原告曾某甲诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:湖南省郴州市北湖区人民法院

原告曾某甲，女，X年X月X日生，汉族，湖南众一百货有限公司董事长，住（略）。

委托代理人倪某某，男，X年X月X日生，汉族，湖南众一百货有限公司董事长助理，住（略）。

委托代理人曾某乙，女，X年X月X日生，汉族，湖南众一百货有限公司员工，住（略）。

被告陈某某，男，X年X月X日生，汉族，大专文化，住（略）。

原告曾某甲诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾某甲的委托代理人倪某某、曾某乙和被告陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告曾某甲诉称，原告与被告于2007年8月13日签订房屋租赁合同，租赁标的物位于郴州市X路X号的X号门面。合同约定由被告承租房屋经营饰品，租赁期间为2007年8月25日至2012年8月24日止，共五年。前两年每年租金为x元，后三年每年租金为x元，以半年为单位提前交纳。然而自2008年5月起，被告便不再按约定支付租金。原告多次与被告协商，被告既不愿解除合同，归还房屋使用权，又不按合同约定交纳租金，至2009年1月31日止累计拖欠原告租金总额已达x元。被告的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益，使原告的投资计划和资金流通受到很大影响，遭成巨大的可得利益损失。特向法院提起诉讼，请求：一、解除双方房屋租赁合同，被告返还房屋使用权；二、判决被告支付拖欠的房屋租金x元；三、判决被告支付违约金x元（迟延履行违约金x元、履约保证金x元、两个月房租损失及其他费用x元）；四、由被告承担全部诉讼费用。

为支持其诉讼请求，原告向本院提供了如下证据：

1、租赁合同，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系，被告负有支付房屋租金的义务；

2、郴州市房屋权属登记调查表，拟证明租赁合同标的物郴州市X路X号的X号门面系原告所有；

3、陈某某往来对帐单，拟证明截止2009年1月24日陈某某拖欠原告租金数额为x元；

4、解除房屋租赁合同的通知（被告未签字确认，但已于2009年3月9日书面和口头通知被告本人），拟证明原告已依法行使合同解释权，有权收回房屋；

被告陈某某对原告曾某甲诉称租金数额无异议，但辩称：1、其与原告曾某甲签订的租赁合同，是在其缺乏经验并且已将x元转让费支付给原承租人王向东的紧迫情况下签订的，合同双方当事人的权利与义务极不对等，属显失公平的合同；2、原告提供的门面长期渗水、漏水、停电、有异味，严重影响其正常投资经营；3、原告强行扣押其店内2台大3P空调、音响设备、发电机、营业柜、化妆柜、灯具及全部店面附属装修，累计价值折旧后达x元；4、原告扣押其门面押金x元。

为支持其答辩主张，被告向本院提供了如下证据：

5、收条，拟证明被告于2007年8月15日向门面原承租人王向东交纳门面装修转让费x元；

6、证人邓某某、曹某某证言，拟证明承租门面屋顶漏水、地某渗水、门面靠排水某处有臭味，影响门面营业。

经本院组织庭审质证，被告对证据1、2、4无异议；对证据3的租金数额无异议，但门面有漏水某质量问题，影响其营业，造成其损失，其不存在拖欠租金和违约，不认可这笔租金。

原告对证据5有异议，认为其不知情且与本案无关；对证据6的真实性有异议，认为证人系被告雇员，与被告有利害关系，门面漏水、渗水某证据证实，门面一米处的化粪池由原告出钱请人进行清理后，一直没有异味（可以去门面考证），被告一直在营业，未影响被告经营。

根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：

证据1-4具有真实性、合法性、关联系，可作为本案定案依据；证据5与本案无直接关联，本院不予确认；证据6无其他证据佐证，其真实性无法确认，不能作为本案的定案依据，本院不予采信。

根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方的陈某，本院查明案件事实如下：

2007年8月13日，原告曾某甲作为甲方与作为乙方的被告陈某某签订了《租赁合同》。合同约定：甲方同意将座落在郴州市X路X号的X号门面交与乙方租赁使用，经营范围为饰品；门面租赁期限为五年，自2007年8月25日起至2012年8月24日止；门面前两年的年租金为x元，第三年至第五年的年租金为x元；租金支付方式按半年支付一次，每一租赁半年开始提前一个月汇入甲方指定的银行帐号；履约保证金x元；租赁期内，乙方不得转租，不得擅自改变房屋结构，如需整改门面，须报经甲方同意方可动工，费用自负；乙方如不能按期预交付租赁费用，按所拖欠租金以每天5%向甲方支付违约金，拖欠租赁费用逾期一个月者，履约保证金归甲方所有，甲方可终止合同，收回房屋；租赁期内，如因受到火灾、水某、地某等人力不可抗拒的自然灾害，甲方不负赔偿责任，但甲方应退还没有到期的已交租赁费用。……。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金x元，原告则将郴州市X路X号的X号门面交给被告租赁使用。但被告从2008年5月起便不再按合同约定支付原告租金，至2009年1月24日，被告拖欠原告租金达x元。原告遂于2009年2月26日向本院提起诉讼。

