各业主大会、、建设单位、企业：

　　为进一步规范我市业主大会和业主委员会的运作，执行《深圳市业主大会和业主委员指导规则》，根据有关法律法规的规定，我局制定了《深圳市业主公约（示范文本）》和《深圳市业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）》两个示范文本，现予以发布。

　　特此通知。

　　附件：1.深圳市业主公约（示范文本）

　　2.深圳市业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）

　　二00五年五月八日

深圳市业主公约示范文本

　　使用说明

　　一、本公约为示范文本。

　　二、在前期物业管理期间，由建设单位根据本示范文本制订业主公约，并在物业销售前向物业买受人明示；物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守业主公约作出书面承诺；业主大会成立后，由业主大会根据本示范文本制订或修改业主公约。

　　三、使用者可在示范文本条文之外增加认为有必要补充的内容。

　　深圳市　　　　　区　　　 （物业）

　　业主公约（示范文本）

　　第一条　为维护本物业管理区域全体业主、非业主使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，建设管理有序、服务完善、环境优美、文明和谐的新型社区，根据有关法律法规制定本公约。

　　第二条　本物业的基本情况

　　（一）物业名称：

　　（二）坐落位置（附图）：

　　（三）物业总建筑面积：

　　（四）物业类型：

　　（五）土地宗地号：

　　（六）物业及配套设施的产权清单：

　　第三条　本公约对本物业管理区域全体业主和非业主使用人均具有约束力。物业的所有权人发生变更时，公约的效力及于物业的继受人。

　　第四条　全体业主一致同意在业主大会成立前，由建设单位　　　　　　　　　聘请的　　　　 物业管理公司根据物业管理服务合同对本物业进行物业管理服务。

　　第五条　业主在物业管理活动中依照有关法律、法规的规定和本公约的约定，享有相应的权利，履行相应的义务。

　　业主转让或出租物业时，应将本公约向受让人或承租人明示，并应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。

　　第六条　本物业管理区域应按照有关法规的规定成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　第七条　本物业管理区域的业主大会应当制定《业主大会和业主委员会议事规则》。

　　第八条　业主应参加业主大会会议，协助业主大会、业主委员会、物业管理企业以及相关单位在物业管理方面的工作。

　　第九条　业主同意按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面的关系。

　　第十条　业主、非业主使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业，不得擅自改变物业的使用功能。

　　第十一条　业主对物业专有部分的使用、维修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益和业主的共同利益。

　　第十二条　业主装饰装修物业时应遵守以下约定：

　　（一）应当事先告知物业管理企业，并与物业管理企业签订装饰装修管理协议。

　　（二）应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。

　　（三）业主装修时应严格遵守装修施工时间（上午　 时至　 时，下午　 时至　 时），已有业主入住的，晚间　　时至次日上午　　时，中午　 时至　 时以及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

　　（四）按规定可以安装防盗网的，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。

　　（五）业主应遵守装修管理协议，因违反装饰装修管理协议而影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的，应承担相应责任。

　　（六）因装饰装修房屋影响共用部位、共用设施、设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

　　第十三条　物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业管理企业可在社区工作站（社区居民委员会）、业主委员会有关人员到场见证下进入物业内部应急维修；维修所需的费用由责任人承担。

