上诉人（原审原告、反诉被告）昆明动物园。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人许某某，主任。
委托代理人朱燕铭、傅某，云南刘胡某律师事务所律师。均为特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）云南易格科技发展有限公司。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人林某某，董事长。
委托代理人张琳，云南三德律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人胡某某，该公司员工，一般授权代理。
上诉人昆明动物园、上诉人云南易格科技发展有限公司因租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2009年3月19日及2009年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人昆明动物园委托代理人朱燕铭，上诉人云南易格科技发展有限公司委托代理人张琳、胡某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：1995年3月13日，昆明动物园（甲方）与北京金思达经济策划中心昆明分部（乙方）订立《联营合作协议》，合同约定：1、甲方将面积为1800平方米的场地提供给乙方作为迈吉克儿童娱乐城经营场地，乙方投资人民币x元保证项目的实施，并全权负责迈吉克儿童娱乐城的经营管理；2、联营期限为12年，自迈吉克儿童娱乐城正式开业起计算。联营期限届满后，设备及建筑物的善后处理事宜由双方协商解决；3、乙方每年向甲方支付管理费人民币x元（每年1月1日和6月31日分两次支付全年费用），自第三年起，联营管理费增加8%；乙方在开业时一次性支付当年管理费（不满半年的按每月8330元计算）等。1995年6月7日，北京金思达经济策划中心昆明分部与美国达林某际贸易公司共同投资设立昆明迈吉克儿童娱乐有限公司。《联营合作协议》中乙方权利义务实际由昆明迈吉克儿童娱乐有限公司继受。2005年10月8日，昆明迈吉克儿童娱乐公司经法定审批程序变更为云南易格科技发展有限公司。《联营合作协议》订立后，昆明迈吉克儿童娱乐有限公司实际履行了出资义务，并于1995年6月30日经昆明市X乡建设委员会批准取得在昆明动物园内建盖迈吉克儿童娱乐城的《云南省风景名胜区建设许某证》。同年11月1日，建成后的迈吉克儿童娱乐城通过昆明市建筑工程消防专项验收。1995年9月30日，迈吉克儿童娱乐城正式开始经营，在合同履行期限内云南易格科技发展有限公司（包括昆明迈吉克儿童娱乐有限公司）向昆明动物园支付管理费计人民币x元，支付职工补偿金人民币x元。2007年7月10日和9月4日，昆明动物园两次致函云南易格科技发展有限公司，要求该公司停止经营，腾还场地，但双方对合同是否继续履行及终止履行后的善后事宜协商处理无果。2008年5月16日，一审法院依法受理本案。同年6月10日，云南正太资产评估有限公司受云南易格科技发展有限公司委托，作出正太评报字（2008）第X号《资产评估报告书》，确认迈吉克儿童娱乐城（房屋一栋）现有价值为人民
一审法院认为：合同当事人可以将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人，本案中北京金思达经济策划中心昆明分部在联营协议订立后将合同权利义务全部转让给昆明迈吉克儿童娱乐有限公司，即一审被告的行为合法，且合同已经昆明动物园和昆明迈吉克儿童娱乐有限公司全部履行完毕，一审法院对该权利义务关系的合法性依法予以确认。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，本案《联营合作协议》设立的权利义务关系并不符合法律对联营关系的规定，而与法律对租赁合同的规定一致，因此，一审法院确认《联营合作协议》为租赁合同，应当根据法律对租赁合同的规定处理合同的权利义务关系。