重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审原告）杨某，女，X年X月X日生。
委托代理人孙世林，重庆翰林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘某，女，X年X月X日生。
委托代理人曾理，重庆必成律师事务所律师。
上诉人杨某因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，2008年1月27日，原告杨某与刘某签订《私有住宅买卖合同》，该合同约定：甲方（卖方）刘某与乙方（买方）杨某就城镇私有住宅买卖，经平等协商，签订本合同。一、甲方向乙方出售私有住宅一套，住宅位于重庆市渝中区X路X号二单元X-4#。房屋权证号：101房地证2006字第x号。二、住宅出售价为人民币五十四万元整。乙方应于签订本合同时支付定金5万元。三、乙方通过银行按揭贷款37.8万元向甲方支付完全部购房款。甲方应全力配合乙方签订银行按揭合同，待银行审批通过后甲方将产权过户到乙方的名下，与此同时乙方支付首付款人民币11.2万元给甲方。四、乙方应于过户后两个工作日内将房屋尾款即乙方向银行申请的贷款37.8万元支付给甲方。甲方在全额收到房款后两个工作日内将房屋交付给乙方。五、甲方配合乙方办理住宅产权过户手续，乙方全额承担房屋买卖过户应缴纳的所有税费（包括公证费）。六、甲方保证出售给乙方的标的住宅没有办理抵押，保证不会有第三人提出房屋所有权异议。本合同经甲、乙双方签字并甲方全额收到购房款后生效，若单方违约，另一方有权单方面解除合同，或乙方贷款未办理下来，则将5万元定金全额退给乙方。本合同一式四分，双方各执两份，具有同等法律效力。甲方刘某由经办人刘某签字，乙方杨某委托其姐姐杨某萍在该合同上签字。
2008年1月30日，刘某以刘某的名义收取了杨某缴纳的购买渝中区X路X号二单元X－X号房屋的定金5万元。
2008年3月6日刘某、杨某、杨某萍前往大渡口农村信用合作联社营业部为杨某购买渝中区X路X号二单元X－X号房屋申请银行按揭贷款办理相关手续。在该营业部，为办理按揭贷款手续，刘某（甲方）又与杨某（乙方）签订《重庆市房地产买卖合同》，该合同为格式合同，合同中约定：甲方自愿将渝中区X路X号二单元X－X号房屋（建筑面积90.23平方米）出售给乙方，成交价格为57万元。第一次付款在2008年，过户后将上述房地产全部移交给乙方。本合同登记后，上述买卖行为成立。甲乙双方应按规定办理房地产权属转移登记。当日，刘某还在由他人填写的《收条》上签名，《收条》上载明：今收到杨某购渝中区X路X号二单元X－X号房屋购房首付款壹拾玖万贰千元（总价款伍拾柒万元整），收条上落款的时间为2008年3月7日。此后，大渡口农村信用合作联社营业部未批准杨某的贷款申请。现杨某起诉来院要求处理。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。杨某萍以杨某的名义与刘某签订的《私有住宅买卖合同》，是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，故该合同依法成立，合法有效。虽然刘某在签订《私有住宅买卖合同》时事先未经刘某授权，但刘某此后为办理按揭手续又与杨某签订《重庆市房地产买卖合同》以及前往银行配合杨某办理按揭贷款手续等行为均表明，刘某对刘某代其签订《私有住宅买卖合同》的行为予以追认，因此刘某、杨某均应受《私有住宅买卖合同》的约束，双方应按该合同约定履行各自义务。关于刘某辩称由于杨某未付清全款，该合同应当无效的问题，刘某、杨某在《私有住宅买卖合同》第六条中约定，“本合同经甲、乙双方签字并甲方（刘某）全额收到购房款后生效，若单方违约，另一方有权单方面解除合同，或乙方贷款未办理下来，则将5万元定金全额退给乙方。”结合合同的上下文语意，合同在刘某全额收到购房款后生效这一条款并非为控制该合同发生效力作出的意思表示，而是双方为促使杨某履行付款义务作出的约定，因此刘某的该辩解理由不能成立，《私有住宅买卖合同》已经生效。在《私有住宅买卖合同》履行过程中，杨某已向刘某支付定金5万元，刘某也履行了配合杨某办理银行按揭贷款的义务，但由于银行未批准杨某的贷款申请，杨某至今也未将全部购房款支付给刘某，现杨某请求刘某履行配合办理房屋产权过户登记于杨某名下的义务，根据《私有住宅买卖合同》的约定“待银行审批通过后甲方将产权过户到乙方的名下”，刘某以银行未批准杨某的贷款申请，杨某至今也未将全部购房款付清作为理由进行抗辩，刘某的辩解理由成立，杨某诉称刘某拒绝配合办理过户手续、致使银行按揭手续无法完成，并无相关证据予以证明，故对于杨某要求刘某履行配合办理房屋产权过户登记于杨某名下的义务的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条的规定，判决如下：一、原告杨某与被告刘某签订的《私有住宅买卖合同》有效。二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。本案受理费1050元，由原告杨某承担525元，被告刘某承担525元。
杨某不服该判决，上诉称：刘某仅配合杨某办理了一次按揭手续，且合同也未约定仅配合一次办理按揭手续，刘某远未达到合同约定的“全力配合”程度。由于双方约定先通过银行审批再过户的约定不可能真正实际履行，属无效约定，但不影响整个合同的效力，双方应按实际情况全面履行合同。一审判决确认双方合同有效，就应当判决刘某履行合同义务。请求撤销一审判决第二项，判决刘某履行配合杨某办理房屋产权过户登记于杨某名下的按揭手续。
刘某答辩称：已按约定配合杨某办理按揭手续，因银行未批准杨某的贷款申请才未能办下按揭，购房款刘某确未收到。一审判决正确，请求维持。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，杨某萍以杨某名义与刘某签订的《私有住宅买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属有效合同。刘某履行该合同的约定的行为是对刘某代其签订《私有住宅买卖合同》行为的认可。因此，刘某、杨某均应受该合同的约束，按合同约定履行各自的义务。双方合同约定“杨某通过银行按揭贷款37.8万元向刘某支付完全部购房款。刘某应全力配合杨某签订银行按揭合同，待银行审批通过后刘某将产权过户到杨某名下…”从本案查明的事实看，刘某已履行了配合杨某办理银行按揭贷款的义务，同时因杨某关于“判决刘某履行配合杨某办理房屋产权过户登记于杨某名下的按揭手续”的上诉请求与其起诉时的诉讼请求“判令刘某履行配合杨某办理房屋产权过户登记于杨某名下的义务”不一致，故本院对杨某的该上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
代理审判员于利
代理审判员申威
二○○九年六月九日
书记员张坤
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