原告平利县闽北房地产开发有限公司。组织机构代码：x-9。
法定代表人张某某，该公司执行董事。
委托代理人汪林，陕西康利达律师事务所律师。
被告胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，初中文化，住（略）。身份证号码：x。
原告平利县闽北房地产开发有限公司诉被告胡某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年7月24日立案受理。依法组成合议庭,于2008年9月1日公开开庭进行了审理。原告代理人及被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月24日，被告在原告处订购了5区X幢X号住宅及1、2、X号门面房，总计价款x元，四间房首付款x元，被告已给付，下余x元购房款按合同约定应于同年5月25日付清，被告至今未付。请依法解除我们之间的四份购房合同，并依法责令被告赔偿违约金x元。
被告辩称，我于2007年4月24日购买原告住房和门面房属实，首付款x元于签合同当日给付，合同约定余款x元于2007年5月25日付清。同时约定2007年6月30日交房，2007年5月20日我到闽北售楼部，经理陈美清说交房要延迟，为避免纠纷，提出交房日期改为2007年7月30日，并同意我打好路面后付清余款，原告于2007年9月开始动工修门面房前的路面，2007年9月26日我拿贷款申请表找被告当时法定代表人郑玉水签字担保贷款，由此证明我与被告购房合同仍然有效并继续履行。2007年3月我看房时我看到门面房路面根基的确是六米，在郑总办公室，郑总指着墙上的平利县城南平面图说路面是六米。现在路面是2008年4月打好，路面还不到三米，当初签合同注明楼房只有六层，我签的是四楼，现在楼房变成八层，我的住房成了六楼，原告严重违约，原告应支付我违约金x元，门面房路面应恢复六米，住房应降价x元。合同继续履行。
根据双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是
1、原、被告双方在履行合同过程中谁的行为违约；
2、原、被告双方签订的四份合同是否继续履行。
围绕争议焦点，原告向法庭提供了以下证据：
1、2007年4月24日双方签订的四份购房合同，被告对此无异议。
2、2007年12月18日平利县城建局批准同意的施工图，证实门面房前的路面由六米变更为三米是城建局批准同意的。被告认为买房时原告口头承诺是六米，城建局批准时间是2007年12月18日，是在其买房之后变更的，故原告有违约行为。
3、2008年5月22日通知，证实被告不交纳购房款原告要求解除合同，被告提出收到此通知，但自己不存在违约，合同应继续履行。
被告向法庭提供了以下证据：
1、照片七张，证明路面原规划和路面根基均为六米，现在路面建好是三米，门面房已无商业价值。原告对两张平利县城南平面图照片认可，其他照片认为是无效证据。
2、贷款申请表一份，证明原告为其贷款作担保，应视为原告同意继续履行合同。原告认为提供担保属实，但达不到其他证明目的。
3、商品房买卖合同一份，证明其原来买的是四楼，现在却在六楼。原告认为合同属实，当时约定是X号房，现在被告自己装修的也是X号房。
经审理查明：2007年4月24日原、被告签订商品房买卖合同一份，被告购买原告在南区建造的5区X幢X单元X号住房一套，建筑面积106.01平方米，每平方米1029元，总价款x元，签合同之日首付x元，余款x元于2007年5月25日前付清；同日双方又签订了三份商品房买卖合同，被告购买原告5区X幢X单元X、2、X号商铺（其中X号商铺建筑面积28.97平方米，每平方米3455.9元，总价款x元，首付x元；X号商铺建筑面积33.3平方米，每平方米3455.9元，总价款x元，首付x元；X号商铺建筑面积27.91平方米，每平方米3456元，总价款x元，首付x元，该三份合同均约定余款于2007年5月25日前付清）。上述四份合同均约定原告应当于2007年7月30日前将经验收合格的商品房交付被告。同时对双方的违约责任、规划和设计变更的约定、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺做了详尽约定。四份合同约定的首付款共计x元，被告于签合同之日付清。同年6月30日原告建设的5区X幢房产竣工，并于7月26日经验收为合格工程。同年9月26日被告向平利县信用联社申请借款，原告在平利县信用联社住房借款申请表借款保证栏签名并加盖公章。但被告此后并未实际办理借款手续，亦未交纳拖欠的房款。2008年5月22日原告向被告发出通知，要求解除合同。
