市房地产买卖合同》。在《上海市房地产买卖合同》并无对中介服务费用的约定。因此我的行为应该只是对房地产买卖协议的完全追认，以及对<<房地产买卖居间协议》部分追认。按照合同法的规定部分追认应该是无效的，且在本案中我是在居间合同签订一个月后以及《上海市房地产买卖合同》签署后才获知中介要涨价，这中间有欺诈行为和超过追认期的情况。基于此，居间协议还有效吗？

回答：

你是居间协议基础上签订房屋买卖合同，属于对居间协议认可，该协议还有效。

[上海-浦东新区]
刘智慧律师
20979积分

回复时间： 2014-07-18 08:06

涉及与居间合同相关证据的认定问题。一般情况下，以书面约定为准。若有其它口头约定或补充约定，主张的一方负表举证责任。

追问：

刘律师，

谢谢您的建议
我有三个问题请教
1.卖价可以作为证人有效吗？当时价格是和卖家，中介一起协商的。最后三方都同意按照2万元算。
2.我也掌握房产中介经理承认当时答应2万元的录音，可否作为证据？
3.中介在知情的情况下且承认以上两点的情况下，仍然误导我父亲和卖价签定了<<房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》。那么这是否构成欺骗？合同仍然有效吗

回答：

关于合同条款的效力，要考虑一些证据规则的因素，如约定（口头和书面）的形成时间、证据的组合或证据链之间是否能免相互印证。

如上所述的证人证言、视听资料等属于法定的证据处类，但其证明力的大小还须在举证规则中验证。