请特别注意，建议稿第二百三十九条的规定：“以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。”所谓“以不动产登记簿为根据取得的不动产物权”，就是前面所举王五的例子，王五查看了不动产登记簿，见登记簿记载李四是所有权人，因此从李四手里买了房屋并办理了产权过户登记取得了该房屋的所有权。所谓“不受任何人追夺”，就是“特殊保护”，无论根据什么理由，即使根据“无权处分规则”买卖合同无效，都不能从王五手里把该房屋所有权拿走。唯一“例外”就是本条“但书”：王五在订立买卖合同时，虽然登记簿上记载李四是所有权人，但王五已经知道李四与张三的买卖合同存在无效或可撤销的瑕疵，或者登记簿上已有“异议登记”。换言之，买房人王五在订立买卖合同时已经属于“恶意”，当然不能得到法律的特殊保护。

    按照不动产登记的“善意保护”制度，以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，例如房屋所有权，这个所有权不受任何人追夺，任何人都拿不走。在前面的例子，张三要从王五手里取回房屋所有权，必须举证证明王五属于“恶意”，否则法庭应当判决驳回张三的诉讼请求。究其原因，是因为不动产登记簿是国家专门设立的登记机构掌管的，物权法采登记生效主义，不动产登记具有权利推定的效力，当然受到公众的信赖，不动产交易的第三人既然信赖登记簿，其取得的物权就应当受法律的保护。因此，不动产登记的“善意保护”制度，在教科书上又称为不动产登记的“公信力”制度。公众既然相信你这个登记机构，相信你这个登记簿，他因此取得的权利就要受保护，不动产登记的“善意保护”和不动产登记的“公信力”，只是名称的不同，讲的是同一个制度。

    这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”不动产物权，其政策目的是保护不动产交易的善意第三人，而不是保护不动产登记簿上记载的权利人。并且，这种保护，是绝对的使善意第三人取得权利，不存在以反证加以推翻的问题。因此，与前面讲的“权利推定”效力制度，决然不同。这两个制度，一个通过举证责任的分配，保护登记簿上的名义人，效力是相对的，许可以反证推翻，为解决物权存在的争议提供准则；一个是出于保护交易安全的政策目的，对不动产交易的善意第三人以特别保护，具有绝对的保护效力。这种权利取得，属于教科书上的原始取得。质言之，前者保护根据登记簿享有物权的人，后者保护根据登记簿取得物权的人，不容混淆。

    请看现在的物权法草案（第二次审议稿）第二十五条：“基于不动产登记簿享有的物权，受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。”条文说“享有”的物权，而不说“取得”的物权，不能体现保护交易第三人的政策目的，并与不动产登记的“权利推定”制度发生混淆。起草人居然忘记了自己在本草案第四条的规定：“除有相反证据证明外，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。”可见一个“享有”，一个“取得”，一词之差，谬以千里！

  nbsp; 四、动产的“善意取得”

    我们已经看到，不动产交易的善意第三人，因为不动产物权变动以登记为公示方法，因此可以直接根据不动产登记去保护，物权法赋予不动产登记“公信力”、“善意保护”的效力，就可以达到特殊保护不动产交易的善意第三人的政策目的。动产交易的善意第三人怎么办呢？动产物权是以“交付”为公示方法，一般动产物权不要求登记，没有登记簿可以作为根据，因此，动产交易的善意第三人的特殊保护问题，需要创设别的制度予以解决，这就是动产的善意取得制度。