三、诉讼实效问题

　　诉讼实效是决定案件能否胜诉的一个重要方面。有些物业公司在向业主追缴物业费、供暖费时，采取的是下发催款单、通知的方式，从诉讼实效的角度考虑，这样做是存在风险的。

　　物业公司向业主追缴物业费、供暖费的诉讼实效为两年，从费用交纳期限届满的第二天开始计算，若中间物业公司曾向业主追缴过欠费或业主同意交纳欠费，则可适用诉讼时效中断，从物业公司与业主约定的交纳欠费期间届满的第二天起，诉讼时效重新计算。而采取下发催款单、通知的方式催缴欠费，在业主拒绝签收的情况下，因催款行为无法得到证明，物业公司在业主欠费超过两年后，提起诉讼时，将因难以举证证明存在诉讼时效中断的事由而丧失胜诉权。

　　因此，在实践中，物业公司为避免在诉讼时效上失利，最后对业主欠费问题不要久拖不决，而催缴费的方式也最好采取快递，并在快递公司提供的格式联上标明函件内容，这种做法应是确保诉讼时效的比较谨慎的做法。在司法实践中，法院对物业公司追缴欠费的诉讼时效要求也相对宽松了一些，2004年1月1日起开始实施的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第26条规定，“法院审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利”。

　　四、诉讼请求问题

　　在实践中，物业公司在向欠费业主提起诉讼时，会要求欠费业主承担逾期付款的滞纳金或违约金，而业主在提起反诉时，则可能会要求物业公司承担精神损害赔偿。

　　物业公司要求业主支付拖欠的费用的主要依据是业主违背了《物业服务合同》中关于物业服务费用交纳的约定，因此，如果在《物业服务合同》中双方有对逾期付款的滞纳金或违约金标准的约定，则可根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第25条“业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额”的规定，提出滞纳金或违约金请求。

　　如《物业服务合同》中对滞纳金或违约金的标准没有约定，物业公司可根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，“法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，提出请求。目前，逾期付款的违约金的标准为每日万分之二点一。

　　但如果双方在《物业服务合同》中对滞纳金或违约金没有任何约定，在一般情况下，法院对物业公司提出的滞纳金或违约金请求是不予支持的。

　　对于业主提出的精神损害赔偿，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的规定，在未造成严重后果的情况下，精神损害赔偿的请求一般不予支持。

　　因此，诉讼当事人一定要根据自己的实际情况，结合法律规定，提出合情合理的诉讼请求，否则，不仅要承担高额的诉讼费，诉讼请求还无法得到法院的支持。

　　综上，在业主欠费诉讼中，双方当事人只有法律关系明确，事实理由充分，其诉讼请求才能得到支持。而从根本上来说，小区的物业管理是按照物业公司与业主签订的《物业服务合同》进行的。因此，只要双方都按合同行事，该类纠纷是可以避免的。