商品房买卖合同，是指房地产开发企业作为出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，商品房预售合同或其他形式的合同如具备了合同成立应有的基本条款，则视为商品房买卖合同。商品房买卖合同的权是指合同有效成立后履行完毕前，当具备合同解除条件时，一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利。其法律意义在于保障合同当事人可采取措施防止损害发生并获得法律救济。

　　一、商品房买卖合同解除权行使的条件

　　根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等相关规定，行使商品房买卖合同解除权的条件有：

　　(一)约定条件。约定条件是指商品房买卖合同的当事人双方通过签订新合同直接约定解除合同或通过在原合同的具体条款中规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。约定条件包括两种：其一，在合同成立后未履行或未完全履行前，合同当事人通过协商一致解除合同，使归于消灭。如经双方同意的合同权利义务概括的转让给第三人后，而导致的原合同当事人间的权利义务关系解除。其二，当事人在合同中约定一定的合同解除条件，当该条件成就时，当事人一方或双方即享有解除权，可以通过行使合同解除权使合同关系消灭。如当事人在商品房预售合同中约定，就某一未定条款不能达成一致，双方都有权解除该合同。

　　(二)法定条件：指当法律上的原因出现时，商品房买卖合同当事人可据此依法行使解除权。有以下情形：

　　1、因不可抗力使合同目的不能实现。一般说来，不可抗力更多地是作为免除违约责任的抗辩理由，只有当不可抗力致使不能实现合同目的时，才能作为解除合同的条件。如商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因国家政策发生变化而导致买受人无法货款的，当事人可以请求解除合同。值得注意的是，对此情形及据此而引伸出的情势更变原则应慎用，如出卖人以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，是一般不予支持的。

　　2、一方明示违约。在履行期限届满前，商品房买卖合同当事人作何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，则另一方有权解除合同。

　　3、当事人一方迟延履行主要义务致使合同目的不能实现。包括：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外;商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的等。

　　4、根本违约。是指因一方违约而使另一方完全丧失了合同的预期利益。包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的。

　　5、法律规定的其他情形。包括：出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;在签订预售合同后开发商擅自变更规划未通知购买人或者购买人不同意的;商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的;因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的等。

　　二、商品房买卖合同解除权的行使方式

　　根据我国《合同法》第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院或仲裁机构裁判确定。

　　三、商品房买卖合同解除权的行使期限

　　我国《合同法》合同法第九十五条条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。虽然从仅条文的语境来看，该规定似应理解为逾期付款或逾期交房情况的解除权行使期限。但综合来看，该款对于解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形。

　　四、商品房买卖合同解除权行使的法律后果

　　总的来说，合同解除最重要的法律后果就是合同的权利义务终止：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但与一般的买合同相异，其有几种特殊法律情形：

　　(一)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用而形成的合同解除权和赔偿请求权是可以并存的。

　　(二)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第九条、第十四条的规定，如涉及到出卖人因欺诈行为而导致合同解除的，则买受人除了可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因而，该赔偿责任具有了惩罚性质，而不只是起填补作用了。

　　(三)对违约金的特殊规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：规定“ 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”此规定是为了体现我国民法中的等价有偿原则，防止过分不公平的事情发生。

　　(四)买受人的选择权。在出卖人不能按合同交付房屋的纠纷中，多数买受人要求解除合同，并要对方退还房款及承担违约责任。但这并非是必然的，在一定情形下，如因受房价上涨等因素影响，买受人也可能要求出卖人继续履行合同并承担违约责任。对此，如出卖人有能力继续履行合同，应当要求其继续履行合同并承担违约责任;如出卖人确已没有能力继续履行合同，则应要求其解除合同，退还房款并承担违约责任。

　　(五)涉及到的随附合同的处理。对此《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实践，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款则规定其直接法律后果，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。由此可见，商品房买卖合同的解除是商品房担保贷款合同的解除的法定事由，且出卖人应将已收贷款直接返还给金融机构而不是买受人。