原告史某（反诉被告）。
被告上海某有限公司（反诉原告）。
原告史某诉被告上海某有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理后依法由审判员张嵩独任审判，并于2010年6月17日上午第一次公开开庭进行了审理，原告史某，被告委托代理人到庭参加诉讼。2010年6月17日，被告提出了反诉。2010年7月5日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告史某，被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史某诉称：2008年3月份，原告向案外人王琛购买位于上海豪都国际花园号的房屋，双方签订房屋买卖合同。2008年5月7日原告取得房产证。由于此房为毛坯房，为了让该房屋能顺利出租必须安装楼梯扶手。原告于2008年5月15日请人至该房安装楼梯扶手，遭到被告物业管理人员的阻拦。被告表示：该房上家卖出房屋时未结清物业费共计人民币3.7万元（以下币种均为人民币），作为下家的原告只有结清该笔物业费欠款后，才能入住及安装楼梯扶手。原告几次与被告交涉皆未果。最后，物业公司同意原告最少缴纳2万元方得入内安装楼梯扶手。原告考虑到房屋若无法出租必将造成更大的损失，无奈之下被迫于2008年5月17日向被告缴纳物业管理费20,046.60元。凭这张缴款凭证原告才得以进入系争房屋安装楼梯扶手。原告认为，被告采用强迫的手段迫使其缴纳上家王琛（案外人）的物业费欠款，侵犯了原告的合法权益，因此向法院提起诉讼，要求法院判令被告返还原告缴纳的2008年前的物业费计20,046.60元以及从侵权之日起至2010年7月5日的银行同期贷款利息；本案受理费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求调整为：要求被告赔偿银行利息损失（以本金20,046.60元，自2008年5月17日计算至2010年7月5日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告上海某有限公司辩称：2008年4月份被告方管理人员在巡查时发现系争房屋在装修，原告表示其为房屋所有人。由于该房长期无人居住，且该房在被告处登记的业主是王琛，出于安全考虑，管理人员要求原告出示房产证，若系二手房则需要至物业公司办理交接手续，结清物业费并办理入住手续及装修手续。当时结算下来，房屋的物业费还欠3万多元，原告表示愿意支付物业费，但由于资金比较紧张，愿意先行支付一部分即20,046.60元，剩余部分在租金中扣除，但至今原告也没有支付剩余的物业费，且根据合同法的规定，事情发生至今已逾两年了，已经过了法定的撤销权期限。因此，被告不同意原告要求返还的请求。
同时，被告又提出反诉：要求原告支付从2008年5月到2008年11月拖欠的物业管理费计2,227.40元;要求原告支付被告滞纳金（本金2,227.40元，按每日千分之三，从2008年12月1日计算至实际付款之日，暂计至2010年7月1日为4,009.30元）。审理中，被告表示物业管理费应从2008年5月7日起计算至2008年11月30日计2,174.20元。
原告对反诉辩称：2008年5月17日原告向被告缴纳了2008年5月之后三个月的物业管理费，被告向原告开具了发票，只是发票现在找不到了。至于余下月份的物业管理费，由于物业公司与业主委员会签订的物业服务合同在2004年就已经到期了，因此被告向原告收取物业管理费用已无依据。因此，被告的反诉请求没有事实和法律依据。
经开庭审理查明:系争房屋位于上海市青浦区X镇上海豪都国际花园3－X号，面积为187.18平方米。2008年3月27日，原告史某（乙方）与案外人王琛（甲方）就系争房屋签订了房地产买卖合同，该合同附件四中载明：“物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。”2008年5月7日原告取得系争房屋的房地产权证。2008年5月17日原告向被告缴纳物业管理费计20,046.60元，被告向其出具的收据载明该款项为：“1998年7月至2003年9月物业管理费”。
另查明，上海某有限公司曾经是系争房屋所在小区的物业管理方，其与系争房屋所在小区业主委员会先后签订过两份物业管理合同。2002年12月30日，被告与豪都国际花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同第三章约定“委托管理期限为两年。自2003年1月1日零时起至2004年12月31日24时止”。此后，被告与业主委员会并未签订新的合同，但被告一直实际管理该小区。2008年11月30日，被告与业主委员会签订了物业管理移交确认书，该确认书明确了截止2008年11月30日24时，上海豪都国际花园小区部分业主共计拖欠物业管理费2,093,904.50元，累计滞纳金为3,292,172.80元。
又查明：本院于2008年4月8日立案受理了原告豪都国际花园业主委员会诉被告上海某有限公司物业服务合同纠纷一案后，本院于2008年11月10日依法作出（2008）青民二（商）重字第X号民事判决书，判决如下：“一、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内终止在豪都国际花园小区内的物业管理服务，并撤出豪都国际花园小区；二、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退豪都国际花园物业管理用房；三、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告豪都国际花园业主委员会移交豪都国际花园物业管理档案、账册等相关物业管理资料”。
