城镇户口承租农民退耕还林的果园问题

城镇非农户口，想在农村“买”一块果园，果园是退耕还林的山坡地，据说是生产队时分的地，没有手续证照。想合法的将地“买”下来,问题：
一、村集体出的证明，证明该地的四至及所有人及期限，有效吗？
二、公务员、教师身份可以承租吗？
三、承租期限可以是永久的吗？
四、和农户签承租协议，必须报村集体备案吗？
五、听人说，有文件说，农民退耕还林的山地承包期限是变成永久性的了，是吗？
六、合同中言明，如国家征占土地，各项赔偿全部支付给承租方，作为承租期间对土地的投入补偿，合法吗？
七、可以建看护房吗？有什么程序？
八、还有其他一些需要注意的问题吗？