原告许某某，女，X年X月X日生，
委托代理人张某某
被告睢县远东房地产开发有限公司法定代表人俞侠强，该公司董事长。
委托代理人靳祥钰，河南三友律师事务所律师。
委托代理人程攀登，河南京港律师事务所律师。
原告许某某为与睢县远东房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2009年5月13日诉至本院。本院于当日作出受理决定并依法组成合议庭，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书及开庭传票。于2009年8月20日当本院第七审判庭公开开庭审理了本案，原告许某某及其委托代理人张某某，被告委托代理人靳祥钰、程攀登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许某某诉称，原、被告于2008年9月6日签订商品房买卖合同，签订合同前被告对原告说，该商品房是睢县最好的商品房，通风、采光好，楼间距20米。合同签订后，原告按约全面履行了义务，而被告却严重违约，不按期交房，楼间距变小，严重影响采光，并擅自改变规划，提高楼层。于是原告诉至本院，要求被告支付违约金及损失5万元。
被告在法定期限内未作出书面答辩，庭审时口头辩称，原、被告签订的商品房买卖合同并未约定楼间距是20米，被告也未承诺过，原告说不能采光的理由不能成立。被告为了保证房屋质量，因不可抗力延期交房一个月，不是逾期交房，因此被告不存在违约问题。
根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告主张被告违约行为是否属实；2、原告诉求的违约金及损失有无事实和法律依据。
针对第一焦点，原告提供的证据有，第一组被告的宣传资料三份；第二组原告申请本院调取睢县建设局存档的睢县远东房地产公司威尼斯水岸建筑设计方案一份和《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》、基本规定文件各一份；第三组，原告与被告签定的合同书一份，工程质量竣工验收记录2份。以此三组证据证明原、被告之间存在合法有效商品房买卖合同关系，被告在合同签订前向原告宣传的所卖的房屋楼间距达到1：1的比例，通风采光效果好，但是，被告现在却擅自改变规划，提高楼层，严重影响了原告所购房屋的采光，并且被告还不能按期交房，被告上述三种严重违约行为依法应该承担违约责任。
被告对上述三组证据的质证意见是第一，对第一组证据的真实性没有异议，但是该三份宣传资料，所述内容和允诺并不明确具体、确定，属要约邀请，不是合同的内容之一，因此该组证据不能支持原告的主张。对第二组证据的异议是威尼斯建筑设计方案只是一个设计方案，而不是相关行政部门的批准方案，被告是按行政部门的批准方案进行施工的没有改变规划设计，并且楼间距达到了1：1的比例。《住宅建筑规范》和《基本规定》也不能支持原告的主张。被告对第三组证据本身的真实性没有异议，但是该组证据不能支持原告的主张，原、被告有相互履行合同的义务，只有原告办理了银行按揭手续后，被告才有义务交房，并且被告逾期交房有法定理由，因此被告没有违约。被告对原告提供的三组证据的真实性均无异议，对该三组证据的真实性本院予以采信。
针对第一焦点，被告提供的证据有：1、睢县建设局规划设计条件通知书一份，证明威尼斯规划用地的情况等，规划许某证两份，证明被告建设的小区是经过建设局规划许某的；两份建设施工许某证，证明被告施工是经过许某的；商品房销售许某证，证明被告销售房屋是合法的；报建申请表两份，证明被告在施工时是经过建设局许某的，19-X号楼楼房是4+1，而不是原告说的是被告擅自改变楼房规划，提高楼层，被告是按施工许某内容进行施工的；三份工程质量竣工验收记录，证明威尼斯水岸6#楼，9#楼、10#楼的工程达到了质量标准；一份建设工程质量整改通知单，证明被告延期交房是因为天气寒冷，不能正常施工造成的。以上证据证明被告没有违约。
原告对10#楼的验收记录的异议是，工程在验收时没有这个记录，日期是后来填上的，不具备证据的合法性，原告不予认可；对睢县建设局规划设计条件通知书的异议是，这是建设局和被告之间的行为，与原告无关；对规划许某证和施工许某证的异议是施工许某证反映的内容只证明允许某告施工，至于被告是否违反合同约定和国家的相关规定，并不能反映出来，规划许某证只能反映出被告的规划是经过许某的，但不能反映出被告将三层楼改建成X层半是经过许某的；对商品房预售许某证的异议是，只能证明被告有销售商品房的资格，不能证明被告违约是经过许某的；对报建申请表的异议，该两张表只能证明被告在建房时向行政机关报建过，不能反映本案的争议焦点；对整改通知书的异议是与本案争议焦点及被告违约情况无关，原告不予认可。从原告对被告提供的证据睢县建设局规划设计条件通知书，规划许某证，施工许某证，商品房预售许某证，报建申请表的异议可以看出原告对上述证据本身的真实性均没有异议，只是对其证明目的有异议，对上述几份证据的真实性本院予以采信。原告对10#楼的验收记录的异议，因其与原告提交的10#楼质量竣工验收记录内容经核对无异议，只是原告提交的验收记录中参加验收单位一栏，建设单位、监理单位、设计单位中未注明时间，而被告提交的验收记录均注明了时间，但两份验收记录内容，时间能相互印证，对该两份验收记录，本院均予以采信。
针对第二争议焦点，原告未向法庭提交证据，但认为被告改变规划，不能采光，对原告的身体造成了伤害，应该予以赔偿。
