1、宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

2、转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件的：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。