(一)犠裱立法本意,维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定:为保障社会主义市场经济的健康发展,保护经济合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设,制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定:为了保护合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设,制定本法。“从上述法律规定我们可看出,无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》,它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障,而稳定是一切社会发展和进步的前提,两者相辅相承,共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关,我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍,我们的任务是化解社会的矛盾,调和不利因素,所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意,以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快,各类经济关系也纷呈复杂,最近中国又面临加入WTO,经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象,使法律本身和现实状况存在差异和予盾,这是不可避免的。比如前述的案例,如果从绝对的法律角度说,合同确订无效是无疑的,但是一旦确认合同无效,矛盾就会激化,这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷,如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全,而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定,可以补办、补全这些手续的,有关的合同应该认定有效,按有效合同来处理,依据各方过错,承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点,依照法律规定,承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合上述案例,被告没有为原告方办妥房产证,违反了合同约定,补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容,这就可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效,因为法律在作强制性规定的同时,是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件,如前,假设原、被告在订立合同后,原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工,只是闲置着,或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况,笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着,或出租、抵押予他人,均不影响房屋所有权人行使所有权,承租人依法可以继续承租,抵押也只是担保的一种方式,并不必然导致抵押物的产权转移,而且抵押权人的真正目的也不在于此,最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响,而且作无效无理,在返还财产上也是实际可行的。
(二)牨;ど埔庀喽匀恕⑸埔獾谌人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外,还着重强调了要保护当事人的合法权益,这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现,比如新的《合同法》的第四十九条就规定:行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效;第五十条也规定:法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致,也应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益,准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分,通常致使合同无效的事由是:商品房预售时,或者未领取预售许可证,或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上,或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住,并已支付大部分房款,有关欠缺的手续可以补办的,应维护买方的利益,除非是买方主张合同无效,否则应认定合同有效,按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付,或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况,可按无效合同来处理。
其次,由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证,第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况;假如第一手卖受人已明示或此后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效的,不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示,而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买,并非不知情,不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说,未能取得产权证并非其个人原因所致,其已付足房款,可视为其已实际上取得产权,其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情,而房款已支付,也已经入住,开发商有能力办理房产证的,合同可确认有效;如开发商无能力办理房产证的,则确认合同无效,按无效合同处理。当然在确认合同无效时,对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区,流动人口众多,房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中,合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部发布《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定:“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。”在该办法发布之前,房屋租赁行为没有登记备案的要求,这之后也不甚规范,许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》发布之前房屋租赁行为未办理备案登记的,如果此租赁行为一直延续至《办法》发布后,而依照省内的规定可以补办的,依此订立的合同应认定有效,以保护各方的利益,但应责令及时补办。而《办法》发布之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认,在海南本地,租赁行为的随意性很大,而且租赁本身有其特殊性,即承租人只要使用了出租的房屋,即使没有有效的租赁证明,出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为,如双方当事人均认可,对租赁行为本身未持有异议,只是对租金的支付持有异议,一般应认定合同有效,以出租人能合理地获取租金,但也应责令补办手续。
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