广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)杜某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人程旭东，广东国惠律师事务所律师。
委托代理人洪映辉，广东国惠律师事务所律师。
上诉人(原审原告)杜某乙，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人程旭东，广东国惠律师事务所律师。
委托代理人洪映辉，广东国惠律师事务所律师。
上诉人(原审原告)杜某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人程旭东，广东国惠律师事务所律师。
委托代理人洪映辉，广东国惠律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)汪某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。系佛山市X区东城西餐酒廊的业主。
委托代理人汪某明，广东源本律师事务所律师。
第三人佛山市X区东城蓝与白快餐店，住所地：佛山市X区X路X号之二。
负责人张某，店主。
上诉人杜某甲、杜某乙、杜某甲因租某合同纠纷一案，不服广东省佛山市X区人民法院(2005)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2001年5月18日，汪某与佛山市工艺美术公司(以下简称工艺美术公司)签订一份《铺位租某合同》，双方约定工艺美术公司将其所有位于佛山市X区X路X号之二首层铺位租某汪某，租某期限至2006年5月31日止，同时约定未经出租某书面同意，不得转租某人。后汪某以佛山市X区东城西餐酒廊字号在上述铺位经营，2001年6月28日后，工艺美术公司出具一份证明，同意汪某将承租某位转租。2002年11月26日，汪某与工艺美术公司协商，同意在衔接原合同基础上重新签订一份《铺位租某合同》，汪某增加租某佛山市X区X路X号之二第二层及夹层铺位，租某期限至2007年11月30日止，双方就租某面积、租某、责任等进行约定。2002年12月6日，汪某与张某、王金星签订一份《铺位租某合同》，将上述铺位转租某某和王金星二人，张某即以佛山市X区东城蓝与白快餐店字号(以下简称蓝与白快餐店)在该铺位经营至今。2003年8月25日，杜某甲、杜某乙、杜某甲通过拍卖的方式取得佛山市X区X路X号之二第一、第二层铺位，并经佛山市中级人民法院(2002)佛中法执字第480—X号民事裁定书确认。2003年9月11日，汪某与杜某甲、杜某乙、杜某甲签订《铺位租某合同》，约定由汪某承租某争铺位，租某期限为2003年9月1日至2007年11月30日，另约定，租某期内，未经杜某甲、杜某乙、杜某甲三人书面同意，汪某不准转租某第三方，否则作汪某单方违约。后杜某甲、杜某乙、杜某甲发现汪某有转租某为，遂以汪某违约为由诉至法院。
原审判决认为：杜某甲、杜某乙、杜某甲与汪某之间的租某关系合法有效。依查明事实，工艺美术公司曾出具一份证明，同意汪某将承租某位转租，该证明实质上为第一份租某合同的补充条款，后来双方重新签订合同，明确衔接第一份租某合同的内容，2003年10月27日，工艺美术公司向蓝与白快餐店收取讼争铺位水电费，这一行为证实了工艺美术公司明知且默许汪某的转租某为。因此汪某和蓝与白快餐店所签订《铺位租某合同》合法有效，由于杜某甲、杜某乙、杜某甲取得铺位产权前汪某和蓝与白快餐店之间的租某关系已存在，按法律规定，该铺位产权虽发生变动，但汪某和蓝与白快餐店之间的租某合同仍然合法有效。综上，汪某并未违反合同约定，杜某甲、杜某乙、杜某甲以汪某违约为由要求解除租某合同的诉讼请求理由不成立，法院不予支持。基于汪某无违约事实，杜某甲、杜某乙、杜某甲请求汪某返还转租某得利益及支付违约金缺乏事实依据，亦不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条的规定，判决：驳回杜某甲、杜某乙、杜某甲的诉讼请求。案件受理费7431元、保全费1020元由杜某甲、杜某乙、杜某甲共同承担。
宣判后，上诉人杜某甲、杜某乙、杜某甲不服，向本院提起上诉称：一、原审判决推定工艺美术公司明知且默示汪某的转租某为，并以此认定汪某和蓝与白快餐店所签订的《铺位租某合同》合法有效，这明显是错误的。汪某与工艺美术公司在2001年5月18日签订《铺位租某合同》(以下简称“2001年合同”)后，工艺美术公司虽然出具一份《证明》，同意汪某转租，但在2002年11月26日汪某与工艺美术公司签订的《铺位租某合同》(以下简称“2002年合同”)第五条第二款中双方对转租某问题重新作出约定“……租某期内，未经甲方书面同意，乙方不准转租某第三方，否则作乙方单方违约。如经甲方确认后，应重新签订租某合同为准”。从“2002年合同”内容看，可以发现，“2002年合同”虽然是衔接“2001年合同”，但在租某面积、租某期限和是否同意转租某问题都重新作出约定，因此，工艺美术公司于2001年6月28日出具的同意转租某《证明》，不能简单地推定2002年11月26日之后工艺美术公司也当然的同意汪某转租，而在2002年11月26日之后，工艺美术公司没有出具任何书面材料表明同意汪某转租。原审判决以2003年10月27日工艺美术公司收取“蓝与白餐厅”水电费为由简单的推定工艺美术公司明知且默示汪某的转租某为，这种推定明显是错误的。首先，“2002年合同”中已经约定未经工艺美术公司的书面同意，汪某就不能转租。