上诉人（原审被告）郑某某，男，汉族，X年X月X日出生，宁夏三品电器销售设备有限公司经理，住（略）-2-X室。
被上诉人（原审原告）李某某，男，汉族，X年X月X日出生，银川市吉祥鸟喜庆用品销售部业主，住（略）-1-X室。
委托代理人孙某某，男，系李某某亲属。
上诉人郑某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服银川市金凤区人民法院（2008）金民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑某某、被上诉人李某某及其委托代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年3月19日，李某某经人介绍与郑某某签订书面购房协议，双方约定李某某向郑某某购买金鹰国际集团股份有限公司（以下简称金鹰公司）开发建设的国际村CX-X-X号商品住宅房屋一套，面积为107.48平方米，总价款x元；约定李某某给郑某某预付定金x元，郑某某帮助李某某办理购房合同，开具购房收据，在交付合同、收据时，李某某一次性付清余款x元。李某某按约定给郑某某已付购房定金x元，郑某某给其出具收据。后李某某得知郑某某未取得涉案房屋所有权，未办理出售商品房所应具备的有效证件，涉案房屋不能办理过户手续，遂向郑某某提出要求中止合同。郑某某同意，但其只给李某某退还购房定金x元，剩余x元拒绝退款。理由是因李某某带人在郑某某公司的办公室要款时将其办公室的物品砸坏。原审还查明，涉案房屋系2006年10月10日金鹰公司给沈阳市铁西区海特兴电缆经销处以房顶账的房屋，该经销处经营业主系郑某某。涉案房屋未在相关业务主管部门办理房屋备案登记。李某某索要余款未果，遂提起诉讼，请求判令郑某某退还其购房定金x元。
原审法院审理认为，李某某与郑某某签订购房协议系双方真实意思表示，已形成房屋买卖合同法律关系。李某某交付购房定金后，以郑某某未取得出售房屋的所有权，未办理出售商品房所具备的有效证件，涉案房屋不能办理过户手续为由向郑某某提出解除合同，双方虽未签订书面协议，但郑某某给李某某退还定金x元的事实可以证明郑某某对李某某提出要求解除合同的意思表示认可，同意解除合同。郑某某提出李某某索要剩余定金时毁坏其物品、并违约在先为由拒绝返还定金x元的辩解理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：郑某某于判决生效十日内返还李某某购房定金x元。案件受理费50元，减半收取，由郑某某负担。
郑某某不服一审判决上诉称，上诉人收取x元购房定金是事实，但被上诉人先违约给上诉人造成经济损失，不同意给被上诉人退款。上诉人系出于同情心给被上诉人退x元。被上诉人提出退款x元，上诉人不给，被上诉人便带人到上诉人的办公室，将办公室的物品砸坏，不应再给被上诉人退款x元；上诉人出售金鹰公司顶给上诉人的房屋是可以备案出售的，未在房管部门备案是想直接由购房人去房管部门做一手房屋交易手续，并非被上诉人所说的不能备案。原判结果无事实依据，适用法律错误，请求二审依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
李某某未提交答辩状，其在二审庭审中口头辩称，因被上诉人给付上诉人定金后得知，上诉人未取得所售房屋的所有权，未办理出售房屋的有效证件，所售房屋无法办理过户手续。上诉人隐瞒了房屋交易有瑕疵的事实，应退还被上诉人余款x元。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。。
经审理查明，原审认定的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人所签订的购房协议系双方真实意思表示，均因按协议约定履行义务。因上诉人郑某某未能提供涉案商品住宅房屋房产权利人的商品房预售许可证明、房屋的转让及权属登记的相关证据，致协议无法履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）、（六）规定，权属有争议的及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。故郑某某转卖金鹰公司给其抵顶的涉案房屋，不具备合法转让的条件，双方所签订的购房协议因违反法律强制性规定而无效。法律规定因合同无效而取得的财产，应予返还；双方约定的内容可以说明，李某某给付郑某某定金、后付全部购房款是以郑某某协助办理购房合同、交付房屋买卖合同等相关手续为生效条件的。郑某某收受李某某定金是作为商品房买受人一方认购该房屋的保证，因该商品房存在交易瑕疵，导致房屋买受人购房目的难以实现，应视郑某某未按合同约定的条件履行义务；李某某向郑某某提出要求返还其剩余定金x元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。故一审判决认定事实清楚，判决结果适当。上诉人郑某某的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郑某某负担。
本判决为终审判决
审判长王相儒
审判员王文花
代理审判员李某春
二00九年三月六日
书记员刘志云
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