上诉人（原审原告）昆明市达兴贸易有限公司(原系昆明市南强商业饮食公司)。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人李某某，经理。
被上诉人（原审被告）昆明公交集团有限责任公司(原系昆明市公共汽车总公司)。
住所地：云南省昆明市X路X号。
法定代表人余某某，董事长。
委托代理人王明强，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明市达兴贸易有限公司因与被上诉人昆明公交集团有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年8月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款之规定，本案报经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
一审法院确认本案法律事实如下：1987年8月22日，昆明市人民政府商业网点办公室与被告（当时为昆明市公共汽车总公司）签订商业服务网点协议，明确在大观楼建调度停车场，底层513.8平方米中的275.4平方米由商业网点办安排给南强办事处经营饮食门市，租金按昆明市房地产管理局的规定收取。昆明市人民政府办公厅于1991年10月29日形成会议纪要，其中要求将大观公园4路公共汽车停车场前面的临时铺面腾出场地进行绿化。昆明市X乡建设委员会于1991年11月12日形成会议纪要，明确由市商业网点办将原告(当时为昆明市南强饮食公司)安排在公共汽车调度楼底层1至6轴线与C至G轴线范围内。1991年11月15日，原、被告签订房屋租赁协议，约定由被告将坐落于大观公园门口四车队房屋一层一号铺面安排给原告作门市，使用面积为265.85平方米，月租金每平方米8元，租期为无期限，房屋租金调整按市政府政策变化规定执行等。1992年8月19日，昆明市西山区人民政府向被告核发昆明市全民房产所有证，确认坐落于昆明市X路房产两幢、总建筑面积1345.24平方米，由被告管理使用。2002年6月26日，被告出具授权委托书，明确授权并委托多种经营办公室经理李某明全权代表被告办理有关商铺招商、招租、合同终止、续签等一切相关事务。被告下属多种经营办公室于2003年5月20日向原告发出停水停电通知，言明因原告长期拖欠房屋租金，经多次通知、追缴拒不交付，决定于2003年5月20日下午3时，对原告所使用的铺面进行停水、停电。2003年5月30日，原告与被告下属多种经营办公室签订两份终止租赁铺面协议，约定双方同意以经济补偿方式终止原告对租赁铺面的使用权；多种经营办公室以原告2000年7月1日至2003年5月31日所欠租金x.80元，加上双方商定的付给原告x元经济补偿共计x元；上述款项中原告所欠租金用于充抵，余某x元多种经营办公室一次性付给原告，至此双方的租赁关系终结，房屋所有权利完全归多种经营办公室所有等内容。2003年6月3日，原告向被告出具收款专用发票，收到被告支付的拆迁安置赔偿金x元。原告于2005年3月向一审法院起诉被告，一审法院于2005年4月6日裁定准予原告撤诉。被告于2005年3月22日出具多种经营管理办公室职能的说明，明确多种经营管理办公室系被告设置的职能部门，主要负责商铺招商、招租、合同签订、终止、续签等相关事务，并明确自始至终均认可该办公室与原告于2003年5月30日签订的终止协议。另确认，原告的租金支付至2000年6月30日，原告原名称某昆明市南强商业饮食公司，于2004年2月18日变更为现名称；被告原名称某昆明市公共汽车总公司，经昆明市政府于2004年10月13日批复，改制组建为被告。故原告以双方所签房屋租赁终止协议无效，故诉至一审法院，请求判决：一、被告下属分支机构多种经营管理办公室与原告签订的房屋租赁终止协议无效，由被告退还原告租赁房屋的使用权；二、由被告赔还欺诈原告的x元；三、诉讼费由被告承担。被告公交公司辩称，被告从未与原告签订过任何合同、协议，原告不具备诉讼主体资格。被告的多种经营办公室经被告授权，与南强饮食公司签订的终止协议是合法的，且具有法律效力。原告以终止协议是在被强迫的情况下签订的，认为无效的主张已超过了一年的期限。