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新建住宅的草傻子能否查封抵偿欠本楼业主债务？

山东－威海 11-18 10:19 悬赏 0 发布者:jt8595 给我留言回答:(3)

我是威海市区的，一家开发商向我借钱100万（签有借款合同约定月息2%期限6个月），用自己开发的两户在建住宅房子网签预售合同作为抵押物，合同额等于本金100万元，价格每平米5400元几乎等于市价（因为房子在建一半，土地已抵押，位置偏僻）；开发商从借款第三个月就停止付息，到期无力还本，从违约至今已经满一年了。
我从房管局查询到，我所在的楼全部房号都被开发商网签出去，一户没剩，但是草厦子剩余4个。
问：1、我是否可以按借款合同主张利息？（自违约日至今按合同利率继续计算利息；因开发商资金链断裂，本金有等价抵押物，就不作追偿主张）
2、房管局说草傻子无法单独确权，也无法查封；我是本楼业主，又是开发商的债权人（物权法说草傻子应满足本楼业主），我是否可以申请查封保全4个草厦子，来抵偿开发商欠我我的利息债权？

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[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2015-11-18 10:29

你好
    1、我是否可以按借款合同主张利息？（自违约日至今按合同利率继续计算利息；因开发商资金链断裂，本金有等价抵押物，就不作追偿主张）
    你与开发商之间属于借款合同关系，你当然有权要求按照借款合同的利率主张利息，月息2%也在我国法律规定范围之内，是合法有效的。但是需要注意的是，开发商用房子作抵押，并不意味着到期开发商不能偿还债务房子就属于你了，而是指到期开发商无力还债，你可以拍卖该房子，然后以该房子的拍卖款还款。
    2、房管局说草傻子无法单独确权，也无法查封；我是本楼业主，又是开发商的债权人（物权法说草傻子应满足本楼业主），我是否可以申请查封保全4个草厦子，来抵偿开发商欠我我的利息债权？
    草傻子是什么建筑？按照你所述，草傻子应当属于本楼所有业主的共有部分，单个业主是不能对草傻子主张权利的，所以，法院一般不会同意查封这4个草厦子。
    此时，建议你查询一下开发商在其他地方是否还有工程，你可以申请查封开发商在其他地方的工程，这是可以的。
    希望你能采纳我的回答，谢谢。

追问：

该开发商严重资不抵债，有效资产都被查封N轮了，本金抵押物实际是用网签预售购房合同签给我了（实际该房产未完工，一切都停滞了），价值够不够也就那样了，继续追讨成本高且得不到落实。
关键是第二问，草厦子是小高层建筑的地下部分，在房管局系统内作为无法确权的附属物，不属于业主共有，谁家购买就附属在谁家权属内。（备注：本楼住宅一户没剩都签约出去了，但剩下4个草厦子）

回答：

根据你所述，草厦子属于可以单独利用的建筑附属物，虽然不能确权，但是可以附属登记在某个业主的房产下，那么，就可以确定，第一，草厦子属于合法建筑，第二，草厦子具有使用价值，第三，草厦子可以由建筑物的业主进行附属登记。所以，在法院查封了草厦子之后，是可以将草厦子在建筑物的业主范围内进行拍卖或者直接折价给你，具备执行的条件。所以，此时，你作为业主，是可以申请查封保全草厦子的。

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2015-11-18 10:43

你好。
1.你们的借款合同合法有效，开发商违约，你可以按借款合同主张利息，并且要求支付违约金或者其它损失。
2.草厦子无法单独确权，属于业主共有，则你无法申请查封保全4个草厦子，来抵偿开发商欠我的利息债权。

追问：

该开发商严重资不抵债，有效资产都被查封N轮了，本金抵押物实际是用网签预售购房合同签给我了（该房产未完工，一切都停滞一年了），价值够不够也就那样了，以买房业主的身份督促完工交房就不错了；继续追讨成本高且得不到落实。
关键是第二问，草厦子是小高层建筑的地下部分，在房管局系统内作为无法确权的附属物，不属于业主共有，谁家购买就附属在谁家权属内。（备注：本楼住宅一户没剩都签约出去了，但剩下4个草厦子），能否申请保全，是否可操作？

回答：

如你所说，是多建了4个草厦子?
若这4个草厦子与房屋相对分离，有单独的使用价值，即使在房管局系统内属于无法确权的附属物，又不属于业主共有，则应属于房屋的开发商所有，也可以申请保全。

当然，若这4个草厦子使用价值比较大，你也可以直接要求开发商将这4个草厦子抵债给你。
如回答你满意，请支持采纳。