长沙市中级人民法院文件稿纸q
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年月日核稿人：
年月日
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
（2008）长中民一终字第X号
上诉人（原审被告）湖南省恒发房地产开发有限公司，住所地长沙市X路附X号。
法定代表人邓某某，该公司总经理。
委托代理人刘江国，湖南通程律师集团事务所律师。
被上诉人（原审原告）贺某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审被告）长沙市安邦物业管理有限公司，住所地长沙市开福区X路X号富雅花园X栋X号。
法定代表人赵某某，该公司总经理。
委托代理人陈伟达，长沙市芙蓉区正星法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）长沙市开福区X街道办事处，住所地长沙市开福区东风高架桥下。
法定代表人李某某，该办事处主任。
委托代理人马某，该办事处职工。
被上诉人（原审被告）湖南鑫卫科技有限公司，住所地长沙市芙蓉区X路X号凤凰大厦X室。
法定代表人夏某，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）郑某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审第三人）长沙市长城汽车电器厂，住所地长沙市开福区X路浏阳河堆子附X号。
法定代表人晏某某，该厂厂长。
委托代理人陈伟达，长沙市芙蓉区正星法律服务所法律工作者。
上诉人湖南省恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）因与被上诉人贺某某、长沙市安邦物业管理有限公司（以下简称安邦公司）、长沙市开福区X街道办事处（以下简称伍家岭办事处）、湖南鑫卫科技有限公司（以下简称鑫卫公司）、郑某、长沙市长城汽车电器厂（以下简称长城电器厂）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2006）开民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：伍家岭办事处下属集体企业长城电器厂在2003年经有关部门批准后在长沙市开福区伍家岭陡岭附近建设综合楼项目。2003年1月23日，贺某某与长城电器厂浏阳河堆子拆建指挥部达成了购房意向，并于同日向长城电器厂浏阳河堆子拆建指挥部交纳了购房款定金x元。2003年5月31日，长城电器厂与恒发公司签订了一份《长沙市长城汽车电器厂综合楼项目转让协议书》，约定将该项目整体转让给恒发公司。2003年5月31日，郑某与恒发公司签订了一份项目部承包合同书，约定由郑某作为省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部的项目经理承包该综合楼工程。2003年6月2日，恒发公司下达了《关于同意成立省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部批复》，确定将长城电器厂综合楼项目发包给郑某承包，并命名为“省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部”，该项目部属二级法人机构，系恒发公司下属承包部门，项目经理为郑某。2003年9月1日，长城电器厂浏阳河堆子拆建指挥部将所收取含贺某某所交x元购房定金在内的有关长城电器厂综合楼住房定金及其他相关资料移交给了省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部。
2003年10月5日，贺某某与省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部签订了一份《长沙市长城汽车电器厂综合安置楼住房预定合同》，该合同约定贺某某购买由恒发公司开发的长城电器厂综合安置楼X单元X楼X号(单元计算从东至西为1-X单元)房屋，面积为116.41平方米，单价为每平方米1350元，总价款x.50元。贺某某于2003年10月13日、12月7日分两次向省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部共计支付了购房款x.75元，其中2005年12月7日支付的x元，系郑某向贺某某的借款，该借条上同时注明了该借款折抵购房款，并加盖了省恒发长城电器厂综合楼项目部的公章。
2004年8月2日，长城电器厂(甲方)与省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部(乙方)签订了一份《关于终止“长沙市长城汽车电器厂综合楼项目转让”协议书》，该协议书约定：乙方退出该项目；乙方在经营该项目前期运作中所产生的债权债务均由乙方全权负责，包括前期土建费、质保金、合同保证金、预售款、报建等及原始开发人员的投入总计150万元，该款与甲方无关。2004年8月3日，长城电器厂与鑫卫公司签订“综合楼项目转让协议书”，长城电器厂将综合楼项目转让给了鑫卫公司。
2005年12月14日，鑫卫公司(甲方)与赵某某(乙方、系安邦公司法定代表人)签订项目转让协议书一份，双方约定：甲方将综合楼项目整体转让给乙方，乙方买断后项目的债权债务全部由乙方承接，甲方对外签订的房屋认购协议由乙方负责处理，甲方所收104．2万元认购款由乙方全部负责，原对外所签的合同一并由乙方承担合同的相关处理的法律责任，合同还对双方其他权利义务进行了约定。由于在合同履行过程中发生争议，双方又于2006年3月22日签订补充协议一份。2006年4月26日，伍家岭办事处(甲方)、鑫卫公司(乙方)、安邦公司(丙方)签订协议书一份，协议约定：甲方对乙、丙两方于2005年12月14日所签订的项目转让协议内容予以认可，终止2004年8月3日甲、乙双方所签订的综合楼项目转让协议，双方不再履行协议所规定的权利义务，乙方在承建该项目时所收售房款104万元由丙方负责退还给购房户，所签售房合同如发生纠纷，由甲、乙、丙负责解决等。
安邦公司在转让到该项目后，于2006年将该综合楼建成，并对外出售。贺某某在向安邦公司要求住房遭拒绝后遂向法院起诉。
一审审理过程中，安邦公司在庭审过程中承认贺某某所购房屋已安排拆迁户居住，对此贺某某明确表示如不能交房，则要求安邦公司和恒发公司共同承担返还双倍已付购房款的责任，同时放弃要求伍家岭办事处、鑫卫公司、郑某、长城电器厂承担连带责任的诉讼请求。
另查明：本案诉及的长城电器厂综合楼土地使用权系长城电器厂所有，该项目未办理商品房建设用地出让手续和审批手续，也未办理工程建设规划许可证、建筑工程施工许可证及房屋预售许可证。
