佳木斯市中级人民法院
民事判决书
(2004)佳民一终字第X号
上诉人(原审被告)冷某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人冷某(系上诉人父亲)，X年X月X日出生，汉族，佳木斯铁路分局客运分公司离休干部，住（略）。
被上诉人(原审原告)牛某，男，X年X月X日出生，汉族，佳木斯铁路分局客运分公司职工，住（略）。
委托代理人耿某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
原审第三人佳木斯市东亚建筑工程公司，住所地佳木斯市X区X路西段。
法定代表人毕某，经理。
上诉人冷某因财产权属纠纷一案，不服佳木斯市X区人民法院(2003)前民初字第X号民事判决。宣判后，被告冷某不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定，佳木斯市东亚建筑工程公司的前身佳木斯市前进第二建筑工程公司(下简称二建)于1995年6月在（略）进行动迁，建设站前综合楼。2000年8月20日左右，由佳木斯市公安局专案组、前进区委区政府处理站前综合楼问题工作组和东亚建筑工程公司依据购房合同和动迁安置协议及佳木斯市委“三讲”教育领导小组前进区现场会、佳木斯市政府市长办公会议纪要、佳木斯市政府秘书长办公会议纪要有关决定，确定将原告牛某安置在站前综合楼X单元X楼X号，并以工作组的名义出具了相关手续。原告于2001年1月10日取得佳木斯市X区X委站前综合楼X单元X楼X号建筑面积为60.62平方米的房屋所有权证。2003年4月，被告将其居住的站前综合楼X—X单元X楼与所争议房屋即站前综合楼X单元X楼X号之间打通(经核实，站前综合楼原、被告所争议房屋，从西侧厢楼南数为X单元X楼X号，从正楼东数为X单元X楼X号)，并安装了楼梯。原告遂诉至法院，要求被告返还房屋、恢复原状、赔偿损失2000元。
原审认为，该争议房屋于2000年8月由佳木斯市公安局专案组、前进区委区政府处理站前综合楼问题工作组和第三人共同确定安置给原告，并且办理了房屋所有权证，应视为原告已合法取得了该房屋的所有权。而被告无理侵占该房屋，理应返还，故对原告要求被告返还争议房屋并恢复原状的诉讼请求予以支持。对原告要求被告赔偿非法占有房屋给其造成间接经济损失的请求，因未提供相应的证据，无法计算损失数额，故不予支持。对被告提出第三人将南数X单元X楼X号的房屋安置给被告，并由该单位会计为被告计算增加面积款时在计算单上写明的主张，因被告所提供的证据内容不明确，又无法确认书写人，不能确认其真实性，故不予采信。对被告提出要求第三人为其安置房屋并出具办理房照的有效手续及赔偿超期进户损失的请求，因属另一个法律关系，与本案无关，应另行诉讼。综上，原审判决:1、被告冷某于判决生效之日起二十日内将位于佳木斯市X区X委站前综合楼X单元X楼X号建筑面积为60.62平方米的房屋倒出并恢复原状交给牛某。2、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费810元由被告承担。
判后，被告冷某不服，向本院提出上诉。其上诉理由是:1、我与第三人于1991年即签订了动迁安置协议，约定就地安置；并于1992年签订了购买新建综合楼一楼X平方米营业房的购房协议，在该协议中约定将争议房屋安置给我。故我与第三人签订的动迁安置协议是有效的；2、原审认定第三人于1995年动迁牛某的房屋与事实不符，因为该地段仅于1991年动迁一次。且从房产档案上看，牛某系1995年6月与第三人签订的购房合同、1997年交纳房款，因而其与第三人之间是房屋买卖关系；3、原审根据前进区经济计划局出具的证明即认定该房由公安局等三机关共同研究决定安置给牛某系采信证据不当，三机关的会议纪要没有此内容；且三机关是为解决站前综合楼工程社会问题组成的调查组，其职责是解决上访等社会问题，无权也不可能作出将争议房屋安置给原告的决定；4、前进区经济计划局系东亚公司上级单位，其出具证明不能作为证据使用。
牛某答辩称:1、东亚公司于1995年6月动迁我原有房屋，我已交纳了超面积安置费。根据市政府办公会议纪要精神，对已交纳费用的用户给予安置，我才于2001年经产权处核准取得房屋所有权证。因此，我已合法取得该房屋所有权。2、被告在原审时仅提供一份标明“四单元二楼一号”的购房合同，该合同不能证明东亚公司已将争议房屋安置给冷某。
根据双方当事人上诉及答辩意见，本案争议焦点问题如下:
1、东亚公司于1992年将争议房屋安置给冷某是否属实。
针对这一问题，冷某在原审提供了1991年10月27日与前进二建签订的动迁安置协议、1992年4月8日签订的购房协议及2000年10月东亚公司会计交给冷某的争议房屋应补交费用结算单。其中，1991年协议约定“二建对前进区X委X组进行动迁，冷某原有房屋42.56平方米，二建在22委新建楼予以安置，安置面积为42.56平方米”；1992年购房协议约定，冷某订购站前综合楼X-X单元X层172平方米房屋，每平方米（略）元。在该协议条款与签字、盖章处之间手写了“四单元X楼X号”七个字；东亚公司的结算单上则注明X单元X楼X号冷某应补交超面积安置费、小区配套费、城建配套费、办理房证费等总计（略）.87元。原审审理期间，对东亚公司法定代表人毕某作了调查笔录，毕某称“牛某与冷某均是我公司动迁安置的，我们把冷某购买的房屋和需要安置的房屋统一安置在X单元一层……1992年动迁时，我们原将冷某安置在二楼，后来冷某放弃二楼，并要求将商品房和动迁房一并安置在一楼。所以就把二楼安置给牛某了，安置决定是公安局工作组、区政府和我们三家共同决定的”。本院审理期间，又对毕某作了调查笔录，毕某称“卷宗内的结算单属实。冷某一楼门市房是172平方米，我们在2001年左右结算时，因为她还欠一楼房款，所以我们就将二楼房屋安置在172平方米门市房里了。”
