上家收了,楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息,买房时甩掉中介,与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜,其中不少纠纷产生在房屋交易之前。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现,而房屋买卖合同签订之前,按照相关法律,交易双方都应当履行“先合同义务”,不履行“先合同义务”者应当承担“”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方:签订买卖合同前,莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍,二手房交易中出现了一种新现象,即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中,当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务,而致另一方信赖利益损失者,应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有:上家已独家委托中介商,并且收了下家的定金,但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后,随意甩掉中介商,手拉手成交;出售的房屋已被下家确认,上家已预收了诚意金,待购房人办出了按揭贷款后,上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷,缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为,只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚,在交易洽谈过程中,也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍,“先合同义务”的法律依据是《》第四十二条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:
假借订立合同,恶意进行磋商,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此,不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议,合同双方应遵守游戏规则,立法上也应更加完善,以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者,二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容:
二手房的提供者,不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人,不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等,都应如实告知购房人。否则,因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的,则要向购房人赔偿损失。
案例:
姜女士与肖某就本市大连西路的一套顶层二手房达成了购买意向。几天后,姜女士于合同签订当日支付给肖某10万元定金及房屋预付款3万元。
- 上一篇:二手房要讲“先合同义务”
- 下一篇:合同订立中的先合同义务与缔约过失责任
相关文章
- ·二手房交易应履行"先合同义务"
- ·二手房交易关注“后合同义务”
- ·二手房交易关注“后合同义务”
- ·二手房交易违规购房合同仍有效
- ·二手房交易“阴阳合同”风险多
- ·二手房买卖合同可否要求继续履行
- ·二手房交易定金合同
- ·二手房交易阴阳合同风险多
- ·二手房买卖请关注“先合同义务”
- ·二手房买卖请关注“先合同义务”
- ·二手房交易合同怎样看最保险
- ·二手房交易禁签“阴阳合同”
- ·二手房买卖关注“先合同义务”
- ·二手房卖方须履行的义务
- ·二手房交易中买卖双方签订合同应注意的问题
- ·二手房交易为避税签阴阳合同
- ·专家指出:二手房黑白合同杀人于无形
- ·深圳市消委会:二手房购买新版合同可协商修改
- ·二手房交易不忘“买卖不破租赁”
- ·二手房交易过程中的划拨土地出让金