请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为：针对被告下属多种经营管理办公室与原告所订终止租赁铺面协议的效力问题，虽然多种经营管理办公室只是被告的内设机构，但从原、被告双方均无异议的证据中可以看出，多种经营管理办公室在被告公司内部所负职责明晰，其与原告商订终止租赁铺面协议的行为与其职责吻合，且事先经过被告授权，被告亦始终认可多种经营管理办公室与原告订立终止租赁铺面协议的行为。虽然多种经营管理办公室不是法律上明确认可的民事法律关系主体，但其所实施民事行为的后果依法归属被告承受。结合本案案情分析，通过被告的授权委托书，证实原告知道多种经营管理办公室能代表被告；通过原告出具的收取拆迁安置赔偿的收款专用发票也可以看出，原告也明知终止租赁铺面协议是由被告履行。在被告明确表示不持异议的情况下，终止租赁铺面协议是有效协议，对原、被告具有约束力，双方均应按照协议内容履行。针对被告是否多收取了原告租金的问题，原告提出了两项主张即被告收取租金的标准超过了有关规定以及被告提供的房屋面积达不到协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，原、被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，原告理应按照合同约定的单价向被告支付租金。原告称被告欺诈原告而多收取了租金，首先，原、被告在房屋租赁协议中约定的使用面积是具体明确的；其次，房屋的使用面积并非不易知悉真实情况的隐蔽项目，原告在合同履行的十多年间均未提出异议；再次，现有证据也不能证实存在被告故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的法定条件。故原告认为被告在房屋使用面积上欺诈原告的观点，一审法院不予采纳。综上所述，原告所举证据，不足以证明其诉讼主张，应承担不利后果。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，遂判决：驳回原告昆明市达兴贸易有限公司的全部诉讼请求。
宣判后，上诉人昆明市达兴贸易有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其认为：1、被上诉人没有当庭出示法人证明书、企业营业执照等；2、一审法院采信上诉人证据少于对被上诉人提交证据的采信；3、上诉人交给被上诉人的是支票原件，但是一审判决却将其写为复印件；4、2000年7月3日上诉人通过转账支票（一审时提交）交纳租金后，被上诉人并未开具收款收据，又不退赔该支票给上诉人，双方于2003年签订了终止协议之后，才将该支票交还给上诉人；5、双方之间的房屋租金价格应当按照昆明市政府的指示精神执行，被上诉人擅自提高租金；6、双方签订的终止协议是被上诉人事先写好让上诉人签订的，并且签订的是两份终止协议；双方签订房屋租赁协议时该协议也是在上诉人没有见过该房屋的情况下事先写好让上诉人签订的；7、被上诉人租赁给上诉人的房屋使用面积不是265.85平方米，而应当是根据国家非住宅建筑面积275.4平方米×70%，因此为192.78平方米；8、被上诉人下属的多种经营管理办公室对上诉人正常合法经营营业的饭店及副食店断水断电；9、从2000年7月3日至2003年5月20日上诉人均未受到被上诉人要求上诉人交付房屋租金的通知；10、上诉人收到的5万元款项是拆迁安置费，拆迁安置费与经济补偿金是不同的法律关系；11、上诉人下属的多种经营管理办公室无独立的主体资格，其与上诉人签订的终止协议为无效合同；12、被上诉人无权收回上诉人的铺面。其请求二审法院判令：1、撤销原判；2、昆明市公交集团有限责任公司与昆明市达兴贸易有限公司签订的房屋终止协议无效，被上诉人昆明市公交集团有限责任公司应当退还上诉人的房屋使用权；3、被上诉人赔偿欺诈上诉人的费用人民币x元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人昆明市公交集团有限责任公司答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，昆明市达兴贸易有限公司提交了2000年7月3日中国工商银行转帐支票原件一张（ⅪⅡx），欲证明其已交纳了租金。该证据昆明市达兴贸易有限公司在一审中已提交，一审法院也对该证据进行了质证，昆明市公交集团有限责任公司对该证据的真实性无异议，故对该证据，本院予以采信。