　　第十四条　因维修养护物业需要进入相关业主的物业专用部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

　　相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

　　第十五条　业主应当按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

　　第十六条　业主及非业主使用人使用电梯应遵守本物业区域的电梯使用的有关规定。损坏电梯设备的，应承担相应的赔偿责任。

　　第十七条　物业区域的车辆行使、停放应遵守本区域停车场使用规定和使用协议。

　　第十八条　依照有关规定饲养犬只的，在犬只外出时应为犬只戴防护口罩、佩束犬链，并由成年人牵领、看管，即时清除犬只排出的粪便。

　　第十九条　本物业管理区域禁止下列行为：

　　（一）擅自改变房屋的结构和外貌；

　　（二）擅自占用或损坏公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施、设备；

　　（三）擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建（构）筑物；

　　（四）擅自摆设摊点；

　　（五）侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；

　　（六）乱抛垃圾杂物和高空抛物；

　　（七）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质；

　　（八）室内不得制造超标准噪声，包括大音量播放电视、音响，举行喧闹的聚会、舞会，机器设备噪声等；

　　（九）违反规定在物业管理共用部位和相关场所悬挂、张贴和乱涂乱画；

　　（十）违反有关规定饲养家禽、家畜及宠物；

　　（十一）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

　　（十二）法律、法规禁止的其他行为。

　　第二十条　业主应按照有关规定交纳、使用和管理维修基（资）金。

　　第二十一条　业主利用物业共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的，应当征得有关业主、业主大会的同意，并按照规定向物业管理企业办理有关手续。

　　按照前款规定获取的收益，按下列第　　 种方式处理：

　　（一）纳入管理费；

　　（二）纳入维修基（资）金；

　　（三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

　　（四）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　第二十二条　业主未按规定交付物业管理服务费的，物业管理公司应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主姓名、楼座房号进行催缴；仍不交付的，物业管理企业可以依法向人民法院提起诉讼。

　　业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第二十三条　全体业主同意在物业管理服务活动中授予物业管理企业以下权利：

　　（一）根据有关法律法规、本公约和物业管理服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主和非业主使用人遵守、执行；

　　（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主和非业主使用人违反本公约的行为；

　　（三）在物业管理区域内公布不遵守公约及相关法律法规的业主、非业主使用人的姓名及违约事实；

　　（四）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 .

　　第二十四条　其他补充条款

　　（一）　　。

　　（二）　　。

　　（三）　　。

　　第二十五条　建设单位依法制订的业主公约自本物业的第一个买受人签字后生效（　　年　　 月　　 日）。

　　业主大会对公约进行修改的，修改后的公约经业主大会通过之日起生效。

　　附件1：

　　附件2：

　　一、开发建设单位的基本情况：

　　（一）企业名称：

　　（二）注册地：

　　（三）法定代表人：

　　（四）联系电话：

　　（五）通讯地址：

　　二、物业管理单位的基本情况：

　　（一）企业名称：

　　（二）注册地：

　　（三）法定代表人：

　　（四）资质等级：

　　（五）联系电话：

　　（六）通讯地址：

　　三、业主大会、业主委员会的基本情况（此项待业主大会、业主委员会成立以后补充）：

　　（一）业主大会名称：

　　（二）业主委员会名称：

　　（三）业主委员会办公电话：

　　（四）业主委员会办公地址：

　　承　诺　书

　　本业主已详细阅读并理解　　　　　　　　（建设单位）制定的《　　　　　　　 （物业）业主公约》，现承诺遵守本公约。

　　此承诺书一式两份，开发建设单位和业主各一份。

　　业　 主：　　　（签章）

　　楼座房号：

　　联系电话：

　　年　 月　 日

深圳市业主大会和业主委员会议事规则示范文本

　　使用说明

　　一、本议事规则为示范文本。

　　二、使用者可在示范文本条文之外增加认为有必要补充的内容。

　　深圳市　　　 区　　　　　　　　（物业）　　业主大会和业主委员会议事规则

　　（示范文本）

　　第一条　为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。

　　本议事规则经　　 年　　 月　　 日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。

　　第二条　业主大会的议事范围：

　　（一）业主公约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；

　　（二）物业管理企业的选聘和解聘；

　　（三）专项维修资（基）金的筹集和使用；

　　（四）业主大会的诉讼和仲裁；

　　（五）业主委员会委员的选举、罢免；

　　（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

　　（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

　　（八）业主委员会的工作报告；

　　（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；

　　（十）业主委员会的活动经费；

　　（十一）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　第三条　业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。

　　第四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会每年至少召开一次定期会议。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