本院认为，毕某称冷某放弃二楼房屋产权，但未提供其明确表示放弃房屋产权的证据，且根据房产档案证明，该争议房屋已于1995年出卖给牛某。据此，毕某称2001年双方结算时，因冷某放弃争议房屋产权而另行安置给牛某的陈述与事实不符。同时根据毕某两次陈述可认定，1992年协议中“四单元二楼一号”是第三人单位书写，由此证明第三人于1992年将争议房屋安置给冷某。
2、牛某是否东亚公司拆迁范围内的被拆迁人。
牛某主张东亚公司于1995年动迁其原有房屋，毕某对此予以认可，并称牛某原房屋所有权证及动迁安置协议均在东亚公司财务室保管，但双方均未在本院限定的期限内提供原房屋所有权证及动迁安置协议。根据冷某在原审提供的牛某取得争议房屋所有权证的房产档案，牛某与东亚公司于1995年6月29日签订购房协议，1997年10月15日交纳（略）元购房款，产权证照上亦注明取得方式为购买。
据此，本院认为:牛某并非东亚公司拆迁范围内的被动迁户，而是因房屋买卖行为取得争议房屋所有权。
3、公安局专案组、站前路综合楼问题工作组和东亚公司共同研究决定将争议房屋安置给牛某是否属实。
原审根据佳木斯市X区经济计划局出具的证明认定了上述事实。但该局证实“站前综合楼进户名单是在东亚公司经理毕某取保候审期间，于2000年8月20日左右在东亚公司租用的办公室，由市公安局专案组、前进区委区政府处理站前综合楼问题工作组和东亚公司依据购房合同和动迁安置协议、市委“三讲”教育领导小组前进区现场会以及市政府市长办公会议纪要、市政府秘书长办公会议纪要有关决定确定的。当时牛某经市公安局专案组、处理站前综合楼问题工作组和东亚公司共同研究确定安置在站前综合楼三单元二楼二号，并以工作组名义出具相关手续办理产权证”。而佳秘调字(2000)X号秘书长协调纪要及前进区政府“关于办理站前综合楼用户房屋产权证的报告”仅对站前综合楼回迁等有关问题制定了原则性处理意见，并未体现将争议房屋安置给牛某；且前进区经济计划局并未参与处理站前综合楼问题，其证明内容不能作为定案依据。
通过对上述三个问题的分析，可以认定以下基本事实:东亚公司于1991年在前进区X委X组进行动迁，冷某在该动迁范围内有一建筑面积42.56平方米房屋。双方于1991年10月27日签订动迁安置协议，约定就地安置42.56平方米房屋。1992年4月8日，双方又签订一份购房合同，冷某购买新建综合楼X-X单元X楼X平方米房屋，房屋总价款（略）元，首期预交房款10万元整，并将争议房屋安置给冷某。2000年10月，东亚公司与冷某就该争议房屋进行结算，冷某对应补交超面积安置费、小区配套费、办理房证等费用合计（略）.87元提出异议，双方协商未果。其间，东亚公司与牛某于1995年6月29日签订购房协议，将争议房屋以（略）元出售给牛某，牛某于1997年10月15日交纳购房款，2001年1月10日东亚公司为牛某办理了房屋所有权证。2003年4月，被告将其居住的站前综合楼X—X单元X楼与所争议房屋之间打通并安装了楼梯，双方为此发生纠纷并诉至法院。
本院认为，东亚公司就争议房屋分别与冷某、牛某签订了动迁安置协议及购房协议，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人冷某请求优先取得争议房屋的诉讼请求应予支持。牛某虽已合法取得该房屋所有权证，但这种不动产登记是基于物权的排他性效力所采取的物权公示方式，目的是给第三人提供知悉该物权变动的充分机会，使得第三人利益得到充分保护。其本质不是行政管理；不动产登记对于不动产物权的作用，也不是行政授权或者许可，而是当事人实施不动产物权法律行为的客观表现方式。或者说物权法律行为与不动产登记和占有交付之间的关系，是关于物权变动的意思表示的内心真意与其表现形式之间的关系。因此，不能以不动产登记作为确定物权变动的惟一依据。如果是因两个买卖合同产生的不动产权属争议，应以取得产权证照一方作为不动产所有权人；因动迁安置协议及房屋买卖合同产生的权属争议，被拆迁人则享有优先取得争议房屋的请求权。牛某作为买受人因无法取得房屋，可另案起诉请求解除房屋买卖合同、返还已付购房款及利息并赔偿损失。冷某要求东亚公司补偿逾期安置费及双方之间就补交超面积安置费等发生纠纷系动迁安置纠纷，与本案不是同一法律关系，不宜合并审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:
一、撤销佳木斯市X区人民法院(2003)前民初字第X号民事判决；
二、驳回原告诉讼请求；
三、位于佳木斯市X区X委站前综合楼X单元X楼X号建筑面积为60.62平方米房屋归冷某所有。
一审案件受理费810元、上诉费810元由牛某承担。
本判决为终审判决。
审判长赵晓华
代理审判员王刚
代理审判员高明峰
二○○四年八月五日
书记员王雪洁
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