另外，昆明市达兴贸易有限公司提交了盖有昆明市档案馆证明材料章的昆明市人民政府文件昆政发（1992）X号“关于批转《昆明市非住宅租金标准》和《昆明市调整非住宅租金标准的规定》的通知”一份，欲证明昆明市公交集团有限责任公司多收取了租金。该文件昆明市达兴贸易有限公司在一审中已提交，一审法院也对该证据进行了质证。二审中，昆明市公交集团有限责任公司对该证据的真实性未提出异议，且该证据系昆明市人民政府文件，故对该证据，本院予以采信。
二审经审理查明的事实与一审法院确认的事实一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的主要焦点是：昆明市公交集团有限责任公司与昆明市达兴贸易有限公司签订的房屋终止协议是否有效；昆明市公交集团有限责任公司是否多收取了昆明市达兴贸易有限公司签订的房屋租金。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，与昆明市达兴贸易有限公司签订房屋终止协议的昆明市公交集团有限责任公司下属多种经营办公室虽不具备法人资格，但其是在昆明市公交集团有限责任公司授权的范围内，全权代表昆明市公交集团有限责任公司办理有关商铺招商、招租、合同终止、续签等一切相关事务，该行为符合《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”昆明市达兴贸易有限公司主张其与昆明市公交集团有限责任公司签订的房屋终止协议无效，但其并未提交证据证实昆明市公交集团有限责任公司在签订终止协议时故意告知昆明市达兴贸易有限公司虚假情况或者故意对昆明市达兴贸易有限公司隐瞒真实情况而使其陷入错误而与之订立合同；同时，昆明市达兴贸易有限公司也未提交证据证实昆明市公交集团有限责任公司在签订终止协议时以将来要发生的损害或者以直接施加损害或其他非法威胁，而使其产生恐惧并与之订立合同。根据上述法律规定，昆明市达兴贸易有限公司应承担举证不利的后果。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”自愿原则是指民事主体意志的独立、自由和行为的自主，在民事活动中享有自主的决策权。即合同当事人有订立或者不订立合同的自由，任何单位和个人不得非法干涉；同时，当事人有选择合同相对人、合同内容和合同形式的自由。昆明市公交集团有限责任公司与昆明市达兴贸易有限公司签订的房屋终止协议是平等主体之间的法律行为，是意思表示相一致的协议，且双方当事人所签订的终止协议并未违反法律、行政法规，也未损害国家、集体和他人的合法权益，故该协议为有效协议。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因昆明市公交集团有限责任公司与昆明市达兴贸易有限公司于1991年11月15日签订的房屋租赁协议为有效协议，自该协议正式成立起，合同当事人都要接受合同的约束。一方面，要按照合同约定全面履行自己的义务；另一方面，有权要求对方当事人履行合同义务。如果情况发生变化，需要变更或者解除合同时，应当协商解决，任何一方当事人不得擅自变更或者解除合同。故昆明市达兴贸易有限公司既然使用了房屋，就应当按照合同约定交纳房屋租金。昆明市达兴贸易有限公司提交的昆明市人民政府文件昆政发（1992）X号“关于批转《昆明市非住宅租金标准》和《昆明市调整非住宅租金标准的规定》的通知”在社会市场经济中只是一种参考因素，具体的租金标准应根据实际情况由当事人协商。而昆明市公交集团有限责任公司与昆明市达兴贸易有限公司于1991年11月15日签订的房屋租赁协议为有效协议，双方当事人就应当按照合同约定，全面履行自己的义务。
综上所述，上诉人昆明市达兴贸易有限公司的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2677元，由上诉人昆明市达兴贸易有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○八年一月七日
书记员朱莉
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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