以上事实，有原、被告的陈述，《上海市房地产买卖合同》一份、《上海市房地产权证》一份、收据一份、《物业管理服务合同》一份、《上海豪都国际花园小区物业管理移交确认书》一份、（2008）青民二（商）重字第X号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本案中，原、被告存在如下争议：
一、原告是否对当时为系争房屋前业主缴纳物业管理费的民事行为具有撤销权及该撤销权权限是否超出除斥期间。
原告认为：其于2008年5月17日缴纳20,046.60元之行为系受被告胁迫不得已而为之，并非出自其本意。原告并无任何欲代替案外人王琛缴纳物业管理费欠款的意思。庭审中，原告为证明其陈述，向本院提供了中介公司出具的证明、证人李美芳、冯二杰的证人证言予以证明。
被告则认为：中介公司的证明与证人李美芳的证人证言与原告之间有利害关系;证人冯二杰并未不了解原告如何向被告缴纳物业管理费的过程。因此被告对原告提供的证据均不予确认。
本院认为：原告提供的证据并不能充分证明原告主张其行为是受到胁迫而为，故本院不予确认。更何况，即使假定本院确认原告之缴款行为系遭受胁迫，根据法律规定,原告也已经丧失该项撤销权。
二、原、被告对原告是否应当缴纳2008年5月至2008年11月期间的物业管理费存在争议：
被告认为：原告应补缴尚欠的物业管理费从2008年5月7日起计算至2008年11月30日计2,174.20元；滞纳金为4,009.30元。有关物业费计算标准，被告提供了（2006）青民一（民）初字第X号民事判决书予以佐证。
原告则认为：被告与小区业主委员会之间的物业服务合同自2004年12月底终止，被告无权向原告收取相关物业管理服务费用。且原告2008年5月17日缴纳本诉相关欠款时，一并预交了2008年5月之后三个月的物业管理费用。被告之反诉主张于法无据。
本院认为：被告与系争房产所在小区业主委员会所签订的物业管理服务合同虽于2004年12月31日终止，且其后双方亦未续签合同，但事实上被告依然对豪都国际花园进行物业管理，业主也实际接受物业管理服务。被告提供的《上海豪都国际花园小区物业管理移交确认书》证明双方管理移交日期为2008年11月30日24时，原告对此亦未否认。同时，被告提供的移交确认书与本院要求被告退出该小区的民事判决书中确认的时间也可印证。据此，本院认为，被告作为对豪都国际花园实际行使管理职能的物业公司，有权要求相关业主如期向其缴纳相应物业管理费。原告虽表示其于2008年5月17日预缴过此后三个月的物业管理费，但其无法提供相应证据，本院不予确认。
根据庭审查明的事实，本院认为：被告与豪都国际花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。原告虽为新业主，但其与王琛之间的买卖关系是其二者之间的法律关系，根据法律规定，被告对该小区提供了物业管理服务，被告依法享有向业主或实际使用人收取物业管理费的权利。原告作为新业主，在未通过物业办理交接手续的情况下，其向被告垫付之前的物业管理费，应为原、被告之间真实意思的表示。原告主张自己是因为要安装楼梯扶手无奈之下才缴纳物业管理费，但其并未提供充分的证据证明两者之间存在因果关系，被告对此也持有异议，故原告的主张没有合同依据和法律依据，本院不予支持。另外，原告主张的物业管理费实质是原告为前业主垫付的费用，故原告可通过包括诉讼在内的其他救济途径解决。对于被告的第二项诉讼请求，本院认为，被告与豪都国际花园业主委员会之间自2004年12月31日后即不存在物业服务合同，即原、被告在2004年12月31日之后对原告何时缴纳物业管理费没有合同约定，故根据法律规定原告应自被告向原告主张之日支付物业管理费。被告并无相关证据证明其此前已经向原告催收过欠款，故本院依法认定2010年6月17日原告收到反诉状之日应为原告应当缴纳物业管理费之日。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告史某要求被告上海某有限公司退还其于2008年5月17日缴纳的物业管理费20,046.60元的诉讼请求不予支持；
二、原告史某要求被告上海某有限公司赔偿银行利息损失（以本金20,046.60元，自2008年5月17日计算至2010年7月5日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求不予支持;
三、反诉被告史某应于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告上海某有限公司从2008年5月7日至2008年11月30日的物业管理服务费2,174.20元；
四、反诉被告史某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司滞纳金（以本金2,174.20元，自2010年6月18日起计算至反诉被告实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费301.10元，减半收取计150.55元，由原告负担；反诉受理费25元，由反诉原告负担0.58元,反诉被告负担24.42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
二、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
审判员张嵩
书记员张莉
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