根据合同订立和履行事实，一审法院依法确认本案租赁合同合法有效成立，受法律保护。根据《合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，一审法院对本诉被告抗辩租金（管理费）支付标准已经变更的理由不予采纳，确认其根据合同约定尚欠租金人民币x元。职工补偿金按合同约定应付款x元，现尚欠人民币x元未付，一审法院予以保护。现租赁期限已经届满，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，租赁物在租赁期间届满后应当返还出租人。本案中，租赁物为场地，迈吉克儿童娱乐城（房屋一栋）属于承租人在租赁期间在租赁物之上增加的添附，根据合同约定，该财产权在租赁合同届满后由当事人协商处理。现当事人协商未能达成协议，根据法律对添附的处理规定，一审法院确认该财产权应当归出租人所有，但出租人应当根据添附的现有价值和诚实信用原则，兼顾物的效用对承租人予以适当补偿。根据案件事实和评估结论，一审法院确定由昆明动物园一次性补偿云南易格科技发展有限公司人民币x元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百三十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、由云南易格科技发展有限公司于判决生效后三日内，给付昆明动物园租金人民币x元、职工补偿金x元，两项合计欠款人民币x元，并于判决生效后腾还其占用的昆明动物园场地及地上建筑物；二、由昆明动物园于判决生效后三日内，补偿云南易格科技发展有限公司人民币x元。本诉案件受理费人民币2940元，由昆明动物园负担940元，云南易格科技发展有限公司负担2000元；反诉案件受理费人民币x元，由云南易格科技发展有限公司负担x元，昆明动物园负担7300元。
一审判决宣判后，昆明动物园、云南易格科技发展有限公司均不服，向本院提起上诉。上诉人昆明动物园称：一、一审判决昆明动物园支付x元补偿费不当。1、本案争议建筑物所有权未经合法登记，其产权不属于本案任何一方当事人，且该建筑物系违章建筑，昆明动物园不应支付补偿费。2、本案所涉土地系昆明市中心最繁华地段，昆明动物园提供该土地给云南易格科技发展有限公司单方盈利十余年，但是只收取了一百余万元的管理费，一审判决昆明动物园还要向云南易格科技发展有限公司支付x元补偿费，显然不符合公平原则。3、云南易格科技发展有限公司对本案所涉建筑物价值的《评估书》因系其单方委托，加之该建筑系因云南易格科技发展有限公司的原因造成的违法建筑，评估缺乏基础，故该《评估书》不具备合法、有效性。迈吉克儿童娱乐城的相关游乐设施早已过了其使用年限，不能再行使用，该设施拆走后，本案所涉建筑将没有任何价值，故一审判决昆明动物园支付补偿费没有兼顾物的效用，并不符合客观事实。二、一审判决云南易格科技发展有限公司应当向昆明动物园支付的欠付租金和职工补偿费金额判定不当，误将x元厕所维修费作为云南易格科技发展有限公司已支付的职工补偿金而予以抵扣。故请求二审法院：对一审判决依法予以改判，判令由云南易格科技发展有限公司支付欠款x元；驳回云南易格科技发展有限公司的诉讼请求，并判令其承担本案的一、二审诉讼费用。
云南易格科技发展有限公司针对昆明动物园的上诉答辩称：一、迈吉克儿童娱乐城的建盖手续在1995年其建设时是合法完善的，物权法是2007年才开始实施故本案不应适用，虽然迈吉克儿童娱乐城在办理产权证上有瑕疵，但这是昆明动物园的过错。云南易格科技发展有限公司在协议签订后，按约投入了资金并交纳了联营费用，故云南易格科技发展公司请求昆明动物园支付投资款是符合公平原则的。二、一审判决已经确认评估报告合法有效，昆明动物园在一审过程中也未对此提出反驳，故该评估报告可以作为定案依据。三、合同包括书面、口头等多种形式，在联营协议履行过程中，双方已经口头协商一致，云南易格科技发展有限公司以厕所维修费的名义支付了职工补偿金，并且将租金变更为每年10万元，昆明动物园在长达11年的联营期间未对此提出过异议，说明其对上述口头协议是认可的。综上所述，请求二审法院依法驳回昆明动物园的上诉请求。
