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商铺转让合同

广东－韶关 07-20 23:44 悬赏 30 发布者:丹霞人给我留言回答:(40)

去年至今房东都没转到土地证和房产证到我的名下，我已交了50万定金。最主要是合同没写办理的时间，现在都没给我办好，一直在拖延时间。如果打官司能要回定金和赔偿金吗？
以下是我们签订的合同：

*****商铺转让合同

转让方（以下简称甲方）姓名：***
    受让方（以下简称乙方）姓名；***

为做好甲乙双方有利原则，经双方协商一致，签订协议如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　
    第一条　门店的基本情况：
    甲方商铺坐落于****首层原拍卖所得的其中三间门面（现已出租给***茶烟酒1间，***牙科2间）转让给乙方。建筑面积以房管部门办理房产证时为准。
　　第二条　价格：
    双方协议三间商铺以每间80万元总额为240万元整。（大写：二佰肆拾万元正）。办证时双方所产生的税收和费用甲乙双方各出一半。
　　第三条　付款方式：
     乙方于本合同签订之日向甲方支付定金50万元整，（大写：伍拾万元正）　。甲方将国有土地证户名转为乙方户名后乙方在10天内再向甲方支付100万元（大写：壹佰万元正）。待乙方付清甲方90万元余款之后（以甲方收款收据为准），甲乙双方到相关部门办理过户手续。乙方余款未付清之前房租由甲方收取，交清余款后由乙方收取。
    第四条　关于产权过户登记的约定：
    乙方余款付清后6个月内甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。
    第五条　签订合同之后，所售房屋室内不动产不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。
    第六条　本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。不尽事宜经甲乙双方协商可作补充协议。
（注：按甲方出租合同给租受人使用至期满）

甲方签名：　　***　　　　　　　　　　　　　　　乙方签名：***

签订日期2013年11月10日

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全部答案

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
250034积分

回复时间： 2014-07-21 14:39

具体要看证据情况

[江苏-连云港]
李大胜律师 VIP
电话：18061380723
119695积分

回复时间： 2014-07-21 17:22

你们签订的合同有瑕疵，存在漏洞，但不影响你维护自己的合法权益。
合同约定的是先办理土地过户手续：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金50万元整，（大写：伍拾万元正）　。甲方将国有土地证户名转为乙方户名后乙方在10天内再向甲方支付100万元（大写：壹佰万元正）。待乙方付清甲方90万元余款之后（以甲方收款收据为准），甲乙双方到相关部门办理过户手续。乙方余款未付清之前房租由甲方收取，交清余款后由乙方收取。你应经付清了50万元，履行了该约定的第一步。而按照我国现有的土地使用权证办理方式，是先办理房屋所有权证，再进行土地分割办理土地所有权证。而在没有办理房屋所有权证的前提下，进行土地过户是很困难的。
这种情况下，你可以通过以下方式维护自己的合法权益：
1.和对方协商，要求对方办理土地过户手续，因为合同签订的是“甲方将.....”即甲方有义务把这个事情搞定，他搞不定就是他违约。
2.重新签订一份协议，最好找律师起草。
3.你可以要求继续履行合同，要求对方先办理房屋产权过户，因为实际操作是房屋产权没办土地过户就不好办。
4.和他协商，因为他的原因，你先付了50万，他没有将国有土地使用证转到你的名下，你不好进行下一步的付款。所以要么让他把定金退给你，要么让他办土地过户。他一直拖延时间，可能是他办不下来，国家管得那么严，不会那么顺利，也不是想象中的那么简单。
5.实在不想拖了，他又不退钱，你想解除合同，就选个切入点起诉，要求返还定金。履行期限不明确，这个没关系，可以按照合同法来，一年的时间够合理了。他应当先履行，所以你们的问题就卡在没有办理土地过户这一环节。起诉理由为甲方未在合理期限内办理土地过户手续，导致合同不能继续履行，要求解除合同，返还定金，赔偿损失。
希望对你有所帮助。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2014-07-21 17:27

你好，既然没有约定办理时间，建议书面要求对方办理时间，超过时间，你要求解除合同，并要求房东承担违约责任，具体可面询律师。

[广东-广州]
毕丽荣律师 VIP
电话：13049633889
3935682积分

回复时间： 2014-07-23 07:46

对于合同中没有约定的事项，你要们可以补充的，也是可以按照实际情况、习惯履行的。对此你有权要求解除合同的，通知对方即可的。

[江苏-无锡]
柳士荷律师 VIP
电话：13400017000
116702积分

回复时间： 2014-07-24 23:29

要求退回定金及追究违约

[湖南-永州]
林湘律师
107020积分

回复时间： 2014-07-21 14:18

对于没约定具体时间的，应当及时要求对方办理，对方应当在合理期限内办理，超过合理期限没有办理就属于违约，而且对方的违约属于根本违约，你可以起诉解除合同，并要求退还定金并可要求对方承担违约责任

