原告双峰县卫生局，住所地湖南省双峰县X镇X路。
法定代表人彭某某，该局局长。
委托代理人谢求贵，湖南楚为律师事务所律师。
委托代理人王坚强，湖南楚为律师事务所律师助理。
被告周某某，男，X年X月X日生，汉族，双峰县人农民，住（略）。
被告胡某某，男，X年X月X日生，汉族，双峰县人，农民，住（略）。
委托代理人王磊，湖南国藩律师事务所律师。
原告双峰县卫生局与被告周某某、胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月14日立案受理后，依法由审判员贺志伟担任审判长，与人民陪审员彭某军、刘建华组成合议庭，于2009年5月21日公开开庭进行了审理。原告双峰县卫生局的委托代理人王坚强、被告胡某某及其委托人代理王磊到庭参加诉讼，被告周某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告双峰县卫生局诉称：被告周某某于2006年1月26日与原告双峰县卫生局就卫生局10、X号门面签订房屋租赁合同，租期从2006年2月15日起至2009年2月14日，租赁期内，被告胡某某入伙与被告周某某以该租赁房屋为场地经营童星奶粉超市。原告考虑到该房屋租赁期满后不再继续出租，便在2008年多次口头通知被告：合同到期后，将要收回租赁房屋，并于2008年11月4日向被告送达了书面通知。合同到期后，原告又发出了限于2009年4月10日交付租赁房屋的通知给被告，可被告一直占用该房屋至今。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令终止原告与被告周某某于2006年1月23日所签订的房屋租赁合同，由被告周某某、胡某某将租赁房屋的使用权返还给原告，将留于该房屋内的属于被告的所有物品带走，由被告偿付所欠原告的房租和水电费。
原告双峰县卫生局为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、双峰县卫生局于2006年1月23日与被告周某某所订的门面租赁合同，用以证明被告周某某与原告双峰县卫生局于2006年1月23日就原告的二弄商业门面订立了房屋租赁合同，租期为2006年2月15日至2009年2月14日，租金为x元的事实。
2、被告周某某与被告胡某某于2007年4月12日所订的退伙协议，用以证明被告周某某与被告胡某某从2006年4月起在所租原告的门面内共同筹资创办童星奶粉超市，被告周某某已于2007年4月12日退伙的事实。
3、双峰县卫生局于2008年11月4日给童星奶粉超市的通知及在送达通知时所拍的照片，用以证明双峰县卫生局已于2008年11月4日书面通知了被告：在房屋租赁合同到期时将要收回租给被告的房屋的事实。
4、李冀君的证人证言及童星奶粉超市的购物发票，用以证明童星奶粉超市在租赁期满后一直在经营的事实。
被告胡某某辩称：被告周某某将门面转租给被告胡某某时，被告胡某某支付了房屋转让费等费用给周某某，原告也清楚是被告胡某某在承租卫生局的这二个门面，卫生局原有领导曾同意被告胡某某在合同到期后，再与卫生局续租，被告胡某某因此两次将所承租的门面装修，在承租原告的门面过程中，已花费了几十万元的资金。原告的其他门面在合同到期后，已与各承租人进行了续租，被告胡某某愿意继续交纳房租，要求与原告再续租五年。
被告胡某某在举证期限内，未向本院提交证据。
被告周某某未作答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。
经庭审质证，对原告所提交的证据，本院作如下确认：
1、原告所举证据1、2，被告胡某某不持异议，对原告所举证据1、2，本院予以确认。
2、对原告所举证据3，被告胡某某提出，原告仅就单方面的录像资料及通知复印件，并不能证明原告已书面通知了被告，原告仅是在被告对门面搞完装修后才来通知原告。对原告所举证据3，本院不予认定。
3、对于原告所举证据4，被告胡某某对该证据的合法性及真实性持有异议，但对所证明的童星奶粉超市一直在经营的事实不予否认。本院认为，对于证据4所证明的童星奶粉超市在合同到期后一直在经营的事实予以认定。
经审理查明；被告周某某于2006年1月23日与原告双峰县卫生局就原告位于双峰县X镇X路X号的二弄商业门面（10、X号）签订了门面租赁合同，由被告周某某租赁该二弄门面，租期三年，即从2006年2月15日起至2009年2月14日，租金为x元。2006年4月，被告胡某某入伙与被告周某某以该租赁房屋为场地共同经营童星奶粉超市，至2007年4月12日，被告周某某退伙，原告的二弄门面由被告胡某某继续租赁。二被告订立了退股协议。2008年11月，被告胡某某对所租原告的门面进行了装修，原告得知后，通知被告胡某某，在合同到期后将要收回所租的门面。租赁期满后，被告胡某某并未将所租的门面返还给原告双峰县卫生局，而一直用于经营童星奶粉超市至今，原告双峰县卫生局遂向本院起诉。在审理中，原告双峰县卫生局撤回了要求被告偿付水电费及要求终止原告双峰县卫生局与被告周某某于2006年1月23日所签订的房屋租赁合同的诉讼请求。
本院认为，原告双峰县卫生局与被告周某某所订的门面租赁合同符合租赁合同的法律特征，所订合同合法有效，双方理应按照合同约定全面履行合同义务；被告周某某在租赁原告双峰卫生局的门面后，采取招被告胡某某合伙到自己退股的办法，其目的是为了将门面转租给被告胡某某，原告双峰县卫生局明知二被告的转租行为而未提出反对意见，已默认了二被告的转租行为，被告周某某与胡某某的转租关系成立；原告双峰县卫生局与被告周某某所订的门面租赁合同对被告胡某某有约束力，被告胡某某应在合同到期后，从所租赁的房屋内搬出，将租赁房屋返还给原告，被告胡某某在租赁期满后拒不搬出而继续占用原告的房屋，其行为显属违约，由此给原告所造成的房租损失理应予以赔偿，其赔偿标准可参照原租赁合同的房租标准计算；在审理中，原告双峰县卫生局已撤回了要求被告偿付水电费及要求终止原告双峰县卫生局与被告周某某于2006年1月23日所签订的房屋租赁合同的诉讼请求，故对原告的此诉讼请求，本院不再审理；因原告双峰县卫生局已对被告未按时交付租赁房屋提出异议，故对被告胡某某要求续租的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告胡某某在本判决生效后十日内将所租赁原告双峰县卫生局的位于双峰县X镇X路X号的2弄门面返还给原告双峰县卫生局。
二、被告胡某某在本判决生效后十日内将从2009年2月25日起至执行完毕日止按1420元/月所计算的房租补偿给原告双峰县卫生局。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告胡某某承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。
审判长贺志伟
人民陪审员彭某军
人民陪审员刘建华
二○○九年七月十六日
书记员朱金成
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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