原告侯某。
被告吕某。
委托代理人任某。
原告侯某诉被告吕某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月6日立案受理。被告于2010年4月21日提起反诉，后于同年6月3日申请撤诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，由代理审判员杨奕独任某判，公开开庭进行了审理。原告侯某、被告吕某及委托代理人任某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侯某诉称，就被告承租原告名下的上海市某房屋，原、被告于2009年11月21日签订了租赁合同。合同约定租赁期限为一年，自2009年11月23日起至2010年11月23日，每月租金人民币（以下币种均为人民币）4000元，支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金被告应于2009年11月23日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的30日前付清。但被告并未按约于2010年2月底前支付第二期的租金12,000元。原告曾于2010年3月12日向被告发出催告函，要求被告于2010年3月19日前支付租金12,000元。但被告一直不履行租赁合同条款，违反了合同约定，应承担违约责任。故诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同，被告迁出系争房屋，并按每月4000元的标准支付2010年2月23日至被告迁出之日止的租金，支付违约金4000元（已收取被告支付的保证金4000元作为违约金不予返还）。
被告吕某辩称，被告于2010年3月3日晚上在系争房屋内已将到期房租12,000元当面支付给了原告，被告完全履行了合同。次日，被告接到原告电话和短信，要求被告查一查房租12,000元是否遗忘在被告处没带走，被告经仔细检查，未发现房租遗落在被告处。被告不存在违约行为，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系上海市某房屋的权利人。2009年11月21日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告，每月租金4000元，支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金被告应于2009年11月23日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的30日前；被告需支付租赁保证金4000元，原告应于租赁关系清除且在被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有被告应付费用当日将租赁保证金全额无息退还被告；被告逾期不支付租金累计超过二个月的，原告有权单方面解除合同，被告须支付月租金1倍的违约金。合同签订后，双方均按约履行，被告支付了第一期的租金及保证金。2010年3月12日，原告以被告未按约支付第二期租金为由，向被告发出了催告函。
审理中，被告陈述：2010年3月1日，原告短信通知被告支付租金。2010年3月3日晚上，原告及丈夫一起来到系争房屋内，被告将准备好的租金12,000元交给了原告。原告曾提出出具收条，被告表示相信原告，不用出具收条，故原告没有出具收条。次日早晨，原告打电话给被告，称没有找到从被告处拿走的钱，让被告查一查是否遗忘在被告处没带走。被告仔细查看后，没有发现，即告知了原告。原告同时还在当日的上午发短信给被告，内容为“吕某你好！昨天晚上租房的房租费是否我没带走，请你查一查。……侯某”。2010年3月7日下午，原告及丈夫与被告均到居间方上海某物业公司会面，由居间方的经纪人彭某主持会谈。会谈内容主要有：1、对3月3日原告夫妻到系争房屋收取房租以及点钱的过程都有相同的记忆；2、原告认定是在起身时或者换鞋子时将钱掉落在沙发上或者茶几上或者地板上；3、事实叙述清楚后，根据被告的记忆认为钱是由原告丈夫收起的；4、被告接到原告电话及短信后，做过仔细检查，确实没有发现钱遗落在被告处。会谈结束后，原告于当日17点30分到某派出所报案并作出了询问笔录，称其于2010年3月3日晚20时许到系争房屋向被告收租金，离开时忘了带走租金12,000元，次日上午7时许打电话给被告，被告说没有看到。被告接到派出所通知于2010年3月11日晚上接受了询问并制作了笔录。2010年3月16日，被告收到了原告通过居间方发的催告函。2010年3月27日左右，原告及丈夫到被告公司，被告将对催告函的回复交给原告，原告拒收。被告提供了原告于2010年3月1日、3月4日发给被告的短信内容、3月7日双方共同在居间方上海某物业公司的会谈录音、3月7日原告报案的接报回执单、双方在某派出所的询问笔录及被告对原告催告函的回复；并提供了证人彭某的证词。证明被告已支付了第二期租金，不存在违约行为。原告对被告提供的证据拒绝阅看也不予认可，认为彭某的证词已过举证期限，亦不予认可。原告否认在2010年3月1日及3月4日发短信给被告，否认在2010年3月7日去过上海某物业公司，否认被告陈述的内容。