[四川-自贡]
黄宏律师
3660积分

回复时间： 2014-07-21 14:23

你好！根据你的咨询，答复如下：
    1、协议未对超过办证期间是否承担违约责任和承担多少违约责任未约定；
    2、因一般情况是应先办理产权证过户，再办理土地证过户，协议对付款方式对买方不利；
    3、因此你们之间应当签订一个补充协议来对办证时间和顺序进行约定，先办理房产证过户，再办理土地证过户；同时约定如果卖方未按约定的时间过户，需要承担总合同款金额的？%的违约金以及相应的你的损失的计算方法，同时约定你未按时付款，需要支付相应的违约金。
    4、建议协商解决，协商不成的，可以在签订补充协议后到法院起诉，此时才对你更加有利。
   希望我的回答对你有帮助，并采纳为最佳答案。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-21 14:35

双方的合同实际上已经约定了履行期限，即合同第三条和第四条的约定。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2014-07-21 14:39

第四天已经注明了履行期限，余款付清后6个月内对方没有履行，可以起诉要求履行并主张违约金

[四川-成都]
刘杰律师
76655积分

回复时间： 2014-07-21 14:49

约定不具体，应给对方合理时间，然后对方在此时间办理，违约，你可以起诉。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-21 15:21

从合同约定看的确没有办理过户手续时间表，在这种情况下，你可以向甲方发出办证通知，在合理期限再不办理，你可以发出解除合同通知要求退还定金，承担违约赔偿责任。现在直接解除合同你构成违约。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-21 15:38

你可以要求对方及时履行合同，如果对方违约你可以行使解除权。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-21 15:41

你好。
根据你提供的合同文本你的付款义务（也就是合同乙方）在先，合同第四条明确规定了“乙方余款付清后”甲方才有合同约定的义务帮助乙方过户。
所以你现在如果中止履行本合同将会导致你的违约。

律师建议：可以和对方协商要求同时过户并支付余款。或者现行支付余款而后按照合同约定要求对方过户，如果满足了合同条件对方仍然不予过户，此时就可以通过诉讼途径强制要求对方过户。

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[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-21 16:31

建议：1、你先到当地土地管理部门咨询，在房产不过户的情况下是否可以先过户土地使用证。2、如可以的，可以找律师给房屋出卖人发出律师函，给合理期限办理土地使用证的过户，否则解除合同并要求对方承担违约责任。3、如果土地部门告知不能先过户土地使用证的话，你须找出卖人协商补充协议，对付款方式、过户时间重新明确约定，如无法达成新的协议，可以合同无法实际履行为由，要求解除合同，退回定金。最好找一个专业律师给予帮助，以免出现新的风险。
你认为可行的话，可以采纳为最佳方案。

[北京-朝阳区]
110网律师
208382积分

回复时间： 2014-07-21 16:43

你好，定金已经支付，虽然没有约定权属变更登记的时间，但你可以随时要求对方履行合同，对方不履行的视为违约。甲方违约，根据合同法的规定，你可以要求解除买卖合同。合同解除，你即可以要求返还定金。违约造成的损失也可以要求赔偿。

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2014-07-21 16:52

可以起诉要求对方履行并主张违约金。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-21 17:04

您好，可以主张违约，先确定您交的50万是订金还是定金，如果是定金可以主张定金罚则，要求双倍返还。

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2014-07-21 17:12

1、应先办理产权证过户，再办理土地证过户，协议对付款方式对买方不利；
2、建议你们之间应当签订一个补充协议来对办证时间和顺序进行约定，先办理房产证过户，再办理土地证过户；同时约定如果卖方未按约定的时间过户，需要承担总合同款金额的？%的违约金以及相应的你的损失的计算方法，同时约定你未按时付款，需要支付相应的违约金。
3、建议协商解决，协商不成的，可以在签订补充协议后到法院起诉，此时才对你更加有利。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2014-07-21 18:00

1、如果不能及时的办理权证，是甲方的原因，可以解除合同，退回定金，赔偿损失；2、如果不是甲方的原因，是政府相关部门的原因，不能解除合同；3、如果政府部门不能办理权证，可以解除合同，退回定金及利息；

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-21 18:49

你好，按照合同，确实没有约定国有土地证转为你的名字的具体时间的，建议要求对方办理，如果对方在合理期限内没有办理就属于违约，你可以起诉要求解除合同并返还双倍定金或者要求对方承担违约责任。

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2014-07-21 19:06

虽然合同没有约定具体的办理期限，但原则上应该在合理期限内办理，事隔已超过半年完全超出正常手续应该需要的办理期限，如果通过诉讼解决要求解除合同要求对方双倍返还定金原则上可以被法院接受，工作中我们处理过类似案件，建议选择最佳答案，有任何问题可以电话详细咨询。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-21 20:29