原审法院认为：一、依照《城市商品房预售管理办法》第二条的规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”贺某某向省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部所购买的房屋，虽名为综合安置楼，但实际上属于商品房的性质，对恒发公司认为贺某某购房不是商品房买卖行为，而是拆迁安置房的辩解理由不予支持；二、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部在出售该房屋时未取得商品房预售许可证，故贺某某与省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部签订的住房预定合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同；三、长城电器厂在没有办理有关行政审批手续的情况下将项目转让给恒发公司，长城电器厂对此应承担相应的过错责任，但长城电器厂不是住房预订合同的当事人，根据合同相对性的原则长城电器厂不对贺某某承担合同责任。另伍家岭办事处、安邦公司与鑫卫公司在2006年4月26日签订“协议书”，承诺售房合同引起纠纷由三方负责解决，但此份协议是三方对于鑫卫公司将项目转让后的善后处理事宜的约定，对贺某某而言，此协议属内部协议，仅在三方中产生效力，贺某某不是协议当事人，协议对贺某某不具有法律效力，贺某某不得基于此协议而要求伍家岭办事处、安邦公司承担因住房预订合同而产生的法律责任；四、对于贺某某所支付的购房款的数额问题，虽然其中有一笔x元系郑某借款，但郑某作为省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部的项目经理在该借款的借条上明确认可该借款折抵购房款，且省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部亦在借条上加盖公章予以认可，故对贺某某所支付x.75元购房款的事实予以认可；五、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”。长城电器厂与省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部签订的“终止长沙市长城汽车电器厂综合楼项目装让协议书”第二条明确认可了省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部有销售房屋的权利。省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部在未取得商品房预售许可证的情况下将房屋销售给贺某某，应向贺某某承担相应的赔偿责任。对于贺某某要求承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，法院予以支持；六、由于省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部系恒发公司成立的二级法人单位，但未向工商行政部门办理工商登记手续，不具有对外独立承担民事责任的能力，故省恒发长城汽车电器厂综合楼项目部对外所产生的民事权利、义务应由恒发公司享有和承担；七、郑某经法院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应对本案承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院》第二条、第九条之规定，判决如下：一、恒发公司在本判决发生法律效力之日起5日内退还贺某某所交购房款x．75元，并支付从2003年12月8日起至付清之日止的利息(按照银行同期贷款利率计算)；二、限恒发公司在本判决发生法律效力之日起5日内赔偿贺某某的损失x.75元；三、驳回贺某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4653元，财产保全费1306元，共计5959元，由恒发公司负担。
恒发公司不服原审判决，上诉称：一、造成合同无效的根本原因是项目未办理“四证”，而未办理“四证”的全部责任应由长城电器厂承担。二、目前，综合楼项目的所有人无任何项目结算报告，以项目亏空为由拒绝付款，足以证明贺某某的房款被综合楼项目的所有人长城电器厂和项目的控制人安邦物业公司实际占有。三、贺某某在一审审理结束时，口头提出对伍家岭办事处、鑫卫公司、郑某、长城电器厂的诉讼，直接影响本案的公正处理。综上所述，恳请二审撤销原审判决，依法改判。
安邦公司、长城电器厂答辩称：一、长城电器厂与安邦公司从未收取贺某某购房款。二、长城电器厂不是《长沙市长城汽车电器厂综合安置楼住房预定合同》的相对人，对于项目转让后，恒发公司违规、违法对外进行房屋销售，收取购房款的退还责任和其他相关的法律后果责任应由其自行承担。三、“终止协议书”系长城电器厂与恒发公司的真实意思表示，符合我国相关法律，对协议双方具有约束力，在对其债权、债务的处分有明确约定的情况下，长城电器厂不承担前期运作中所产生的债权债务的法律责任。
贺某某答辩称：要求恒发公司、安邦物业、长城电器厂都必须承担赔偿责任，不追究伍家岭办事处、鑫卫公司的责任，郑某的责任应由恒发公司和安邦公司承担。
伍家岭办事处答辩称：伍家岭办事处与恒发公司和长城电器厂没有构成法律关系。长城电器厂、安邦公司应当对综合楼所带来的债权、债务承担责任，恒发公司对该项目有义务偿还购房款。请求二审驳回恒发公司的上诉请求，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，恒发公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与贺某某签订《长沙市长城汽车电器厂综合安置楼住房预定合同》，该住房预定合同因违反了法律、法规的禁止性规定而归于无效。恒发公司应承担导致合同无效而产生的法律责任。（一）长城电器厂虽然未办理相关行政审批手续即将项目转让给恒发公司，但并非《长沙市长城汽车电器厂综合安置楼住房预定合同》的相对方，与贺某某没有直接的法律关系，不是导致住房定金合同无效的直接原因。长城电器厂未办理相关行政审批手续的行为，应受相关行政管理规范调整，并承担与其行为相对应的民事法律责任。恒发公司关于长城电器厂未办理“四证”，应由长城电器厂承担导致《长沙市长城汽车电器厂综合安置楼住房预定合同》无效的法律责任的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。（二）恒发公司作为商品房出卖人，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致住房定金合同的签订无效，恒发公司不仅应返还贺某某的购房款和利息，还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综合楼项目是否办理结算，购房款由谁实际占有，不影响恒发公司的责任承担。（三）当事人对其民事权利有自主选择和放弃的权利，贺某某在一审中表示放弃对伍家岭办事处、鑫卫公司、郑某、长城电器厂提出的诉讼，是其自主处分民事权利的结果，不影响本案的公正处理。
综上所述，恒发公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4653元，由上诉人湖南省恒发房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈长庚
审判员张玉霞
审判员刘霞
二○○八年十二月一日
书记员郭迎
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