上诉人云南易格科技发展有限公司上诉称：一、一审判决认定事实不清，认定云南易格科技发展有限公司欠昆明动物园职工补偿金x元和租金x元没有事实依据。二、一审判决对本案法律关系定性不准，适用法律不当，将联营关系错误定性为租赁关系，对本案错误适用了租赁关系的法律条款，从而没有支持云南易格科技发展有限公司要求昆明动物园按现值支付建筑物投资款的请求。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回昆明动物园主张云南易格科技发展有限公司支付联营欠款的诉讼请求，并支持云南易格科技发展有限公司主张昆明动物园支付建设迈吉克儿童娱乐城的投资款人民币x元的诉讼请求；2、判令由昆明动物园负担本案一、二审诉讼费用。
昆明动物园针对云南易格科技发展有限公司的上诉答辩称：一、一审判决对云南易格科技发展有限公司欠付昆明动物园职工补偿金和租金的事实认定是正确的，只是对具体欠款金额认定有误。二、本案联营协议没有反映出利益共享，而是由云南易格科技发展有限公司以最低的价格独立经营收益，上述合同内容不符合法律对联营合同的规定，故一审判决对该联营协议性质认定为租赁合同是正确的。
在二审中，针对本案所涉迈吉克儿童娱乐城房屋一栋所在土地的使用权类型，本院依职权要求上诉人昆明动物园提交了其坐落于昆明市X路、编号为昆五国用（2004）第x号《国有土地使用证》，上诉人云南易格科技发展有限公司对该《国有土地使用证》质证后认为：对该证据的真实性没有异议。
因云南易格科技发展有限公司对该《国有土地使用证》的真实性无异议，本院对该证据依法予以确认。
在二审中，北京金思达经济策划中心昆明分部向本院提交一份《情况说明》，其中载明“我部于1995年3月13日与昆明动物园就合作开办迈吉克娱乐项目签订《联营合作协议》。为履行该协议，我部于同年4月2日与美国达林某际贸易公司合资设立了昆明迈吉克娱乐有限公司，从昆明迈吉克娱乐有限公司设立之日起，我部在《联营合作协议》中的权利义务均转移给昆明迈吉克娱乐有限公司享有及承担。从此该协议的各项事宜均与我部无关。”的内容，上诉人昆明动物园、云南易格科技有限公司对该证据质证均无异议，对此证据本院予以确认。
在二审中，上诉人昆明动物园明确陈述除对一审法院认定的云南易格科技发展有限公司以厕所维修费的名义支付了x元职工补偿费的事实，以及对云南正太资产评估有限公司所作的《资产评估报告》结论有异议外，对其他一审法院确认事实均无异议。上诉人云南易格科技发展有限公司明确陈述对一审法院确认的事实没有异议。针对双方当事人均无异议的一审法院确认事实，本院依法予以确认，在此不再赘述。
本院另确认如下事实：本案所涉迈吉克儿童娱乐城房屋一栋建盖在昆明动物园所提交的昆五国用（2004）第x号《国有土地使用证》载明的土地面积范围内，该土地使用权类型为划拨。此外，双方当事人均没有为该房屋另行办理过土地使用证或者房产证。北京金思达经济策划中心昆明分部在昆明迈吉克娱乐有限公司设立后，将《联营合作协议》中的权利义务均转移给昆明迈吉克娱乐有限公司，该协议的各项事宜与其无关。
根据双方诉辨主张，本院认为本案的争议焦点在于：1、1995年3月13日，昆明动物园与北京金思达经济策划中心昆明分部签订的《联营合作协议》的合同性质及效力如何；2、云南易格科技发展有限公司是否存在欠付昆明动物园职工补偿费x元的事实；3、在该《联营合作协议》履行过程中，对于联营管理费从第三年起增加8%的约定内容，双方是否进行了变更；4、云南易格科技发展有限公司建盖的迈吉克儿童娱乐城建筑物现有价值如何确定及建筑物如何处理；5、本案《联营合作协议》无效的后果如何处理。