原告陈述：2010年2月，被告应当支付第二期的租金，但被告没有主动支付。2010年3月3日，被告主动打电话给原告要求支付租金。原告要求被告最好将钱款打入原告的银行帐户，原告还将帐号通过短信方式发给了被告。但被告提出要原告上门收取现金。当日晚上，原告及丈夫共同来到系争房屋。被告给了原告一叠钱，原告点了点，怕是假钞，就放在茶几上没有带走。原告还对被告说还是把钱款打入原告的银行帐户比较好。被告就说他已经把钱给原告了。之后，原告没有拿钱就走了。次日，原告又去找被告，还是要求被告把钱款打入银行帐户，但被告说已经把钱给原告了。以后，原告通过居间方发了催告函给被告。原告提供了系争房屋的产权证、房屋租赁合同、催告函及2010年3月7日的上海市公安局案（事）件接报回执单。被告对原告提供的证据无异议，但否认原告所陈述的内容。
2010年5月19日，被告向本院表示，由于原告提出本案诉讼，双方关系极度恶化，难以继续诚意、友善的履行合同，同意提前终止租赁合同、迁出租赁房屋。2010年5月21日，被告向原告发出《返还房屋交接通知》，表示其于同年5月22日12时迁出并向原告返还租赁房屋，要求原告届时前去交接。彭某陈述：2010年5月21日下午2点左右，被告提出要将房屋交还给原告，要求本人打电话给原告。当日下午5、6点左右，本人打电话给原告，原告同意在5月22日上午9点半在系争房屋内交接。但当天晚上，原告又表示不同意了，第二天不来了。本人与被告联系后，被告坚持要走，本人同意去系争房屋内把里面的东西记录下来。5月22日10点到12点，本人与被告在系争房屋内填写了《房屋交接书》，被告给了本人一份其写给原告的《通知》，内容为：原告未在约定时间前来交接系争房屋，被告已将房屋门禁卡和密码留存在中原地产某店处，请原告联系彭某收取门禁卡和密码，要求将保证金在扣除水、电费用后予以返还。被告离开系争房屋，将门禁卡2张交给了本人。然后，本人将该《通知》及《房屋交接书》寄给了原告和法院。原告向本院表示，彭某打电话给原告要求交接房屋，原告已经告知要等法院判决再说。2010年5月23日原告收到了《通知》及交接书。之后才收到了《返还房屋交接通知》，被告与居间方的交接，原告不在场是失效的，原告不予认可。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现原告认为被告未支付第二期租金，而被告抗辩其已付清了租金。从原、被告陈述及提供的证据看，被告提供的证据能形成一个完整的证据链，而原告的陈述缺乏足够的证据予以佐证，故本院可以认定被告已付清了2010年2月23日至2010年5月22日的房租12,000元。现原告提出解除合同，审理中被告表示同意，本院予以准许。合同解除后，被告应当迁出系争房屋，原告应当在房屋交接清楚、被告付清应付费用后将保证金予以退还。被告于2010年5月22日迁出了系争房屋，原告认为房屋交接没有原告在场，不予认可。因本案提出解除合同并要求被告迁出房屋的是原告，被告在审理中同意迁出，现原告拒绝办理交接，而被告迁出房屋并未影响原告的利益，故对于被告迁出房屋的行为本院予以确认。但双方仍有水、电等费用尚未结清，被告同意保证金在结清后再返还，故被告支付的保证金4000元待双方结算后原告再予以退还。因被告付清了房屋租金，不存在违约行为，故原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告侯某与被告吕某于2009年11月21日签订的《房屋租赁合同》于2010年5月22日解除；
二、准被告吕某于2010年5月22日迁出上海市杨浦区某房屋；
三、原告侯某应于本判决生效之日起十日内结清水、电等费用后返还被告吕某保证金人民币4000元；
四、原告侯某的其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币100元，减半收取计人民币50元，由原告侯某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员杨奕
书记员 喑⒔印木熚t
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