原告：中国工商银行股份有限公司桂林分行。
负责人：李某某。
委托代理人：黄某乙。
委托代理人：毛某某。
被告：桂林市融和房地产开发有限公司。
法定代表人：陈某。
被告：陈某。
上列二被告的委托代理人：陈某。
原告中国工商银行股份有限公司桂林分行（以下简称工行桂林分行）与被告桂林市融和房地产开发有限公司（以下简称融和公司）、陈某借款合同纠纷一案，本院于2010年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2010年7月22日公开开庭审理了本案。原告工行桂林分行的委托代理人黄某乙、毛某某，被告融和公司、陈某的委托代理人陈某到庭参加诉讼。经原告工行桂林分行申请，本院以（2010）桂市民初字第X号民事裁定，对被告融和公司位于桂林市X路南侧“融和•风景”土地使用权及1#、2#、3#、4#、7#、8#楼房，对被告陈某位于桂林市X路X号X栋X单元第X层和桂林市七星区将军塘小区C栋X-X层房产进行了财产保全；以（2010）桂市民初字第30-X号民事裁定对被告陈某在中国工商银行股份有限公司桂林分行开立的个人帐户予以查封。本案现已审理终结。
原告工行桂林分行诉称：被告融和公司为开发“融和•风景”房地产项目向原告申请借款，原告审批同意后，双方分别签订三份借款合同分三次向被告融和公司发放贷款4300万元，并签订了相应的担保合同。具体为：1、房借字桂林分行城北支行2006年x号《中国工商银行房地产业借款合同》，借款金额2820万元，借款期限自2006年3月31日起至2009年3月27日止。该笔借款以被告融和公司开发的位于桂林市X路南侧“融和•风景”项目地块x.96平方米土地使用权[土地使用权证号：桂市国用（2005）第x号]抵押担保，签订了2006年城北抵字第x号《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记；2、房借字桂林分行城北支行2007年x号《中国工商银行房地产业借款合同》，借款金额850万元，借款期限自2007年6月28日起至2009年3月25日止。该笔借款以“融和•风景”项目3#1、X层房屋及4#1-X层房屋抵押担保，签订了2007年城北抵字第x号《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记；3、房借字桂林分行城北支行2007年x号《中国工商银行房地产业借款合同》，借款金额630万元，借款期限自2007年10月9日起至2009年3月25日止。该笔借款以“融和•风景”项目3#3-X层房屋抵押担保，签订了2007年城北抵字第x号《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记。被告融和公司在贷款到期后未能按期归还以上全部贷款，申请贷款展期。2009年3月，原告同意被告融和公司上述贷款3820万元展期，又分别签订了三份《借款展期协议》：1、2009年桂林展字第x号协议，展期金额2820万元，展期期限自2009年3月27日至2010年3月24日；2、2009年桂林展字第x号协议，展期金额600万元，展期期限自2009年3月25日至2009年11月24日。为担保该笔展期借款，原告与被告融和公司签订了2009年桂林抵字第x号《抵押合同》，以“融和•风景”项目1#、2#楼房屋抵押担保，并办理了抵押登记；3、2009年桂林展字第x号协议，展期金额400万元，展期期限自2009年3月25日至2009年12月17日。为担保该笔展期借款，原告与被告融和公司签订（2009）桂林抵字第x号《抵押合同》，约定对被告融和公司开发的“融和•风景”项目7#、8#楼房屋进行抵押。以上《借款展期协议》第11.1、11.2、11.3条均约定：被告融和公司应将“融和•风景”项目的全部建筑物抵押给原告，并将项目销售款全部回笼原告，否则应向原告支付1000万元违约金。原告同时与被告陈某签订《最高额保证合同》，约定被告陈某对被告融和公司上述3820万元贷款提供连带责任保证担保。上述展期贷款到期后被告仍未按期归还全部贷款，也未将“融和•风景”项目的全部建筑物抵押给原告、未将销售款全部回笼原告，截止到2010年2月21日，被告融和公司积欠原告贷款本息共计3539.53万元，其中贷款本金3452万元、利息87.53万元。请求判令：一、被告融和公司立即向原告偿还贷款本息3539.53万元，其中贷款本金3452万元、利息87.53万元（利息暂计至2010年2月21日，以后利息另计），并支付违约金1000万元；二、被告陈某对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对被告融和公司借款抵押物享有优先受偿权；四、被告承担本案全部诉讼费用和其他费用。
原告工行桂林分行为证明其主张，在举证期间内向本院提供如下证据：被告融和公司法人营业执照、组织机构代码证；原告与被告融和公司双方签订的《借款合同》、《借款展期协议》、《抵押合同》和《最高额抵押合同》；原告与被告陈某双方签订的《最高额保证合同》；原告出具的《借款凭证》；桂林市国土资源局出具的《土地使用权抵押权证明》；桂林市房产管理局出具的《桂林市房屋期权抵押登记证明》、《抵押物清单》；原告出具的《还款证明》、《催收欠息通知书》及桂林市象山区人民法院（2009）象民二初字第X号、X号民事判决书、（2009）象民二初字第X号民事裁定书、协助执行通知书。用以证明原告与被告融和公司的借贷法律关系、借款本息数额及被告融和公司以其开发的位于桂林市X路南侧“融和•风景”土地使用权及1#、2#、3#、4#、7#、8#楼房等作抵押的事实，以及被告融和公司违反《借款展期协议》约定，未将项目全部建筑物抵押给原告、未将项目销售收入全部回笼原告和尚欠原告借款本息的事实，并证明被告陈某对融和公司对原告的借款债务承担连带清偿责任。