关于本案所涉《联营合作协议》的合同性质及效力问题，本院认为：一、昆明动物园与北京金思达经济策划中心昆明分部签订《联营合作协议》后，设立了昆明迈吉克儿童娱乐有限公司并于2005年名称变更为云南易格科技发展有限公司，云南易格科技发展有限公司实际履行了协议，本案双方当事人均明确认可签订联营协议后，协议的权利义务转移给本案双方当事人，故云南易格科技发展有限公司取得北京金思达经济策划中心昆明分部《联营合作协议》中的权利义务而成为协议的一方，与昆明动物园形成了合同关系。二、根据《联营合作协议》约定的内容，昆明动物园享有收取联营管理费及职工补偿金的权利，云南易格科技发展有限公司负责进行投资修建迈吉克儿童娱乐城和全部经营管理，从约定内容来看，昆明动物园不承担联营的经营管理，也不承担经营的风险，显然该合同内容不符合联营关系中的利益共享、风险共担的原则，而是符合提供土地，收取报酬的租赁关系的要件，故本院认为本案合同性质应为租赁合同，一审法院对本案《联营合作协议》名为联营实为租赁的合同性质认定并无不当，本院应予以确认。云南易格科技发展有限公司上诉认为双方合同属联营合同的理由不能成立。三、根据本院确认的事实，本案所涉迈吉克儿童娱乐城的建筑物所在土地的使用权类型是划拨。但根据昆明易格科技发展有限公司提供的云南省对外贸易经济合作厅文件及云南省工商行政管理局的核准登记通知书、企业法人营业执照等企业文件可以看出，该企业的注册地址在昆明动物园内，且以所租的土地作为经营场所，上述文件可以证实该地块的使用经过相关部门批准，故该《联营合作协议》应为有效合同。
关于云南易格科技发展有限公司是否存在欠付昆明动物园职工补偿费x元的问题，本院认为：一、《联营合作协议》第三条约定：“……甲方原有职工捌人，如乙方不聘用，则乙方在其第一、二个经营年度按每人每年陆仟元支付补偿金，共计肆万捌千元。”，从上述条款的字面理解，职工补偿费为每人每年6000元，共8个职工，则每年应付职工补偿费为x元，两年共计x元。而云南易格科技发展有限公司认为双方约定职工补偿费只是x元的理由明显与合同内容不符。二、根据双方合同约定的内容，昆明动物园收取的费用只有联营管理费和职工补偿金。云南易格科技发展有限公司于1996年12月18日以“厕所维修费”的名义支付昆明动物园x元，在《联营合作协议》中并没有关于昆明动物园收取“厕所维修费”的约定内容，昆明动物园在诉讼中也未提供证据证明存在厕所维修的事实，故云南易格科技发展有限公司认为该款为职工补偿费的理由具有其合理性，在云南易格科技发展有限公司对厕所维修的事实不予认可的情况下，本院对云南易格科技发展有限公司主张的其以厕所维修费的名义支付x元作为职工补偿费的事实予以认可。一审法院认定该款为云南易格科技发展有限公司支付的职工补偿费的事实，并无不当，本院应予确认。故云南易格科技发展有限公司尚欠职工补偿费x元未付。
关于在该《联营合作协议》履行过程中，对于联营管理费从第三年起增加8%的约定内容，双方是否进行了变更的问题，本院认为：云南易格科技发展有限公司称双方于2000年达成口头协议，变更了原《联营合作协议》的内容，约定从2001年起按每年10万元的标准支付联营费，不再执行从第三年起增加8%的标准，但对上述事实云南易格科技发展有限公司除单方陈述之外，未能提供其他相关证据加以证明，昆明动物园对云南易格科技发展有限公司的此陈述也不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，合同内容的变更必须有当事人的明确约定，虽然昆明动物园并未就年度8%的差款进行催要，但在昆明动物园否认合同变更的情况下，不能以实际履行行为必然认定合同内容变更的事实。故本院对云南易格科技发展有限公司主张的合同内容变更的事实不予认定。按照合同约定从第三年管理费增加8％计算，增加部分的管理费共计x元。综上，根据协议约定，昆明易格科技发展有限公司应付管理费为x元、职工补偿金为x元，扣除昆明易格科技发展有限公司已支付的x元及补偿金x元，则昆明易格科技发展有限公司尚欠款项为x元，一审认定尚欠x元并无不当。昆明动物园认为职工补偿金为x元要求改判的此上诉请求及云南易格科技发展有限公司认为不欠管理费、职工补偿金要求改判的此上诉请求，本院不予支持。
