上诉人（原审原告）高某某，男，生于X年X月X日，汉族，居民，住（略）。
委托代理人王某波，河南旺斌（略）事务所（略）。
被上诉人（原审被告）宋某某，男，生于X年X月X日，汉族，居民，住（略）。
委托代理人王某林，河南恒阳（略）事务所（略）。
被上诉人（原审第三人）王某某，女，生于X年X月X日，汉族，居民，住（略）。
委托代理人方文伟，河南恒阳（略）事务所（略）。
上诉人高某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2010）唐民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人高某某的委托代理人王某波，被上诉人宋某某的委托代理人王某林，被上诉人王某某的委托代理人方文伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年9月20日，以原告为乙方，被告为甲方，签订土地转让协议。主要内容为：经甲乙双方协商同意，将座落在林业局西侧的土地转让给乙方所有。(1)林业局西至面朝南老房子东墙，南至公路，北至面朝南老房子北墙向东一条直线至林业局两边线；(2)此块土地转让金为叁拾万元整，款付完后，此块土地所有权归乙方所有，其它费用有乙方承担。合同签订后未办理产权变更登记手续，后以被告之名办理了建设工程规划许可证，在房屋建成后，又以被告之名办理了房屋所有权证。2010年3月22日，被告与第三人签订房地产买卖契约，将所争议的房屋以x元的价格出售给第三人，第三人按约定交付了房款和办理了房屋税收通用完税手续。
审理中，被告称与原告签订的土地转让协议未依法过户，且仅收到高某、赵沛支付的土地转让款10万元，建房由被告与高某、赵沛共同出资，故主张该土地转让协议无效，对争议的房屋享有所有权、处分权。2010年4月30日，王某某以案件处理结果与其有利害关系为由，请求做为第三人参加诉讼，本院认为原、被告争议的诉讼标的，王某某有独立请求权，故准许王某某做为有独立请求权的第三人参加诉讼。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中原告与被告虽签订了土地转让协议，但未依法办理产权变更登记，转让并未发生效力，且被告持有争议房屋的权属证书，为争议房屋的所有权人，对自已的房屋有自主的处分权，故原告的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案所争议的房屋土地使用证，建设规划许可证登记户名为被告，房屋权属证户名亦为被告，故第三人有理由相信被告系所争议房屋的权利人，享有对该房屋的处分权，原、被告之间的土地转让协议纠纷，第三人并不知情，故第三人请求确认与被告之间的买卖契约有效，本院支持。据此判决：一、驳回原告高某某的诉讼请求；二、被告宋某付与第三人王某某的2010年3月22日的房地产买卖契约为有效协议，由被告宋某付协助将位于唐河县林业局东侧门面房自东向西6—7间房屋的房产证过户至第三人王某某名下；案件受理费100元由原告高某某负担。
高某某上诉称：1、上诉人与宋某某签订的土地转让协议合法有效，且已实际履行。2、7间门面房是上诉人出资所盖，原审不予认定是错误的。3、宋某付与王某某的购房协议无效。争议房屋的所有权应归上诉人所有。请求撤销原判，依法改判。
宋某某答辩称：1、土地转让协议无效。2、房屋出售给王某某合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
王某某答辩称：1、上诉人不享有合法土地使用权；2、包括争议房屋不是上诉人所建，他不具有房屋使用权。3、我与宋某某订立的房地产买卖契约合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方诉辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：1、本案土地转让协议是否有效；2、7间门面房是否为高某某所建；3、宋某某与王某某购房协议是否有效。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，高某某与宋某某签订的土地转让协议，因未及时办理产权变更登记，转让未发生效力，应为无效协议。宋某某持有建设工程规划许可证及房屋所有权证，后与王某某签订房地产买卖契约，王某某按照约定交付了房款和办理了房屋税收通用完税手续，双方协议已实际履行，且不违背法律法规，故该房地产买卖契约应为有效，本院予以确认。高某某上诉称7间门面房是上诉人出资所建，证据不足，其与宋某某之间的经济纠纷问题，与本案非同一法律关系。原判事实清楚，证据充分，判决并无不当。上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计100元，由高某某负担。
本判决为终审判决。
审判长薛正宽
审判员窦丁平
审判员江献平
二0一0年十一月八日
书记员吴春哲
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