被告答辩称：1、原告所诉的贷款事实属实。但与原告签订的《借款展期协议》第十一条约定的违约金支付比例超过合同金额的30%，应属无效条款。且“融和•风景”项目销售款已全部回笼原告，被告融和公司并不构成合同违约，不应支付违约金。2、原告对未完善抵押手续的抵押物不应享有优先受偿权。3、被告融和公司和陈某分属企业法人和自然人，陈某虽为公司股东之一，但二者不存在连带清偿责任问题。4、原告违规延期审核被告融和公司售房按揭材料，导致客户退房，并违反售房监管协议第三条第2款全部划扣房款还贷，造成“融和•风景”项目直接与间接的经济损失应予以赔偿。本案诉讼费用和其他费用不应由被告全部承担。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据和陈某的事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明，2009年9月27日，原告与被告融和公司签订（2009）桂林抵字第x号《抵押合同》，约定对被告融和公司开发的“融和•风景”项目7#、8#楼共117套房屋进行抵押。因此前被告融和公司已违约将该楼部分房屋出售等原因，被桂林市象山区人民法院查封而未能办理抵押登记。同时，被告融和公司出售7#、8#楼的房款及出售其2#楼部分售房款亦未按合同约定回笼给原告归还借款。原告与被告融和公司约定抵押的“融和•风景”项目1#、2#、3#、4#楼商品房共339套并进行抵押登记后，经融和公司申请，原告同意解押了部分商品房给其销售，现该四栋楼房抵押的商品房共128套。
本院认为：本案原告工行桂林分行与被告融和公司双方签订的《中国工商银行房地产业借款合同》、《最高额抵押合同》、《抵押合同》和《借款展期协议》，及原告与被告陈某签订的《最高额保证合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，属有效合同。原告与被告融和公司、陈某双方均应严格恪守合同，按照约定全面履行自己的义务。原告工行桂林分行依约将4300万元贷款发放给被告融和公司，但被告融和公司在借款到期后未还清借款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。之后被告融和公司申请借款展期，原告同意对3820万元贷款展期过期后，被告融和公司至今仍欠原告贷款本金3452万元和利息87.53万元（利息计至2010年2月21日止）未还，再次违约。故原告要求被告融和公司立即偿还借款本息3539.53万元，依法应予以支持。本案原告与被告融和公司双方为借款签订的三份《最高额抵押合同》中均约定“抵押担保的范围为主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”，《抵押合同》中亦约定“抵押担保的范围为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）”，被告融和公司以其开发的位于桂林市X路南侧“融和•风景”土地使用权及1#、2#、3#、4#、7#、8#楼房作抵押，并对其中的土地和1#、2#、3#、4#楼房已办理了抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”据此，原告要求对被告融和公司的以上抵押物享有优先受偿权（原告已同意解押销售的除外），本院予以支持。原告与被告融和公司双方签订的《借款展期协议》第十一条约定“融和公司应自行筹集资金完成‘融和•风景’项目后续约x.6平方米建筑物的建设，并按建设进度将‘融和•风景’项目的全部建筑物（已到房产登记部门办理预售或销售备案的部分除外）抵押给工行桂林分行，确保工行桂林分行对抵押物的第一受偿权；融和公司应将‘融和•风景’项目销售和租赁收入全部回笼工行桂林分行；融和公司违反上述条款应承担违约责任，并向工行桂林分行支付1000万元的违约金”。而被告融和公司违约将其开发项目中由抵押合同约定抵押的7#、8#楼不作抵押，先行部分出售，并违反上述约定未将项目销售收入全部回笼给原告工行桂林分行归还借款，已构成违约。故原告主张被告支付该违约金1000万元，理由充分，符合合同约定和法律的规定，本院亦予以支持。被告辩称该违约金约定过高，超过合同金额30%，应为无效约定。该1000万元的违约金约定，违约金数额未超过展期合同标的3820万元的30%，被告的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予支持。被告陈某与原告签订的2009年桂林保字第x号《最高额保证合同》约定，被告陈某对被告融和公司自2009年3月23日至2010年3月24日期间的借款3820万元的最高金额内进行连带责任保证，保证担保范围包括主债务本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用。故被告陈某依法应对被告融和公司在本案应承担还本付息和支付的违约金承担连带清偿责任，其辩称不承担本息连带清偿责任的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿对“融和•风景”项目造成直接与间接经济损失的问题，由于被告在本案中未提起反诉，本院不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告桂林市融和房地产开发有限公司返还原告中国工商银行股份有限公司桂林分行借款本金3452万元，并支付该款至2010年2月21日止的利息87.53万元（以后利息按借款合同约定另计）；
二、被告桂林市融和房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司桂林分行支付违约金1000万元；
三、被告陈某对被告桂林市融和房地产开发有限公司的上述第一项、第二项判决债务承担连带清偿责任。
四、若被告桂林市融和房地产开发有限公司和被告陈某在本判决确定的期限内不能履行上列第一、二、三项判决义务，原告中国工商银行股份有限公司桂林分行对被告桂林市融和房地产开发有限公司抵押的位于桂林市X路南侧“融和•风景”土地使用权[土地使用权证号：桂市国用（2005）第x号]（原告同意解押的房地产除外），“融和•风景”1#、2#、3#、4#楼X套房产（见附件清单）及相应土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款，有优先受偿权。
本案案件受理费x元，诉讼保全费5000元，合计x元（原告已预交），由被告负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费x元（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市万象支行，账号：20-x），上诉于广西壮族自治区高级人民法院。
审判长周秋莹
审判员徐刚
代理审判员王裕松
二0一0年八月二日
代书记员王艳
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