房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。设定房地产抵押以解决贷款或担保债务是《民法通则》关于抵押的原则在房地产领域内的具体应用，我国《城市房地产管理法》、《担保法》以及《物权法》对房地产抵押的性质、范围、凭证、要式均作了规定。房地产抵押的广泛开展为个人、企业、集体等融资提供了新的选择。在提供房地产抵押服务中，除了要根据工作的特点和操作规程外，对几种特殊的房地产设定抵押时应注意的问题，由于房地产的情况复杂，拟设定抵押的房地产的产权性质土地使用权的取得方式等具体情况不同，在设定抵押时应注意的问题也各有侧重。

　　(一)以划拨方式取得土地使用权设定抵押问题

　　划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式无偿取得土地使用权，这是国家根据一定条件和需要对特定单位的一种优惠，如允许土地使用权者将划拨的土地使用权未经开发建设就设定抵押，不仅会造成房地产抵押上的混乱，而且还可能造成国有资产的流失。《房地产抵押办法》明文规定："通过行政划拨方式获得的，尚未建有地上房屋及其他建筑物的土地使用权不能设定抵押权。"在多年的工作中也曾遇到过某些单位欲以划拨的土地使用权进行抵押贷款而遭银行拒绝的实例，因此如遇到这种单以划拨的土地使用权设定抵押时应解释政策法规的规定而予以拒绝。如抵押人设定抵押的房产的土地使用权系划拨取得的，在设定抵押时，也应注意这种抵押虽符合《国有土地使用权出让暂行条例》中关于"地上建筑物，其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押"的原则，但是这种抵押的抵押权人的"优先受偿"权则是受到限制的，《城市房地产管理法》第50条规定"设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额后，抵押权人方可优先受偿"。这一规定明确要求抵押权人在获得优先受偿之前，须从拍卖抵押的房地产所得中缴纳与土地出让金相当数额的款项，这就要求在设定抵押贷款的数额及拍卖时必须充分考虑土地出让金的因素，若只注重房产价而忽视了土地出让金的因素，抵押权人就难以全额受偿，优先受偿也就形同虚设。

　　(二)关于共有房地产设定抵押的问题

　　凡涉及共有房地产设定抵押时，首先要弄清该宗共有房地产是按份共有还是共同共有，若是按份共有的，那么按规定抵押人设定抵押的范围必须以其依法享有的份额为限。如超越了范围则会造成所设定的抵押无效或部份无效，不仅会损害其他房屋共有人的权利，而且也会给抵押权人造成损失。如设定抵押的房屋系共同共有的，则必须经全体共有人同意达成一致意见，以全体共有人作为抵押人。如有遗漏也将会影响抵押合同的有效性。任何共同共有人中的一个或几个为自己的利益将共同共有的房地产设定抵押，都是对其他共有人合法利益的侵犯，故在设定此类抵押时须注意：一是必须经全体共有人同意，而且应出具同意的书面意见或协议，切勿遗漏共有人，否则将可能造成抵押无效，二是设定这类房地产的抵押人不能是共有人中的个别人或部分人，而应当是全体共有人，只有把全体共有人作为抵押人，才能真正体现共同共有人的房地产的性质及当事人的平等权利。

　　(三)关于有限产权的房地产设定抵押的问题

　　随着房改政策的推出，不少房屋是属于有限产权而并非全部产权，抵押人在取得该房屋时只是按政策支付了部分房款。那么在设定抵押时必须弄清抵押人原来的出资比例。其抵押权的设定应以原出资比例为限，对不同的有限产权的房屋应了解其管理具体规定，不要误将有限产权房屋当作全部产权设定抵押，否则亦会留有后患。另外，有些房地产虽不明确属于有限产权，但是该房地产却有明确的土地使用年限，如以这类房地产设定房地产抵押的，应十分注意确保其担保债务的履行期限不得超过土地使用年限，否则也会在实现其抵押权时发生争议。

　　(四)关于已出租的房地产设定抵押的问题

　　对于已出租的房屋能否设定抵押，在实践中也存在不同的看法，个人认为关键是要征得拟定抵押权人的同意，故在具体作法上要求设定抵押方面应将预备设定抵押人房屋已出租的事实明示拟定抵押权人，并应提供有关的租赁协议副本。倘拟定抵押权人同意接受已出租的房屋作为抵押，即可签订房地产抵押合同，此合同签订后，原来的租赁关系继续有效。这样既有利于房屋所有人以房地产抵押取得贷款，又能有效地保护承租人的合法权益。

　　(五)关于以房屋建设工程承包合同的房屋设定抵押的问题

　　以房屋建设工程承包合同的房屋设定抵押属于房屋期权抵押，对设定此类抵押必须严格把关，其一是该承包合同必须是符合建筑承包管理规定的有效合同，且该合同之房屋建设的开发投资总额已完成25%以上，这一条件实际上也是核发商品房预售许可证的条件之一，换言之也是房地产转让的条件之一，具体这一条件对于抵押权人在实现其抵押权有着极其重要的意义。其二，所设定抵押的房屋建设工程承包合同必须是能形成独立使用功能房屋的总承包合同或施工总承包合同，因为如抵押的是不能形成独立使用功能的合同，在实现抵押权时往往会因为无独立使用功能而造成执行中不可分的困难而陷入僵局。其三，对于以房屋建设工程设定抵押的，建设单位应当委托银行进行资金监管，预售款要专项用于清偿建设工程抵押贷款，这也是一条切实保护抵押权人利益的措施，当然在抵押人用预售款清偿建设工程抵押贷款的同时，应注销相应金额的抵押权。

　　(六)在办理房地产抵押登记其他应注意的问题

　　设定房地产抵押，应当依法办理抵押物登记，这是房地产抵押合同至关重要的生效条件，故应引起充分的注意，倘忽视了登记，那么未登记的抵押合同则会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。房地产抵押登记包括设定登记、变更登记和注销登记。办理房地产抵押设定登记，抵押双方当事人要持主合同、抵押合同、身份证件，填写房地产抵押登记申请表，与此同时，抵押人还应根据所设定抵押的房地产的类别不同提供相应的材料，如以预购商品房期权抵押的应当提交经登记备案的商品房预售合同;以房屋建设工程期权抵押的，应当提交房地产权证书，建设工程总承包合同或施工总承包合同，如该房屋在抵押期间竣工的，应当提交房地产权证书;以房屋及其占用范围内的国有土地使用权抵押的，应当提交房地产权证书;以已出租的房地产抵押的，应当提交房地产权证书和经登记备案的租赁合同;凡以此所提交的材料要根据《房地产抵押办法》之规定准备齐全，不可缺少或遗漏，只有在所提交的材料完全符合要求，房地产登记机构才会受理抵押登记并在规定的期限内作出是否准备登记的决定，准备登记的，出具抵押登记证明，不予登记的书面通知申请人。房地产登记机构在原房地产权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，同时向抵押权人颁发抵押权利证明。这一点与现行的操作不同，现行的登记是将房地产权证交由抵押权人执管，而修订后的抵押办法对此将作出修改。这一整套登记手续虽显复杂，但是其对保护抵押权人的利益却有着不可忽视的重要作用。