　　（一）以上业主提议（特区内指经持有物业全体业主百分之十以上投票权的业主提议；宝安、龙岗两区指物业管理区域内百分之二十以上业主提议）；

　　（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。

　　第五条　业主大会会议由业主委员会负责召集。

　　在下列情况下，业主大会会议由所在社区工作站（社区居民委员会）负责召集。

　　（一）业主委员会逾期不召集会议，经区主管部门责令，仍不召集的；

　　（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的；

　　（三）业主委员会被区主管部门责令解散的。

　　第六条　业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作：

　　（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；

　　（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；

　　（三）印制表决票或选票；

　　（四）在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；

　　（五）核实业主身份；

　　（六）将业主委员会候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。

　　（七）在会议召开15日前向全体业主送达会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；

　　会议通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等；

　　（八）其他会务准备工作。

　　第七条　业主大会以集体讨论形式议事的程序如下：

　　（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；

　　（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；

　　（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；

　　（四）会议召集人计收有效票；

　　（五）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；

　　（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。

　　会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

　　第八条　业主大会以书面形式议事的程序如下：

　　（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选票，并告知业主表决票或选票投放的地点和截止时间；

　　（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；

　　（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例；

　　（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布表决、选举结果；

　　会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

　　第九条　业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或负责人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

　　业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。

　　业主投票时应出示选举证，代理人除应出示业主的选举证外，还应出示委托书。

　　第十条　单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

　　第十一条　业主大会投票权数按业主所拥有的物业建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足十平方米的按四舍五入计算；五平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。

　　宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。

　　第十二条　特区内的业主大会会议应有已入住的持有1/2以上投票权的业主参加。宝安、龙岗两区的业主大会会议应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　第十三条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，但宝安、龙岗两区业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十四条　下列情况下应召开业主委员会会议：

　　（一）主任、副主任召集会议的；

　　（二）经三分之一以上委员提议的；

　　（三）经区主管部门建议召开的；

　　（四）由主管部门责令召开的。

　　第十五条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。

　　业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议，但委员为法人或其他组织的，法定代表人可以书面委托本单位的工作人员出席会议。

　　第十六条　业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区工作站或社区居民委员会派员列席会议。

　　第十七条　特区内物业项目的业主委员会的任期为3年，宝安、龙岗两区物业项目的业主委员会的任期为2年。

　　业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。

　　第十八条　业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，应当在　　月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。

　　第十九条　物业为分期开发的，经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

　　增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%.

　　增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。

　　第二十条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

　　第二十一条　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：

　　（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

　　（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

　　（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；

　　（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

　　（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

　　（六）关于罢免委员的建议；

　　（七）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 .

　　第二十二条　以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

　　有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：

　　（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

　　（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

　　（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；

　　（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

　　（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

　　（六）关于罢免业主委员会委员的建议；

　　（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、仲裁、诉讼的决议；

　　（八）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　第二十三条　业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料和其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　　第二十四条　经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。

　　业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

　　第二十五条　业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：

　　（一）各类会议记录、纪要；

　　（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

　　（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理服务合同；

　　（六）有关法律、法规和业务往来文件；

　　（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

　　（八）维修资金收支情况；

　　（九）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 .

　　第二十六条　本物业区域的档案采取以下第　 种方式保管：

　　（一）由业主委员会指定专人保管；

　　（二）委托所在地社区工作站或社区居民委员会管理。

　　第二十七条　业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支：

　　（一）业主大会、业主委员会会议开支，计　　　　 元/年；

　　（二）必要的日常办公等费用，计　　　　元/月；

　　（三）有关人员津贴，共计费用　　　　元/月，具体支付对象如下：

　　1、　　　　 ，费用　　　　 ；

　　2、　　　　 ，费用　　　　 ；

　　3、　　　　 ，费用　　　　 .

　　业主委员会开展工作的经费从管理费中开支。

　　经费收支帐目由物业管理企业代为管理，经费收支帐目每　 月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

　　第二十八条　业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

　　执行秘书的津贴数额为：　　　 元/月，从物业管理费中列支。

　　第二十九条　其他补充条款：

　　（一）　　。

　　（二）　　。

　　（三）　　。

　　第三十条　本议事规则经业主大会会议通过后生效。