原告上海A贸易有限公司。
法定代表人张某某，经理。
委托代理人洪叔本，上海市功茂（略）事务所（略）。
被告上海B贸易有限公司。
法定代表人黎某某，董事长。
委托代理人张明会，上海申浩（略）事务所（略）。
原告上海A贸易有限公司与被告上海B贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人洪叔本、被告委托代理人张明会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月8日，原、被告签订房屋租赁协议，协议约定，原告将位于上海市嘉定区X号库房出租给被告。租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月30日止。全年租金x元。租金先付后用。水电费按规定每月收取。但被告已拖欠数月租金和水电费未支付，故原告诉至法院要求：1、判令被告支付2010年4月1日起至2010年9月30日止的房屋使用费x元（其中2010年8月1日至9月30日期间租金减半收取）；2、判令被告支付原告2009年12月至2010年8月期间的水电费x元。审理中，原告增加诉请要求解除原、被告间的租赁合同。
被告辩称，租赁房屋没有产证，也没有相关的审批手续，属于违章建筑。双方的租赁合同应认定无效，故被告不同意支付房屋使用费。被告使用库房至2010年6月底，使用办公楼至2010年8月19日。对原告主张的水电费被告予以认可，同意支付。且由于租赁物系违章建筑，被告因此还被处罚x元，故被告对赔偿事宜保留诉权。
经审理查明，原、被告于2008年签订房屋租赁协议，协议约定，原告将位于上海市嘉定区X号库房出租给被告。租赁期限3年，自2009年1月1日起至2011年12月30日止。库房建筑面积为1120平方米，每天每平方米租金0.33元，全年租金x元。另租用办公楼用房楼下、楼上各一间，每月租金500元，全年6000元。两项合计x元。双方还对其他相关事项作了约定。原告依约履行了交付租赁物的义务。2010年3月，被告未经许可在租赁房屋擅自充装气瓶，被嘉定区质量技术监督局予以处罚，并被明令在未取得许可证之前不得继续充装。自2010年4月1日起，被告开始拖欠租金及水电费。截止2010年8月18日，被告拖欠原告水电费x元未付。原告催讨无果，遂诉讼来院。
另查，2010年8月，案外人上海某木业有限公司出具情况说明，证明位于上海市嘉定区X路的库房和楼房系原告建造，由原告对外进行租赁业务。该租赁物所在的土地是上海某木业有限公司向上海广盈实业有限公司租赁的。涉案租赁房屋没有产权证，也没有任何审批手续。
又查，2010年7月25日，原告与案外人潘某某签订房屋租赁协议，原告将原由被告承租的部分库房（建筑面积约620平方米）出租给潘某某。租赁期限3年，自2010年8月1日至2013年7月31日。该租赁协议已履行。
诉讼中，被告补充陈述，原告未经被告同意擅自将库房出租，侵犯了被告的权益。况且库房是一整间的，原告将一半出租给他人，另外一半被告无法再使用。事实上被告使用库房至2010年6月底，使用办公楼至2010年8月19日。原告则陈述，被告在2010年7月底搬走了仓库内东西，对办公楼的使用情况不清楚，但原告是在征得被告同意后才将一半库房出租给第三人的，故从2010年8月1日起租金减半收取。原告为证实其是经被告同意才出租的，提供了有被告上海B贸易有限公司黄某某签字的情况说明。原告陈述黄某某是被告仓库的负责人，也是租赁现场的负责人。被告否认其公司有黄某某，对情况说明也不认可。本院认为，虽然被告否认其公司有黄某某，但被告对原告提交的有黄某某签字的水电费收据予以认可，故本院对有黄某某签字的情况说明予以认定，确认原告是在征得被告同意后将一半库房出租的。
上述事实，有房屋租赁协议、收据、情况说明以及当事人陈述为证，本院依法予以认定。
本院认为，本案所涉的租赁房屋系未经批准建造的建筑，故原、被告之间的租赁合同应认定无效。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本院认为，根据原告的陈述，被告已于2010年7月底从租赁的库房搬走，故被告应支付库房使用费至2010年7月底。由于原告对办公室的使用情况说不清楚，本院结合原告提供的水电费收据，实际发生水电费截止至2010年8月18日，故本院采信被告对办公楼使用至2010年8月19日的陈述。因租赁房屋已收回，故不存在返还的问题。至于被告实际使用房屋的使用费，可以参照合同约定的租金标准支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告上海A贸易有限公司与被告上海B贸易有限公司就上海市嘉定区X路X号桥东堍北排X号库房签订的租赁合同无效；
二、被告上海B贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海A贸易有限公司实际使用费人民币x.67元；
三、被告上海B贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海A贸易有限公司水电费人民币x元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1538.80元，减半收取769.40元，由原告上海A贸易有限公司负担149.07元，被告上海B贸易有限公司负担620.33元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员杨洁
书记员于吉鸿
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