根据目前农村的现状，农民要发展多种经营，从事第二三产业需要申请银行借款，因农业属弱势行业、农民属弱势群体，生产周期长，在尚未开办农业保险的前提下，大部分农民最大的或最值价的资产为利用宅基地的自建房，不能提供金融机构认可的抵押物，因而无法得到满足，直接影响了三农经济的发展。

　　作为农民自已的银行，以三农为服务宗旨的农村信用社应该在解决农民贷款难，担保难问题上有所作为。在目前城乡一体化进程的快速推进中，农村的农民宅基地的价值得到较大幅度的提升，并且在经济活跃地区，农民自建房民间私下成交转让现象逐渐增加。笔者建议，通过当地政府协调土管部门、村民组织通力合作，创办农村自建房抵押贷款模式有了一定的可行性和可操作性，在一定程度上可以缓解、甚至解决农民贷款难担保难问题，在解决三农问题大有作为。

　　简单的说，就是成立一个组织，由该组织对农村房屋进行评估、并进行银行抵押登记，在银行实现债权后农村房屋的收购者，通过经营农村(类似于经营城市的模式)积聚一定的基金，在解决三农问题发挥作用。

　　一、通过政府或在法律法规上，取消农村宅基地禁止抵押的硬性规定，在即将出台的《物权法》中有所体现等。

　　二、要取得当地政府的大力支持。具体可在城中村、城郊结合部、集镇村开展试点，取得经验后逐步面上铺开。

　　(一)政府召开财政局、土管部门、法院、人行、银监、村民组织等部门参加的协调会，形成会议纪要，对开办农村房屋抵押贷款进行支持，与金融机构共同协商形成农村房屋抵押贷款流程、贷款管理办法。

　　三、创立农村建设用地市场经营主体。

　　由市城乡一体化办、土管、统征所、土地储备中心等部委机构派人员成立相应的组织，财政、扶贫办、城乡一体化办公室、新农村村改造办公室等机构拔备一定的启动资金，在全国范围内建立一定数量的农地资产经营公司，该公司在国有资产管理部门的委托下经营农村建设用地，确保农地资产的保值增值。

　　四、该主体应有以下职能：

　　1、确定一定的范围内的房屋、宅基地可以抵押;可以抵押的必须是经审批的建设用地上的建房，符合规划的。

　　2、实行公示地价制度，运用科学的方法确定与国有土地市场价格相协调的农地市场基准地价，由有关单位定期公布。

　　3、建立健全地价评估制度，即由具有评估资格的地价评估单位和部门评定地价，并报请有关部门审定。

　　4、明确国有资产管理部门或农地经营公司具有优先购买权。

　　5、农村宅基地的再分配功能;或对宅基地的集体性质转国有土地的功能;或是具有农村宅基地储备中心的功能;

　　6、可按贷款额度、期限向农户收取一定比例的手续费，或也可由银行让出一定的利润，形成一种具有担保功能、性质的基金。(因银行是零风险经营，可采用较低利率，可实现让利)7、与金融机构协商、共同确定借款人的主体资格、抵押物及价格、抵押率、贷款额度等，由金融机构办理贷款。

　　8、一旦贷款形成风险，由该机构代为归还银行贷款本息，取得抵押房屋的所有权，并用相应的还贷后的剩余价值，按排该农户的较小面积宅基地或给予一定的永久居住权，然后按一定的市场价格使合理流转出让给其他使用者或作为土地储备。

　　五、笔者认为，2004年10月21日发布国发[2004]28号文件《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中第十条“加强村镇建设用地的管理”中有“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”是农村住房抵押贷款的主要法律依据。

　　六、实现抵押权后由有关机构收购，是属于依法流转。

　　七、该机构性质属国有资产经营公司性质或或集体性质。

　　八、法律禁止农村住房抵押，是为了抑制占用农地建房，保护耕地、防止出现农民居无定所导致社会不稳定的结果。该机构能实现对抵押人最低居住权的保障，不会出现社会问题。

　　九、使农村宅基地的地级差价得到体现，对属于本辖区范围内的宅基地通过集体组织成员内部的转让按一定的市场经济原则再分配，当然应在规定的人均占地面积内。改变农村宅基地世代相传或农村住宅私下民间非法交易的做法，合法合理流转;

　　十、如出现最坏的结果，就是一个村所有农民的住房全部抵押后被该机构收购，而无愿意接受者的情况出现：

　　1、1000个人口，按人均25平方宅基地和房屋，每平方价格400元，总面积25000平方价值1000万，按40%抵押率，贷款本息440万元。

　　2、由该机构支付440万元本息，用评估价的剩余部分560万元安置1000人的居住房屋，按原面积的56%共建筑面积14000平方(造价不变仍为400元每平方)。

　　3、结果是该机构化费了1000万元取得了新农村改造权，一是建筑面积减少44%所节约的土地;二是重新规划节约公共用地;三是土地综合利用改变增加房屋楼层数所节约的土地。如按节约50%土地即人均25平方计算，共节约土地25000平方(37亩)左右，亩均价格为26.68万元。

　　据有关资料，2002年全国土地使用权招标拍卖收入平均每亩为35.67万元(张熙，2002)，应能实现保值增值，且尚未计算保留的未拆除的房屋价值，和拆除残值，最终从所节约土地再利用实现经济价值和社会价值。

　　并且有利于新农村改造，农村宅基地的统一使用，有利于节约土地，改变几千年来形成的“家中房屋祖宗传”的传统观念，彻底改变农村普遍存在的一户二宅，一户三宅等现象。

　　十一、另外，该机构还可从银行农村住房抵押贷款无风险等因素中取得银行返利(因彻底解决了银行的风险，银行实行基准利率有较好的有可性，实际利率与基准利率的的差价可作为返利)或抵押评估、登记收费或作为为农户的担保收取一定比例的费用实现保值增值。一旦该机构的功能得到一定的时期的运作后，基金积聚到一定程度后，开展如三农贷款担保、扶贫等工程，从而最终彻底解决三农问题。

　　十二、因此，利用这种机构运作，可能在某个范围内形成亏损，而从大范围甚至是由国家来操作，具有较好的可操作性和运作前景。