本案在诉讼过程中，被告于2009年3月15日将其租赁使用的郴州市X路X号的X号门面移交给了原告，但被告所有的2台大3P空调、音响设备、发电机、营业柜等物品一直未能搬走。庭审中，原告表示除空调及影响房屋结构的装修部分不能搬走外，其他物品被告可以随时搬走。被告表示在2009年5月25日前搬走其所有的物品，但至今未将上述物品搬走，致使原告至今未能将门面另行出租。原告在2009年5月18日的庭审中变更诉讼请求的第二项和第三项，即“二、判决被告支付拖欠的房屋租金x元”（从2008年5月起至2009年1月24日止）变更为“判决被告支付拖欠的房屋租金x元”（从2008年5月起至2009年3月15日止）；“三、判决被告支付违约金x元（迟延履行违约金x元、履约保证金x元、两个月的房租损失及其他费用x元）”变更为“三、判决被告支付违约金x元（即履约保证金x元）”。

本案经本院主持调解未果。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途；承租人则应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

本案中，原告曾某甲与被告陈某某所签《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告曾某甲已按合同约定将房屋交付被告陈某某经营使用，被告陈某某理应按照合同约定的期限向原告曾某甲支付租金。被告陈某某从2008年5月起以种种理由拖欠原告租金，又不同意解除租赁合同，及时将房屋返还原告，以至2009年3月15日将房屋移交给原告时拖欠的租金数额累计达x元，违约责任在被告陈某某。故原告要求解除与被告的房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金x元，本院依法支持。

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原、被告所签《租赁合同》约定，拖欠租赁费用逾期一个月者，履约保证金归原告所有。被告陈某某从2008年5月起累计拖欠原告租金x元，且被告陈某某虽然于2009年3月15日将房屋移交原告曾某甲，但至今未能将其所有的物品搬出原告门面，致使原告至今未能将门面另行出租，给原告造成了重大经济损失。故原告要求将被告所交履约保证金x元作为被告应支付的违约金，本院依法支持。

被告陈某某提出其与原告曾某甲签订的租赁合同，是在其缺乏经验，并且已将x元转让费支付给原承租人王向东的紧迫情况下签订的，合同双方当事人的权利与义务极不对等，属显示公平的合同。经查，被告陈某某与原告签订租赁合同前已将x元门面转让费交给原承租人王向东，该x元门面转让费虽与原告无直接关联，但说明被告对原告门面的情况已有充分了解；被告陈某某与原告正式签订租赁合同并向原告提出门面租金过高时，原告已告知被告，如不同意合同条款，可以不承租其门面。被告将门面转让费x元交给原承租人后再与原告协商签订租赁合同，不属于原告有乘人之危的情形；原告也没有采取欺诈、胁迫手段，使被告产生重大误解，并在被告违背真实意思的情况下订立合同，合同双方的权利与义务并未明显违背公平、等价有偿原则，不属于显失公平的合同。

被告陈某某提出原告曾某甲提供的门面长期渗水、漏水、停电、有异味，严重影响其正常投资经营。被告的该抗辩主张虽有证人邓某某、曹某某证言证实，但上列证人系被告雇员或生意合作伙伴，且证人证言无其他证据佐证，故被告的该抗辩主张，本院不予采信。

被告陈某某提出原告强行扣押其店内2台大3P空调、音响设备、发电机、营业柜、化妆柜、灯具及全部店面附属装修，累计价值折旧后达x余元。经查，被告于2009年3月15日将门面移交原告时，所有物品均未能搬走。庭审中，原告表示根据惯例除影响房屋结构的装修不能拆除搬走以及2台大3P空调需等被告交纳所欠租金方能搬走外，其他物品被告可以随时搬走；为使原告能尽快将门面另行出租，被告也当庭表示在2009年5月25日前搬走其所有的物品，但被告至今未将其物品搬走，已经严重影响原告另行出租门面并造成原告经济损失。原告不同意被告搬走的2台大3P空调，应在本案执行程序中经依法评估后抵偿原告租金。由于原告不同意被告除空调以外的其他物品折抵租金，被告应及时搬走这些物品，否则，原告可以自行处理，由此造成的经济损失，由被告自负。

被告陈某某提出原告扣押其门面押金x元。经查，被告陈某某提出的原告扣押其门面押金x元，即为原、被告签订租赁合同时被告所交履约保证金x元。由于被告长期拖欠原告租金累计达x元，属严重违约；被告至今未将其所有的物品搬出原告门面，致使原告至今未能将门面另行出租，给原告造成重大经济损失，因此，被告所交履约保证金x元，应按原、被告所签租赁合同的约定，作为违约金支付给原告。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）和（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原告曾某甲与被告陈某某于2007年8月13日所签《租赁合同》（已解除并移交门面）；

二、被告陈某某支付原告曾某甲2008年5月至2009年3月15日的房屋租金x元，限被告陈某某于本判决发生法律效力后十日内一次性付清。

三、被告陈某某支付原告曾某甲违约金x元（已支付）。

如果被告陈某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6380元，由被告陈某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审判长田忠民

审判员尹青莉

代理审判员刘梦

二○○九年六月十五日

书记员黄某瑞