另查，5区X幢X、2、X号门面房前道路原设计宽为六米，后经原告报请平利县城建局批准，该局于2007年12月18日按县城总体规划将原六米路面变更为三米，原告即按三米修建并于2008年1月完工；原告在建设5区X幢商品房时严格按设计图纸施工，其正、负零以南大桥路面为准，即被告所购1、2、X号商铺为一层，共计六层。南大桥以下为负一层，系框架结构，上下楼梯亦设计在负一层。由于第一单元负一层高为-5.25米，故原告在施工中设制一夹层，但并不影响被告所购X号商品房层数的变更；2008年7月被告在原告并未向其交房的情况下，将门锁换掉，擅自进行装修。原告即以被告违约要求赔偿违约金、解除合同为由向本院提起诉讼。
本院开庭审理后，原告视被告已对X室进行了装修的实际情况，表示继续履行X号商品房的合同，申请撤回解除该合同的诉讼。
本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，应属有效合同，依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。依照合同规定，被告应于2007年5月25日付清所有房款，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应按累计应付款15%向原告支付违约金。原、被告双方签订合同后，被告除支付首付款外，余款一直未付，2007年9月26日被告向平利县信用联社申请借款，原告亦在借款担保栏签名盖章，应视为对付款条款的变更，但变更后被告既不办理借款手续，又不交纳拖欠的房款，系严重违约，且超过30日，故原告拒绝交房，且要求解除合同并由被告按累计应付房款15%承担违约金的理由成立，本院予以支持;被告认为其购买的X号住宅，由于原告在施工中设制一夹层，使原本购买的四楼变更为六楼的主张，与事实不符，其理由不能成立。其要求原告降价x元的请求，本院不予支持。被告在原告未向其交房的情况下，擅自进入并装修，其做法错误，如解除该合同，被告所支出的装修费用不仅无权要求原告承担，还将使被告的损失扩大。结合本案实际，被告的装修行为可视为其接受该房屋并同意继续履行合同。而原告亦变更请求撤回解除与被告签订的X号住房合同的诉讼，不违反国家和社会公共利益，本院应予准许。依据合同约定，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。被告迟延付款，原告应及时书面通知被告，以避免违约损失的扩大。原告未及时通知，无权要求被告对扩大的违约损失进行赔偿；被告所购1、2、X号门面房前道路原设计六米，依据双方合同约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺规定“按政府规划部门批准方案，房产交付使用365天后交付使用”，该道路属基础设施公共配套建筑，原告在施工前报县城建局批准，该局按照县城总体规划将六米变更为三米，应视为情事变更，也符合原、被告双方的约定，将其归咎于原告违约显属不当。故其要求原告赔偿违约金x元、恢复路面六米的辩解于法无据，本院不予采纳。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条一款（4）项、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原、被告于2007年4月24日签订的购买5区X幢X单元X号房买卖合同继续履行，由被告给原告补交购房款x元。
二、解除原、被告于2007年4月24日签订的购买5区X幢X单元X、2、X号门面房的买卖合同，由原告退还被告已交纳的三间门面房首付款x元。
三、由被告支付原告三间门面房的违约金x元（三间门面房累计应付款x%）。
以上一、二、三项相抵，由原告退还被告购房款x元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3000元，原告负担1000元，被告负担2000元（原告已预交，被告负担2000元可从原告退付给被告的购房款中扣除）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安康市中级人民法院。
审判长刘飞
审判员刘怀芳
代理审判员周开义
二〇〇八年十月三十日
书记员曹青庭
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