针对该焦点，被告提供的证据有原、被告的商品房买卖合同一份，国内挂号信函收据一份，2008年9月6日许某某交房款收据一份，睢县远东房地产开发公司给原告许某某的通知一份，国内特快专递邮件详情单一份，这些证据证明了被告给原告寄交书面通知，许某某预交购房款的事实和原告未按约定办理相关按揭贷款手续。原告的质证意见是收到了这些通知，但是没有收到改变楼层的通知，从通知的时间上看出，这些通知是在发生纠纷，进入诉讼程序后，被告寄发的，原告不再交房款是基于被告违约在前。对收房款的收据和商品房买卖合同无异议，对原告无异议的证据本院予以采信。原告虽然对几分通知和国内特快专递邮件详情单提出异议，但对其真实性没有异议，对该几份证据本院也予以采信。
根据上述有效证据和双方当事人陈述，可以确认以下案件事实：原告许某某看到被告睢县远东房地产开发公司开发的威尼斯水岸的住宅小区宣传广告，广告的图片和文字说明该小区环境优美，阳光充裕，原告认为该小区规划建设，居住环境均很好，于是于2008年9月6日与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告的10#楼东三单元一层东户，并于当日交房款首付x元整，剩余房款x元由银行按揭贷款支付。2008年12月2日睢县建设行政主管部门批准被告睢县远东房地产开发有限公司威尼斯水岸19#—22#楼的结构层数是4+1，23#、24#楼的结构层数是4。
原、被告双方合同约定，被告应于2009年3月31日前，将竣工验收合格的商品房交付原告，如果遭遇不可抗力，被告不能按期交房，应于事实发生之日起30日内告知原告。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金。2008年12月20日因天气寒冷，为了确保施工质量，睢县建设局工程质量监督站下达了停止睢县威尼斯水岸施工的通知，致使被告未能按期交房给原告，被告也没有将此情况及时书面通知给原告。
2009年5月，原告认为被告一直未通知交房，并且擅自改变规划，提高楼层，宿小楼间距，严重影响了原告的采光，原、被告双方为此发生争议，双方未能就此达成协议，原告于2009年5月13日起诉至本院，要求被告承担违约金5万元。本案在诉讼过程中，被告于2009年6月26日向原告寄交了书面交房通知。
本院认为，要约邀请是希望他人向自己发出订立合同的意见表示。商业广告和宣传资料等为要约邀请。商品房的销售广告和宣传资料也为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，原告提交的被告的三份宣传广告，从广告上的文字说明和图片内容上看，这几份广告并没有对楼房的采光和小区规划作出明确、具体的规定，且没有证据表明对购房价格产生重要影响，因此该三份售房广告是要约邀请，不是合同的内容之一。因此，原告主张的被告违反宣传的约定，证据不足，理由不成立，对原告的该项诉讼请求本院不予支持
睢县远东房地产开发有限公司威尼斯水岸建筑设计方案该设计只是一个方案，并不是建设行政主管部门的批准方案。被告提供的建设工程报建申请表显示威尼斯19#—22#楼的结构层数是4+1，23#、24#楼的结构层数是4，该申请表已于2008年12月2日得到睢县建设行政主管部门的批准。现被告按照建设行政主管部门的批准方案，将19#—24#建成4+1和X层结构，并没有改变原有规划设计。因此，原告认为被告擅自改变规划，提高楼层的证据不足，理由不成立，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
不可抗力是指不能预见，不能避免并且不能克服的客观情况，它着重强调不能遇见，不能避免并且不能克服。本案中，被告应当预见到在睢县地区冬天寒冷，会影响到工程施工，而未能预见到，致使工程延期。被告以建设行政主管部门因天气寒冷，为确保施工质量而让被告停止施工的抗辩理由不成立，其不能按期向原告交房的行为是违约行为，依法应承担违约责任。原、被告双方合同约定，被告应当于2009年3月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用，如果逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方签订的合同第八条规定的最后交付期限第2天起，至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金，原、被告发生争议后，被告通知交房给原告的日期。就是被告违约交房的截止日期。双方商品房买卖合同补充协议第10条约定“买受人确认以本《商品房买卖合同》首页所填地址为买受人接收通知的地址，出卖人按照地址寄发的通知，自该通知寄发之日起七个工作日后，即视为已送达买受人。买受人也可另行书面指定送达地址和接受人”。从该条规定可以看出，被告的交房通知是书面通知，但是在原告起诉前，被告没有将书面交房通知送达原告，直至在本案诉讼过程中，被告于2009年6月26日向原告寄交书面交房通知，所以，被告的违约截止日期是2009年6月26日。原、被告双方约定的日万分之二的违约金较低，应适当提高到万分之四为宜，被告违约天数为87天，原告已付购房款x元，其违约金应为2746.42元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告睢县远东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金2746.42元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，原、被告双方各承担500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长冯传庚
审判员李中伟
审判员白东亚
二〇〇九年十月十二日
书记员王志方
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