随着经济快速的发展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序发展，村体大量外延也占用了很多耕地。

　　(一)村庄外延扩张，土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重

　　改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。而由于农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。

　　(二)农村建房无序、规划不到位，村容村貌差

　　由于农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。近年，虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周;有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造;有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。

　　(三)未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重

　　目前，在农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房;二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出;三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。

　　(四)“空心村”大量存在

　　“空心村”的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄外围建房;另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。

　　(五)擅自改变农村宅基地用途现象时有发生

　　由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。

　　还有一部分村庄借宅基地之名搞房地产开发，这种情况主要见于城乡结合部和集镇所在地，一是以农村宅基地的名义申报，统一建房，向社会出售;二是未经批准，村集体就占用大量土地建住宅向社会出售。通过以上方式，村集体可获得高额利润，而国家的财产却遭受巨大损失。

　　四、我县农村宅基地管理中应当着重解决的问题

　　农民宅基地规范化管理是新农村建设的一项基础性工作。加快全县农村现代化建设，应当以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，立足于“建设社会主义新农村”，着眼于城乡一体化进行总体规划，针对突出问题，层层统一思想认识。在具体实施过程中，从实际出发，区别情况，依法处理好以下几个方面的工作：

　　(一)一户多宅和宅基地超占问题

　　对于一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度。有偿使用制度能有效地制止多占、超占宅基地现象发生。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施，符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地者无利可图，多占多用者付出代价。一户多宅中对于符合村集体规划的部分，允许其一定时期内存在，但要作为临时用地进行管理，收取一定的临时用地管理费用;而对于违法占地、不符合规划的部分，坚决予以拆除。严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。不符合申请条件的不予批准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，也不予批准。

　　(二)农村空闲宅基地流转问题

　　对于农村空闲宅基地流转的问题要认真对待，积极研究政策，促进依法规范流转。由于农村普遍存在子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商等人口流动现象，所以农村存在空闲宅基地。这些空闲宅基地的存在，将导致宅基地资源浪费，土地占地、空心村等不合理现象。农村空闲宅基地不断扩大，不仅浪费了有限的国土资源，加剧了人多地少的矛盾，而且给社会增添了不安定因素。因此，需要对农村空闲宅基地进行合理开发。农民在申请建房时，应将原有宅基地交由集体统一支配使用，以旧换新。对收归集体的旧宅基地，结合地形、位置、土质等实际情况，或用于批给其他农户，做宅基地建新房;或进行复耕，发展农作物。这样既体现了宅基地归集体所有、农户使用的原则，又可充分挖掘土地利用潜力，达到节约土地的目的。

　　建议允许将空闲宅基地在本村民集体内实行有条件流转。实行有条件的空闲宅基地流转制度有利于保护耕地，防止农村外延扩大，能够合理利用空闲宅基地，缓解宅基地不足的矛盾，满足农民建房的需求。在空闲宅基地流转中，由转让方交付一定转让费用，转让方和接受方报村集体和乡镇土管部门备案，并上报县级国土管理部门审批。

　　(三)城镇居民在农村购置宅基地问题

　　根据法律制度的理念，农村宅基地与农村集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上具有福利和社会保障的功能。当前，由于自然环境、成本等因素，城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的案例增多，这有违制度理念和节约使用土地、保护耕地的国策。应当采取措施，制止这一违法行为的蔓延。要严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　对于城市居民在农村购置宅基地的情况，要严肃处理。根据相关规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。因为城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，其购买行为将导致农村土地的浪费。对于城市居民在农村购置宅基地的，要求其退还其购置土地。对于拒绝退换者，按照相关法律规定处理。