因此转租某须是工艺美术公司的书面同意，并重新签订合同才能变更原合同的内容，不能简单的作出推定；其次，“蓝与白餐厅”的营业执照并没有挂在公共地方的显眼处，如果不是汪某或者蓝与白快餐店自己出来澄清，一般的人不会了解到“蓝与白餐厅”的老板是谁。因此，2003年10月27日工艺美术公司收取“蓝与白餐厅”水电费的行为并不能简单的推定工艺美术公司知道汪某已经将铺位转租某事实；再次，工艺美术公司在2003年8月25日之后无权对本案争议的铺位作出任何处理或者表示。2003年8月25日，杜某甲、杜某乙、杜某甲已经通过拍卖的方式取得上述铺位，工艺美术公司在丧失了上述铺位的所有权之后就已经无权对铺位作出任何处理或者表示，何况该份收取蓝与白快餐店水电费的单据并没有任何同意汪某转租某字样或表示。二、汪某在2003年向法院提出执行异议时并没有提到本案争议的铺位已经转租某情况。汪某虽然在本案争议的铺位拍卖之前就已经转租，但在2003年向法院提出执行异议时并没有说明铺位已经转租某情况，所以在杜某甲、杜某乙、杜某甲取得铺位之后，汪某还是以自己的名义与杜某甲、杜某乙、杜某甲签订《铺位租某合同》(以下简称“2003年合同”)，在该份合同当中的第五条第二款中也明显约定，“……租某期内，未经甲方书面同意，乙方不准转租某第三方，否则作乙方单方违约。如经甲方确认后，应重新签订租某合同为准”。这份合同更加证明了汪某有意隐瞒铺位已经转租某情况。而在签订“2003年合同”之后，汪某对铺位的转租某为更未得到杜某甲、杜某乙、杜某甲的书面同意。三、本案争议的铺位带汪某的租某拍卖，杜某甲、杜某乙、杜某甲成为新的业主后，继承的不仅仅是工艺美术公司的义务，同时也继承了工艺美术公司的权利。工艺美术公司与汪某签订“2002年合同”之后，并没有书面同意汪某对铺位进行转租，也没有重新与汪某签订合同，因此，法律赋予工艺美术公司享有对“2002年合同”的解除权，杜某甲、杜某乙、杜某甲成为新的业主后，杜某甲、杜某乙、杜某甲当然也享有这项权利，原审判决只要求杜某甲、杜某乙、杜某甲承担将铺位继续租某给汪某的义务，却忽视了杜某甲、杜某乙、杜某甲也继承了对汪某违约转租某有合同解除权的权利，因此，这明显是不公平的。四、产权人对承租某私自转租某违约行为是否行使合同的解除权和何时行使该解除权是产权人对自己权利的一种处置，并非不行使该权利就能简单的认定为产权人默示承租某同意转租。法律对推定为“默示同意”某种行为有严格的规定，“2002年合同”和“2003年合同”中都明确约定：租某期内，未经产权人书面同意，汪某不准转租某第三方。因此，除非产权人书面表示同意承租某转租，否则就只能认定产权人不同意转租。根据《合同法》的有关规定，承租某未经出租某同意擅自转租某，出租某有权解除合同。也即是说针对承租某私自转租某违约行为，法律赋予出租某解除合同的权利，但对这种权利，出租某可以行使，当然也可以不行使。在本案当中，工艺美术公司在还是争议铺位产权人的时候，针对汪某转租某行为，工艺美术公司没有行使解除权，那是工艺美术公司对自己权利的一种处置外人无法干涉，但并非工艺美术公司不行使合同的解除权，汪某私自转租某行为就有合法的依据。杜某甲、杜某乙、杜某甲取得争议铺位的产权后，发现汪某私自转租某议铺位的违约行为，杜某甲、杜某乙、杜某甲行使法律赋予的合同解除权也是产权人对自己权利的一种处置，没有任何的不当。原审判决认为杜某甲、杜某乙、杜某甲在取得铺位之前汪某和蓝与白快餐店之间的租某关系已存在，铺位产权虽发生变动，但汪某和蓝与白快餐店之间的租某合同仍然合法有效。这明显是错误的。综上所述，原审判决事实错误，适用法律不当，请求：1、撤销原判，判准上诉人杜某甲、杜某乙、杜某甲的诉讼请求；2、一审和二审诉讼费由汪某和蓝与白快餐店承担。
被上诉人汪某答辩称：原审判决认定事实清楚和适用法律正确。
第三人佛山市X区东城蓝与白快餐店未作答辩。
上诉人杜某甲、杜某乙、杜某甲，被上诉人汪某，第三人佛山市X区东城蓝与白快餐店在二审期间均未提供新的证据。
经审查，对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案讼争的焦点在于被上诉人与第三人的转租某同是否有效。佛山市工艺美术公司与被上诉人签订了第一份租某合同后出具了一份证明同意被上诉人转租，该证明是第一份租某合同的补充条款，后双方签订的第二份合同明确衔接第一份租某合同的内容，可见，第二份合同亦衔接了同意被上诉人转租某证明内容。三上诉人在取得讼争铺位的所有权前，被上诉人已与张某、黄金星签订《铺位租某合同》，同时，在三上诉人取得讼争房屋所有权前，张某已以第三人字号在该铺位经营至今。被上诉人在三上诉人取得讼争铺位后与三上诉人签订《铺位租某合同》是依“买卖不破租某”原则取得的继续租某权。三上诉人以其与被上诉人签订的《铺位租某合同》来对抗被上诉人在三上诉人取得讼争铺位之前的行为法律依据不足，本院不予支持。三上诉人于2003年8月25日竞得讼争铺位，原产权人佛山市工艺美术公司此时对讼争铺位已丧失了处分权，原审判决以2003年10月27日，佛山市工艺美术公司向第三人收取讼争铺位水电费这一行为来认定佛山市工艺美术公司明知且默许上诉人的转租某为错误，应予纠正。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7431元，由上诉人杜某甲、杜某乙、杜某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00五年九月二十九日
书记员区翠莹
书记员林彦
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