上诉人（原审原告、反诉被告）郭某某，女，X年X月X日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李某，女，X年X月X日出生，汉族。
上诉人郭某某与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服，河南省郑州市金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年2月2日，原告郭某某与被告李某签订房屋租赁协议，主要约定：被告将位于郑州市X路X号院SOHO世纪城西座7G的房屋一套出租给原告使用，承租期自2008年2月1日至2009年1月31日；原告于起租日前缴纳首期租金x元，起租日150天内缴纳第二期租金x元，并承担承租期间的相关税费、物业管理费及水电费；原告在签订协议时给付被告定金x元，双方交接房屋时，该定金转为租赁押金；租赁期间提前终止合同的一方，需提前一个月书面通知对方，经双方协商同意后终止合同。签订协议时，原告给付被告定金x元。合同签订后，被告如约将房屋交付给原告使用，原告向被告缴纳了首期租金x元。后原告认为被告对该房屋既无所有权也无使用权，要求退房，遭到被告拒绝。2008年3月26日，原告搬离该房屋，2008年4月14日，原告提起诉讼。
另查明：2006年8月19日，被告丈夫胡劲松与该租赁房屋的所有人杨慧盈签订租赁协议，承租了该房屋，期限两年，年租金三万元。2006年8月20日，杨慧盈收到被告租金x元（2006年9月1日至2007年9月1日）。2006年9月26日，杨慧盈与胡劲松就该租赁房屋签订房屋买卖合同，主要约定：双方原签订的两年租赁合同不变；杨慧盈同意以x元将该该房卖给胡劲松；合同签订后，胡劲松支付人民币四万元，杨慧盈须在收到保证金三日内向胡劲松提供房产证及契税证原件，2006年11月15日前，胡劲松再支付七万元，余款壹拾万元整应于办理房屋过户手续时一次性付清；原两年租赁合同期满以后，由杨慧盈协助胡劲松办理该房屋的过户手续。当天，杨慧盈收到胡劲松给付的购房定金x元。2006年11月至2007年1月，杨慧盈两次共收到胡劲松给付的购房款x元。2007年3月8日，杨慧盈收到胡劲松租金x元。2007年12月，杨慧盈收到胡劲松2008年1月至4月的租金x元。
2008年1月18日，原告丈夫李某强与被告签订《儿童潜能开发中心转让协议书》，李某强于当天给付被告转让费x元。李某强经营至2008年4月，以该中心非被告所有、被告无权签订协议及该中心营业执照在协议签订前已经被注销为由，将被告诉至本院，要求确认转让协议书无效、被告应退回转让费x元、赔偿损失x元。该院于2008年5月30日做出（2008）金民一初字第X号民事判决书判决：确认李某强与被告签订的《儿童潜能开发中心转让协议书》无效；被告退回转让费x元；驳回原告的其他诉讼请求。被告不服提起上诉，该案郑州市中级人民法院正在审理之中。
原审法院认为：2008年2月2日，原告郭某某与被告李某签订房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行。被告对出租给原告的房屋虽然没有所有权，但对该房屋拥有合法的使用权，且被告对该房屋的买卖合同正在履行之中，该房屋的所有人并未禁止被告对外出租该房，原、被告在签订房屋租赁合同后，被告即将该房屋交付原告使用，原告租赁合同的目的已经实现，故其以被告对该房屋没有所有权和使用权为由要求终止租赁合同的履行，理由不足，本院不予采纳。由于双方在房屋租赁合同中没有约定该房屋的用途，原告在收到被告交付的租赁房屋后，可以用来经营儿童潜能开发中心，也可以用其经营其他项目，因此，儿童潜能开发中心转让协议书的效力不影响该房屋租赁合同的效力。按照双方签订的租赁协议约定：租赁期间提前终止合同的一方，需提前一个月书面通知对方，经双方协商同意后终止合同。原告没有证据证明其已经按照约定书面通知了被告解除合同，故其要求终止租赁合同履行的请求，本院不予支持。该合同合法有效，双方应当继续履行。被告反诉要求确认房屋租赁协议合法有效、继续履行合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告按照合同给付被告的首期租金x元，是被告的合法收益，不应退还，故原告要求退回该款的请求不符合法律规定，本院不予支持。原告应当按照合同约定的期限给付被告第二期租金x元，并按时支付物业费和水电费。被告反诉要求原告给付第二期租金x元，符合法律规定，本院予以支持。由于被告未提交2008年3月26日之后，原告使用该房所产生的物业费和水电费，故其反诉要求原告支付物业费、水电费及租金利息的请求，证据不足，本院不予支持。按照双方在租赁合同中第八条的约定：租赁期满或解除合同时，原告需结清费用后退回房屋给被告，无以上事项押金可以退还。因该合同期未满，故原告要求退回押金x元的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、原告郭某某与被告李某于2008年2月2日签订的房屋租赁协议合法有效，双方应继续履行；二、原告郭某某于本判决生效后十日内给付被告李某第二期租赁费x元；三、驳回原告的诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未在本判决确定的履行期限内履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付逾期期间的债务利息。案件受理费925元、反诉费300元，由原告负担1175元，被告负担50元。
宣判后，郭某某不服，上诉称：1、原审认定事实不当。原审认定当事人双方所签订的房屋租赁合同有效错误；2、原审否认上诉人已经实际通知被上诉人解除合同的事实，判决继续履行租赁合同不当。故请求二审法院依法改判。
被上诉人李某答辩认为原审认定事实清楚，判决公正，请求二审法院依法维持原判。
除原审查明事实外，二审另查明，当事人双方的租赁合同已于2009年1月31日到期，到期后双方并未进行交接。二审查明的其他事实同一审查明。
本院认为，当事人双方签订的房屋租赁合同未违反法律的禁止性规定，且房屋租赁期间并未因被上诉人李某不是出租房屋的实际所有权人而影响承租人即本案上诉人郭某某对该房屋的实际使用，故上诉人郭某某诉请租赁合同无效不当。上诉人郭某某虽然于2008年3月26日，即合同履行期间搬离租赁房屋，但因双方的租赁合同既未因双方协议一致解除，又无法定解除的理由，故上诉人郭某某仍应支付合同到期日止的租金，即给付被上诉人李某第二期租金x元。因租赁合同现已经到期，故该合同已自行终止，不存在继续履行的问题。到期后双方并未就租赁押金所担保的物品进行交接，故就x元押金的问题本次诉讼不做处理。上诉人郭某某的上诉理由不当，本院不予支持。因合同已经终止，原审判决需进行变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，变更河南省郑州市金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决如下：
一、上诉人郭某某于本判决生效后十日内给付被上诉人李某第二期租赁费x元。
二、驳回上诉人郭某某的诉讼请求。
三、驳回被上诉人李某的其他反诉请求。
如果未在本判决确定的履行期限内履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付逾期期间的债务利息。
一审案件受理费925元、反诉费300元，由上诉人郭某某负担1175元，被上诉人李某负担50元；二审案件受理费1225元，由上诉人郭某某承担。
本判决为终审判决。
审判长欧阳梅
审判员马婵娟
审判员于岸峰
二○○九年三月十九日
书记员石卫华
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