上诉人(原审原告)田某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人张长林，河南豫东律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)李某某，男，1968年生，回族，住（略）。
委托代理人张某某，男，36岁，住（略）。
上诉人田某某与被上诉人李某某租赁合同纠纷一案，不服（略）人民法院(2008)项民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田某某及其委托代理人张长林，被上诉人李某某及其委托代理人张某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告田某某系（略）南顿镇机械厂职工，占有和管理使用本厂的临街两闻门面作为食堂，后因机械厂经济效益不好，工厂倒闭，该房一直由原告使用和管理。其间原告为了扩大经营和居住条件经厂方同意在其门面后自建两间房屋自用。2004年原告因厂里没有效益，要外出打工挣钱。经中间人介绍把其两间门面和自建的两间房屋及整个院子一并租赁给被告李某某搞经营活动，租期为十年，每年租金1500元，并由中间人马国民签订了书面合同。合同生效后，被告李某某经马国民的手两次支付给原告租金1000元，之后被告对租赁房屋进行了整修和装饰，2004年至2007年12月之前原告一直在外打工。回来找被告追要租金时引起纠纷，原告诉至本院，要求被告清偿租金3875元并解除合同，由被告承担诉讼费。
原审法院认为：原、被告2004年12月3日签订的房屋租赁合同合法有效，是双方真实意思的表示，虽然该房屋的所有权不归原告所有，根据物权法的相关规定，原告对该财产享有用益物权的权利。因此，对被告要求宣布合同无效的辩称理由不予采纳，兼于被告对租赁房屋进行了修理和装饰，且租期未届满，原告并非要回居住，继续履行合同能把双方的损失降低到最小，而被告辩称，已付清租金的理由不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九条、六十条、二百一十二条、二百二十一条和《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、一百一十八条、一百二十条的规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起五日内清偿原告房屋租金3875元，双方继续履行2004年12月3日签订的房屋租赁合同。二、原告的其他诉讼请求不予支持。案件受理费50元，由被告承担。
上诉人田某某上诉称，原审认定事实及适用法律错误，原审法院判决不仅违反法律规定，也违反合同法规定的，意思自治原则，且被上诉人对承租的房屋进行修理和装饰，未经得我的同意，合同应当解除。请求二审法院依法改判。
被上诉人李某某答辩称，上诉人不是房屋的产权人，也不是合法的用益权人，双方所签订的合同应为无效合同，无效合同的过错责任在上诉人，上诉人应赔偿我的装修损失，另我已支付上诉人7500元租金，原审法院未认定，故原审法院认定错误，但判决正确。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人双方所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，是是双方真实意思的表示，虽该房屋的所有权人是案外人机械厂，但该房屋的使用权人机械厂已授权给被上诉人，故双方所签定的合同应为有效合同。上诉人诉称被上诉人对承租的房屋进行修理和装饰，未经得上诉人的同意，合同应当解除的理由，因双方的协议中未约定，且上诉人不能提供有效证据证明自己的主张，上诉人上诉的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费50元，由上诉人田某某承担。
本判决为终审判决。
审判长袁建国
审判员张杰
代理审判员张建松
二〇〇九年五月十二日
书记员田某民（代）
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