你已经支付了定金，虽然没有约定权属变更登记的时间，但你可以随时要求对方履行合同，对方不履行的视为违约。甲方违约，根据合同法的规定，你可以要求解除买卖合同。合同解除的同时，即可以要求返还定金，也可以要求赔偿违约造成的损失。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-21 21:51

你们协议的第四条有约定：乙方余款付清后6个月内甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。你可以依照这一条要求对方履行义务。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-21 22:01

1、按照你们合同约定的顺序，你先期缴纳50万定金——对方把土地证书过户到你的名下——10日内你再缴纳100万元——然后你再补清余款90万元——在6个月内你们办理过户手续。
2、现在看，谁违约就比较明确了，很显然对方没有在收到你的50万元定金后将土地证书过户到你名下，因此对方存在违约行为。你可以拒绝支付剩余的合同款项。
3、以上分析，你完全可以起诉要求解除合同，对方应双倍退还你的定金。但由于合同总价款为240万元，根据担保法相关规定，定金不超过合同价款的20%，因此法律允许定金最高为48万元，对方应退还双倍定金96万元，和其余本金2万元。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-21 22:42

依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-21 23:53

可以要求对方及时履行合同，如果对方违约你可以行使解除权。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-22 09:08

首先，可以和对方先签订一个补充协议。补充协议的内容是将国有土地证的办理期限约定明确，将产权证的办理期限约定明确。
如果对方不配合，可以发送律师函，起到威慑作用。再与对方协商。
如果对方在合理时间内依然不履行义务，就起诉吧。起诉你胜算是挺大的，诉讼请求可以是要求对方履行合同，也可以是要求解除合同，对方承担违约责任。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-22 09:08

因为没有约定具体时间，所以需要您先向对方发催告函，给对方合理的时间办理，如果对方在收到通知后合理期限内未办理，应承担相应的违约责任。催告函视为双方对合同未明确条款的补充。希望您能采纳。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-22 09:58

没约定履行期限的，可随时要求对方履行。以快递的邮寄的方式通知我对方履行合同义务。

[湖南-长沙]
曾逊律师
37803积分

回复时间： 2014-07-22 11:11

约定不具体，应给对方合理时间，然后对方在此时间办理，违约，你可以起诉。

[广东-深圳]
陈新光律师
3653积分

回复时间： 2014-07-22 12:20

你好！如果你有证据证明你定金支付的金额和日期，可以通过诉讼的方式向对方主张违约金或者返还定金。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-22 13:07

你这种情况在你付清余款后六个月内对方未办理变更手续你可要求解除合同，你也可行使不安抗辩权，对方在办理变更手续同时付清余款。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-22 13:19

在合同中没有约定具体时间，应当及时要求对方办理，对方应当在合理期限内办理

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-22 14:20

可以要回，合同就是证据，只要对方违约，你就可以得到赔偿并主张双倍定金。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-22 16:47

没有商定办理时间，可以随时办理，你向对方发送办理通知，如果经过催告对方还是不予办理，依据《合同法》九十五条之规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”可以解除合同，并主张违约金和各种损失。

[北京-朝阳区]
杨永存律师
9043积分

回复时间： 2014-07-22 22:11

第一,甲方是否已经取得土地证和房产证。这是很重要的一点。
第二，你可以发送一份律师函给甲方，限期他在合理时间内将土地证过户给乙方，否则将解除合同，赔偿损失。
第三，如果甲方在合理期限内仍未办理，可以发送律师函解除合同。要求退还。
协商不成，起诉。

[广西-桂林]
曾令栋律师
20852积分

回复时间： 2014-07-23 12:36

1、第三条：乙方付了定金后就要“甲方将国有土地证户名转为乙方户名”？
2、土地使用权过户与房屋产权登记分离，可能吗？
3、第四条：乙方余款付清后6个月内……在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续？
4、是哪一方提供此格式合同：自相矛盾、约定不明？

[山西-长治]
刘志勇律师
30770积分

回复时间： 2014-07-23 22:21

你好！
    根据你提供的信息解析如下：
    1、该协议的漏洞等都可以由签订补充协议予以完善，变成一个可操作性的协议；
    2、你现在想不再购买该商铺，那么你可以在现在要求对方在你限定的时间内为你办理过户手续，如果对方仍旧不予以办理，那么你就可以按照对方违约起诉对方返还双倍定金；
    3、但是，你一定要掌握一定的证据，能够证明你们签订合同后一直到现在对方还没有办理相应的手续，而且在你要求的合理的期限内还没有办理，那么你就可以起诉对方违约，这样既能够要求对方退还你的定金，还可以使用定金罚则；
    4、掌握证据的方法有：书面意见、录音录像、你们订立一个补充协议将时间等内容约定清楚等等；
    如果你确实不想再购买该门面房，建议你直接以要求对方限定时间过户的方式，要求对方在一定期限内过户，不然将追究其责任，而将该谈话和沟通过程都录音予以记录，到时候如果对方不能过户，你就有理由进行诉讼提出请求。