关于云南易格科技发展有限公司建盖的迈吉克儿童娱乐城建筑物及设施现有价值如何确定及建筑物及设施如何处理的问题，本院认为：（一）在诉讼中，云南易格科技发展有限公司向法院提交了云南正太资产评估有限公司受其委托，作出的正太评报字（2008）第X号《资产评估报告书》，确认迈吉克儿童娱乐城（房屋一栋）现有价值为人民币x元，该评估报告书是具有评估资质的专业机构，依据评估机构的评估原则所作的报告，经本院传唤鉴定人出庭，接受双方的质询。该鉴定机构及鉴定人员具有法定资质。在诉讼中昆明动物园对该报告不认可，但未提交证据对该报告予以反驳，也未提交证据证明该评估报告的评估程序违法，且在诉讼中明确表示对该建筑物价值不申请鉴定评估，在此情况下，云南易格科技发展有限公司提交的该报告应可以证实该建筑物的现有价值，在昆明动物园未提交证据反驳或申请法院鉴定评估的情况下，该报告本院应予采信，故一审法院认定的此部分事实，本院予以确认。（二）根据双方在协议中约定的“乙方一次性投资美金90万元保证该项目的及时实施，乙方全权负责娱乐城的全部经营管理并负担所有基建及经营管理费用……”内容，云南易格科技发展有限公司是依约建设，该建筑物及设施在建设时，是由昆明动物园作为建设单位向昆明市X乡建设委员会报批，准予建设的，该建筑虽无产权证，但该证件只可能由昆明动物园办理，昆明动物园在诉讼中并未提交相关部门认定该建筑为违法建筑的相关证据，故昆明动物园认为该建筑及设施为违法建筑的理由不能成立。经评估该部分建筑及设施是存在价值的，根据双方约定的“联营期满，设备及建筑的善后处理事宜，有甲乙双方协商解决”内容，双方在期满后对无法拆除的建筑及设施在诉讼中均无法达成协商一致的意见，在此情况下，基于公平、等价有偿的民法原则，由昆明动物园针对无法拆除的建筑物及设施，补偿云南易格科技发展有限公司建筑物及设施的享有价值的50％，即人民币x.50元，经评估报告明确在评估范围内的建筑物及设施等财产由昆明动物园所有。故昆明动物园要求驳回补偿的请求本院不予支持。云南易格科技发展有限公司要求补偿x元中的x.50元的请求本院应予支持。
综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确但支付补偿的比例不妥，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第第一项、第二项、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决中的第一项，即由云南易格科技发展有限公司于判决生效后三日内，给付昆明动物园租金人民币x元、职工补偿金x元，两项合计欠款人民币x元，并于判决生效后腾还其占用的昆明动物园场地及地上建筑物；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决第二项，即由昆明动物园于判决生效后三日内，补偿云南易格科技发展有限公司人民币x元
三、由昆明动物园于本判决生效之日起十日内，向云南易格科技发展有限公司支付补偿款人民币x.50元。
本案一审案件受理费共计x元，由昆明动物园承担50％即x.50元，由云南易格科技发展有限公司承担50％即x.50元；本案二审案件受理费共计x元，由昆明动物园承担50％即x.50元，由云南易格科技发展有限公司承担50％即x.50元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长褚晓云
审判员罗天惠
代理审判员起俊
二OO九年五月二十五日
书记员吴帅
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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